房地产买卖纠纷

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　　房地产买卖纠纷是指围绕房地产买卖而发生的房地产权益争执，包括因买卖手续不齐备，一方反悔不履行合同，第三者申明产权要求废除买卖契约等而产生的纠纷。

　　(一)广告问题

　　商品房销售广告和宣传资料为要约邀请，但是出卖人就商品房开发规划范围内的房屋及相关设施所作的说明和允诺具体确定，并对商品房买卖合同的订立以及房屋价格的确定有重大影响的，应当视为要约。该说明和允诺即使未载人商品房买卖合同，亦应当视为合同内容，当事人违反的，应当承担违约责任。

　　(二)预售合同问题

　　出卖人未取得商品房预售许可证明，与买受人订立的商品房预售合同，应当认定无效，但是在起诉前取得商品房预售许可证明的，可以认定有效。

　　当事人以商品房预售合同未按照法律、行政法规规定办理登记备案手续为由，请求确认合同无效的，法院不予支持。当事人约定以办理登记备案手续为商品房预售合同生效条件的，从其约定，但当事人一方已经履行主要义务，对方接受的除外。

　　(三)欺诈问题

　　《合同法》规定，因欺诈而订立的合同，当事人可以请求解除。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》对因购买商品房而遭受欺诈的情形和法律后果作出了明确的规定。

　　具有下列情形之一，导致商品房买卖合同目的不能实现的，无法取得房屋的头受人可以请求解除合同、返回已付购房款及利息、赔偿损失，并可以请求出卖人承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任：(1)商品房买卖合同订立后，出卖人未告知买受人又将该房屋抵押给第三人。(2)商品房买卖合同订立后，出卖人又将该房屋出卖给第三人。出卖人订立商品房买卖合同时，具有下列情形之一，导致合同无效或者被撤销、解除的，买受人可以请求返还已付购房款及利息、赔偿损失，并可以请求出卖人承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任：(1)故意隐瞒没有取得商品房预售许可证明的事实或者提供虚假商品房预售许可证明：(2)故意隐瞒所售房屋已经抵押的事实。(3)故意隐瞒所售房屋已经㈩支给第三人或者为拆迁补偿安置房屋的事实。

　　(四)房屋质量问题

　　因房屋主体结构质量不合格不能交付使用，或者房屋交付使用后，房屋主体结构质量经核验确属不合格，买受人请求解除合同和赔偿损失的，法院将予以支持。因房屋质量问题严重影响正常居住使用，买受人请求解除合同和赔偿损失的，法院将予以支持。交付使用的房屋存在质量问题，在保修期内，出卖人应兰j承担修复责任；出卖人拒绝修复或者在合理期限内拖延修复的，买受人叮以自行或者委托他人修复。修复费用及修复期间造成的其他损失由出卖人承担。

　　(五)房屋面积“缩水”、“涨水”问题

　　出卖人交付使用的房屋套内建筑面积或者建筑面积与商品房买卖合同约定面积不符，合同有约定的，按照约定处理；合同没有约定或者约定不明确的，按照以下原则处理：(1)面积误差比绝对值在3％以内(含3％)，按照合同约定的价格据实结算，买受人请求解除合同的，法院将不子支持。(2)面积误差比绝对值超出3％，买受人请求解除合同、返还已付购房款及利息的，法院将子以支持。买受人同意继续履行合同，房屋实际面积大于合同约定面积的，面积误差比在3％(含3％)部分的房价款由买受人按照约定的价格补足，面积误差比超出3％部分的房价款由出卖人承担，所有权归买受人；房屋实际面积小于约定面积的，面积误差比在3％以内(含3％)，部分的房价款及利息巾出卖人返还买受人，面积误差比超过3％部分的房价款由出卖人双倍返还买受人。

　　(六)房屋权属证明问题

　　由于出卖人原因，买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的，除当书人有特殊约定外，㈩卖人应当承担违约责仟：(1)商品房买卖合同约定的办理房屋所有权登记的期限。(2)商品房买卖合同的标的物为尚未建成房屋的，门房屋交付使用之日起90日。(3)商品房买卖合同的标的物为巳竣丁房屋的，c合同订立之曰起90日。合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。

