改善型住房

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　　改善型住房一直沒有十分嚴格的定義，從文字意義上解釋，是原來有一套房子，由於住房面積較小等原因無法滿足住房需求，無論原有住房賣或不賣，想再買一套普通住房，稱之為改善型住房，相應的購買改善型住房的客戶即為改善型客戶。從字面意義上理解，改善型普通自住房應該是原來有一套房子，由於住房面積較小等原因無法滿足住房需求，無論原有住房賣或不賣，想再買一套普通住房。

　　改善型需求和投資性需求儘管性質不同，但在購房行為上卻有很大的相似性，它們很難用一個明確的、可操作的標准予以剝離。改善型住房國家沒有出台統一的界定標準，通常從兩點界定。

　　第一，低於人均住房面積。由於國家沒有統一規定數據，各地出台標準有一定差別。北京標準為人均住房面積為27.7平方米；上海為34.6平方米；南京為26平方米；廣州為19.9平方米；成都為60平方米。明顯能夠看出二三線城市的人均住房面積大於一線發達城市。以廣州為例，廣州地區人均面積19.9平方米為參考標準，如果一家5口人，住房面積僅為60平方米，人均面積低於19.9平方米，如果有換房的打算，再買的房子即是改善型住房。

　　第二、90平方米。就是原有住房在90平方米以下的，再買第二套房不應視為投機行為，而是改善型居住行為。目前90平方米以下被界定為中小戶型，是一種過渡戶型。

　　從央行於2007年底規定“改善型普通自住房”可以享受貸款優惠政策以來，“改善型普通自住房”實際上扮演了第二套住房的角色，政府希望通過其實現改善居住條件、拉動內需的作用。善型普通自住房”存在難以準確界定、變通空間較大等先天不足，再加上監管部門對放鬆二套房貸持非常謹慎的態度，在銀行監管較嚴的地區，“改善型普通自住房”很難成為住房需求的助推器。銀行監管部門應適當擴大“改善型普通自住房”的範疇，與各地統計局加強合作，及時推出“改善型普通自住房”的操作細則。

　　央行規定，“如借款人家庭人均住房面積低於當地平均水平，再次向商業銀行申請住房貸款的，可比照首套自住房貸款政策執行”。作為界定改善型住房的關鍵，“人均住房面積”很難得出一個準確、合理的數據。雖然各地統計局每年都會有一個統計數據，但如果將大城市規模龐大的沒有戶口的常住人口計算在內，人均住房面積很難界定。

　　顯然，“人均住房面積”不能定得太高也不能定得太低，如果定得太高，就壓抑了部分真實的改善需求；如果定得太低，又便宜了投資購房者。即使如統計局等國家機關發佈一個比較權威的“人均住房面積”，商業銀行仍有“變通”空間。比如說，如果把家庭的非常住人口算作家庭人口，人均住房面積很容易就會低於當地的人均住房建築面積。

　　正因為“改善型普通自住房”很難界定，商業銀行有一定的自主操作空間，監管部門為了防範貸款風險，才遲遲沒有出台操作細則。這就導致商業銀行對“改善型普通自住房”實行了兩種極端的操作，一種是嚴格執行央行“9·27政策”，對所有第二套住房不實行貸款優惠，一種是濫用“改善型普通自住房”概念，藉機對二套房貸放鬆限制，其中以前者居多。

　　改善型購房主要是指對目前的居住條件不滿意，需要重新購置房產來滿足對居住的要求。根據改善型居住需求的性質，又將改善型需求分為兩類：一類是目前的居住條件比較差，迫切需求改善居住環境而購房；另一類是收入頗豐，平時生活品質比較高，對現有住房不滿意，在新的高品質樓盤出現後，為了追求更高的生活質量，而去購買新房。

　　對改善型住房需求者的購買建議：

　　1、對新居住區域的選擇：一般來講，改善型購房者對住房區域的選擇要有全面的考慮，如區域房價水平、生活配套、住房條件、小區環境、周邊交通、學校等的分佈情況，全面衡量自己的經濟能力和換房的要求。

　　2、後續生活費用等的考慮：消費者改善型換房時，須考慮到自己目前的經濟實力是否能夠承擔外，還應考慮到日後的生活費用、孩子的教育費用、換房後到工作單位的交通費用的增加等，尤其要優先考慮是否有足夠的資金來保證未來孩子的教育費用。

　　3、相關的交易稅費要理清：換房業主在“賣舊買新”置業時，一定要理清自己作為賣方和買方雙重身份時，各自需要繳納的稅費。一般來講二手房買賣交易時出售方需要繳納營業稅和個人所得稅，購買方需要繳納契稅，但是要註意已購公房和回遷房交易時，購買方需要另外繳納土地出讓金；而在經濟適用房出售時則由出售方繳納土地出讓金。另外，按照規定在售房1年前後再購房時，契稅可以按差額計徵，也可以節省部分開支。

　　4、原來住宅的處理：在實現自己的換房計劃後，對於原有住宅出售或是出租要結合市場情況和未來走勢來確定。如果原有住宅的位置較好，租金價格水平較高，可以考慮將其出租，利用租金來還換房後的貸款。

　　5、賣與買可考慮同步進行：如果想要換房，手頭資金又不充裕需售房款救急的消費者，可以考慮讓買、賣交易同時進行，以籌到售房款後實現自己的換房計劃。建議買與賣同步進行的消費者，先做好新房的選擇和購買前工作，比如看房、議價等，一旦自己的舊房進入交易程式，馬上啟動新房購買程式。即使買房程式稍微落後於賣房，可與買家溝通要求延後交房。這樣就可以依靠賣房的收入來繳納買房的首