　　商品房买卖合同约定或者《城市房地产开发经营管理条例》第33条规定的办理房屋所有权登汜的期限届满后超过一年，由于出卖人的原因，导致买受人无法办理房屋所有权登记，买受人请求解除合同和赔偿损失的，法院将予以支持。

　　(七)房屋包销问题

　　出卖人与包销人订立商品房包销合同，约定出卖人将其开发建设的房屋交由包销人以出卖人的名义销售的，包销期满未销售的房屋，由包销人按照合同约定的包销价格购买，但当事人另有约定的除外。出卖人自行销售已经约定由包销人包销的房屋，包销人请求出卖人赔偿损失的，法院将予以支持，但是当事人另有约定的除外。

　　(八)按揭贷款问题

　　商品房买卖合同约定，买受人以担保贷款方式付款，因当事人一方原因未能订立商品房担保贷款合同并导致商品房买卖合同不能继续履行的，对方当事人可以请求解除合同和赔偿损失。因不可归责于当事人双方的事山未能订立商品房担保贷款合同并导致商品房买卖合同不能继续履行的，当事入可以请求解除合同，出卖人应当将收受的购房款本金及其利息或者定金返还买受人。

　　因商品房买卖合同被确认为无效或者被撤销、解除，导致商品房担保贷款合同的目的无法实现，当事人请求解除商品房担保贷款合同的，法院将予以支持。

　　(九)在建房屋买卖中买受人权利与承包人建设工程价款优先受偿权协调问题

　　按照《合同法》第286条规定，在建工程的承包人对于建设工程价款的权利优先于抵押权和其他债权。但是，当消费者交付购买商品房的全部或者大部分款项后，承包人就该商品房享有的工程价款优先权不得对抗买受人。

　　处理、调解房地产买卖纠纷的基本原则是：

　　依法保护合法的房地产买卖关系，切实保护产权所有者一—国家、集体和公民个人的合法权益；打击利用房地产买卖进行投机倒把，牟取暴利等违法活动。在这一原则指导下，处理房地产买卖纠纷的基本方法是：

　　一、审查买卖双方当事人的主体资格是否合法

　　这是正确处理房地产买卖纠纷的前提条件，其内容包括：卖方是否有权出卖，买方是否有权购买。例如：出卖人是不是该房地产的权利人，出卖的房地产是个人所有还是几人共有或共同共有，其他共有人是否同意出卖。如果出卖人不是该房地产的权利人，就要查明出卖人对所卖房地产是否有法定的或委托的处分权。如果经过审查，这些问题的答案都是肯定的，则可以认为卖方当事人主体资格合法。对于房地产的购买人，则要审查他们是否有购买权，是否是合格的当事人等。

　　二、审查买卖双方的意愿表示是否真实

　　在买卖合同中能否表示双方当事人的真实意愿，是能否产生买卖纠纷的重要原因，在处理中要认真审查一方对他方是否有欺诈、隐瞒、胁迫，或乘人之危而使对方在违背自己真实意愿的情况下进行房地产的出卖或购买行为；房地产买卖合同是否显失公平；当事人一方对合同是否有重大误解等。

　　三、审查房地产买卖合同的形式要件是否具备

　　主要包括两个方面的内容：一是看房地产买卖是否采取了书面合同的形式，主要条款是否齐备；二是看是否按照国家有关法律法规、地方人民政府的有关规章的规定到房地产管理部门进行了产权转移登记。对城市私有房屋的买卖应区分《城市私有房屋管理条例》生效前后的具体情况，区别对待。

　　四、审查房地产买卖活动是否有违反法律规定的行为

　　如双方当事人是否有以房屋买卖的合法手段掩盖非法目的的行为；是否维护了同等条件下的优先购买权；出卖享受政府或单位补贴、优惠购建房屋的是否已满禁卖期限；是否侵犯了原产权单位的优先购买权。

　　经过审理，凡经过合法手续确立了买卖关系的应予维护；非法买卖他人的房地产的，其买卖关系无效；在国务院《城市私有房屋管理条例>>颁发前的私房买卖只要双方自愿、立有契约、交付了房款、实际管理了房屋，又没有其他非法行为，应认定买卖关系有效，手续不完善的，令其补办手续。

　　在处理房地产买卖纠纷的实践中应特别注意：任何单位和个人均不得进行私下买卖，凡私下买卖的，其买卖关系一律无效。

　　对房地产买卖纠纷，有的由行政主管部门处理，有的由人民法院审理。为保证买卖纠纷的妥善处理，有关当事人还应积极向处理纠纷的行政主管部门或审理纠纷案件的人民法院提供以下证件：

　　(1)房地产买卖合同，买卖中介人的姓名、年龄、地址及与当事人的关系，已办理了产权转移的应提供房屋所有权证和土地使用权证；

　　(2)买卖共有房屋的应提供其他共有人同意的证明书及包括承租人在内的放弃优先购买权的凭证；(3)买卖双方付、收款的凭证。

　　近年来，随着人们生活水平的不断提高，房地产逐渐成为一个重要的消费热点，因房地产买卖而产生的纠纷也随之增多。在对房地产案件进行申诉审查的过程中，发现一些法官和律师对以下几个问题存在不同的认识：

　　(一)交易习惯的认识问题

　　在房地产买卖合同纠纷案的判决书中，法官在判决理由中经常会涉及交易习惯，交易习惯时常会成为法官判决的理由之一。但到底什么是交易习惯，不同的法官均有不同的理解和做法，正因为如此，法官行使自由裁量权具有较大的随意性，动辄按交易习惯作出判决。比如，在一期房的买卖纠纷中，当事人双方在订立预售合同时没有正式确定购房价格，价格条款遗漏了。而期房在几年后交付时房价已猛涨了许多，卖方主张按交房时价格确定房款，买方则主张应依据我国《合同法》第62条第2款的规定，按订立合同时的市场价进行履行。为此，双方发生争议。法官审理时认为，房价应按《合同法》第61条中有关的交易习惯来确定，交易习惯即期房的房价应在交付时确定。

　　对于现房交易来说，双方签订合同遗漏了交房时间和付款时间，因种种原因卖方没有即时履行交房义务，买方也没有交付房款。在具备履行条件后，买方要求履行合同时，卖方因房价大幅上涨，不肯再按原价履行合同，于是提出解除合同。在确认合同是否解除的效力问题上，法官审理时认为对于商品房现房买卖来说，有“先付款后交房”的交易习惯，在没有履行付款义务的情况下，卖方有权解除合同。在现房买卖中是否存在“先付款后交房”的交易习惯，在此暂且不论，但即使是存在“先付款后交房”的交易习惯，卖方是否享有法定解除权也值得探讨。

　　(二)关于善意第三人的问题

　　在商品房纠纷案中，经常会有善意第三人出现，原本只出现在动产交易中的善意第三人，现在随着不动产交易的增多，善意第三人也经常出现在房产纠纷中。但是在不同的法官眼里对于善意第三人身份的确认却有很大的差异。有的法官对“善意”的认定标准比较宽泛，不知者即为善意，只要这个第三人主观上不知道真正的权利人是谁，只要是签订了房屋买卖合同，即使没有过户，也应作为善意的第三人来看待，使其真正享有物权。有的法官对“善意”的认定标准较高，注重从客观实际和履行手续上来确认，在房屋没有履行过户登记手续之前，不能认定为善意第三人，不享有对所买房屋的所有权，只能是普通的债权人而已。在我们所办理的一起二手房屋买卖申诉案中，申诉人方某与被申诉人李某共同继承了一处房产，直至涉诉时也未分割。房产被继承之后，李某采用伪造签名的欺骗手段以自己个人名义向房产管理部门申请领取了上述房产的所有权证。2002年12月28日，李某与张某订立了《房屋买卖协议书》一份，将以上房产以5080元的价格出售，但因其他原因，双方一直没有办理房屋过户登记手续。2003年4月张某将该房屋重新装修后居住使用至今。2004年5月，申诉人在得知实情后，向法院起诉，要求法院确认他与李某对此房屋享有共有权，并要求分割该房产。法院审理后，对方某享有房屋的共有权的事实予以认可，但认为此房屋的所有权已归善意的第三人张某所有，遂驳回了申诉人方某的诉讼请求。在本案中，法官对张某是否是善意的第三人存在不同的认识。

　　(三)对房产开发商开具的收据的性质认定问题

　　房地产开发商在未取得商品房预售许可证时，往往便开始预售商品房，要求认购人交付一部分订房款，在收到订房款后，以收据形式交付给购房人，收据上写明当事人的名称、交付的具体金额以及所购房屋的具体门牌号码。在双方当事人出现纠纷后，这份收据就会出现两个问题：一是这张收据是否具有协议的性质?二是购房人所交付的房款是什么性质(定金或预付金)?在一申诉案中，申诉人孙某在2000年向某开发公司购买一套商品房，双方口头约定价格为2800元／平方米，孙某交付了10万元的房款，开发公司向其出具了收据，收据上载明了当事人姓名、名称、已付价款、价款用途、所购房屋具体号码等内容。2004年，房产开发公司向孙某交付房屋时房产市场价格已上涨很多，遂要求孙某每平方米涨价1000元，孙某不同意。由此，双方发生纠纷，孙某认为收据就是合同，应按照合同签订时的房屋市场价格履行。开发公司认为，收据就是收据，收据不具有合同的效力，房屋价格应以交付时为准。在其他一些类似商品房预售纠纷中对已交的价款，当事人亦有分歧，购房人认为是定金，预售人认为是预付款。法官在审理时对收据和已付价款的认识亦有分歧。

　　以上三个问题是这几年来在办理房地产买卖纠纷案中较为普遍存在的问题，在处理这类纠纷时也存在不同的意见和观点。笔者针对以上三个问题谈谈个人的一点想法。

　　(一)在处理房地产纠纷案件中应对运用交易习惯判案加以规范

　　运用交易习惯确定合同内容及其含义，补充合同内容的遗漏，已成为我国合同法规定的一项合同解释原则。《合同法》第61条规定：“合同生效后，当事人就质量、价款或者报酬、履行地点等内容没有约定或者约定不明确的，可以协议补充；不能达成补充协议的，按照合同有关条款或者交易习惯确定。”第125条规定：“当事人对合同条款的理解有争议的，应当按照合同所使用的词句、合同的有关条款、合同的目的、交易习惯及诚实信用原则，确定该条款的真实意思。”

　　什么是交易习惯呢?现代汉语词典(商务印书馆1983年版)对习惯的释义是“在长时期里逐渐养成的、一时不容易改变的行为、倾向或社会风尚”。交易习惯，则是指特定的人群在长期的反复实践的基础上形成的并被普遍接受和认可的行为规则。按照交易习惯适用的范围和地域划分，可分为普遍交易习惯、特殊交易习惯和当事人特定的交易习惯。普遍交易习惯是指人们在各行各业的交易过程中普遍遵守的惯例；特殊交易习惯包括行业习惯和地方交易习惯，是指某一行业或某一地方人们约定成俗、普遍遵守的交易惯例；当事人特有的交易习惯，是指当事人之间长期交易形成的交易模式或惯例，该惯例仅发生在该当事人之间。

　　交易习惯又如何确定呢?对交易习惯的认识本身就具有较大的随意性，在确定过程中就更具有主观性，当事人都以对自己有利的一面确定。当事人确定交易习惯时可依据“谁主张，谁举证”的证据规则，由确认方举证予以证明。那法官在运用交易习惯作为判案依据时如何处理呢?依法官的主观认定吗?比如在前述的房产交易纠纷案件审理中法官把“先付款后交房”、“价格以最终交房时为准”等认作是“交易习惯”，这样的没有认同基础的“交易习惯”往往对一方当事人是不公平的，且有损司法公平公正。

　　在房地产买卖合同中，价格不确定的，应依据《合同法》第62条第(二)项“价款或者报酬不明确的，按照订立合同时履行地的市场价格履行；依法应当执行政府定价或者政府指导价的，按照规定履行”来确定房价。履行时间不明确的，也应依据合同法与相关司法解释来确定履行时间。在相关内容确实需要用交易习惯进行解释时，应慎之又慎。房地产案件中的交易习惯应归人行业交易习惯或地方交易习惯，这种交易习惯极少由买方(购房人)主张，多由卖方(开发商)主张，应由主张的一方提供证据证明其所主张的交易习惯的内容与存在。法官在依职权运用交易习惯判案时，应严格限定运用交易习惯的程序，并对交易习惯作出合乎逻辑的阐述，防止交易习惯成为法官个人主观认识的“交易习惯”，进而防止自由裁量权的滥用。

　　(二)应对善意第三人做严格的认定

　　在房地产交易中，以登记簿上的权利人为交易对象，一般不会出现善意第三人，但有时因共有关系中的一方当事人采取不当手段而获得房产部门的登记，或者在遗产未分割时即被他人以侵权的方式卖掉，那么当第三人购买此房屋时，对该第三人是否应认定为善意第三人而保护其权利?对善意第三人的认定应有严格的要求。最高人民法院《关于贯彻执行(中华人民共和国民法通则)若干问题的意见(试行)》第89条规定，在共同共有关系存续期间，部分共有人擅自处分共有财产的，一般认定无效。但第三人善意、有偿取得该项财产的，应当维护第三人的合法权益；对其他共有人的损失，由擅自处分共有财产的人赔偿。本条司法解释规定对共同共有财产可以适用善意取得制度，对该解释中“财产”的理解，认为包括“不动产”和“动产”已逐渐成为共识。但在对不动产的善意取得中，必须严格其构成要件，从严掌握。

　　依据动产的善意取得理论，可逻辑演绎出不动产交易中第三人善意取得的构成要件，应包括以，下四点：(1)合同依法成立有效；(2)在受让时不知道或者不应当知道转让人无处分权；(3)以合理的价格有偿转让；(4)转让的不动产依照法律规定已完成登记手续。第三人只有在具备上述四个要件时，即商品房买卖合同已履行完毕，第三人已登记为新的所有人之后，才可能认定其是善意第三人。在商品房买卖合同的履行过程中，第三人始终是善意的，那么应认定为善意第三人，法律应保护第三人的合法权益。在签订合同时不知晓处分人无处分权的，第三人是善意的；如在房产过户之前即合同履行完毕之前知晓处分人无处分权的，此时第三人就由善意转化为恶意。因此，合同不履行完毕，是不适合对第三人进行判断的，或者说对第三人无实际价值，因为此时第三人只享有债权请求权。

　　由此，对第三人是否为善意的判断应确定两个标准：一是时间判断标准；二是价值判断标准。在通常情况下，合同履行完毕可作为判断的时间标准，商品房买卖合同是否履行完毕一般是以完成房产过户手续为判断标准的。因此，在商品房买卖合同纠纷中，第三人是否善意应以完成过户手续作为判断的时间标准，以是否知晓实情和支付对价作为判断的价值标准。

　　(三)具备合同主要条款的收据应认定为是双方的购房协议

　　最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第5条规定，商品房的认购、订购、预订等协议具备《商品房销售管理办法》第16条规定的商品房买卖合同的主要内容，并且出卖人已经按照约定收受购房款的，该协议应当认定为商品房买卖合同。开发商在取得商品房预售许可证前，就已收受购房者预付房款，而且在开具的收据上明确了合同的双方当事人及具体的标的物等条款，虽然不具备协议形式，但就其内容而言，已具备了协议的实质。开发公司在起诉前取得商品房预售许可证的，此协议可以认定有效。双方应严格按此协议内容认真履行，如此收据上没有明确价格，那么应根据开收据的日期来确定当时市场价格，以合理履行此合同。

　　对于购房者所预付房款的性质，并不能因为一方违约而要求适用定金罚则，其只是具有预付款的性质而已。只有在收据上明确写明是购房定金的，才能适用定金罚则来约束双方当事人。

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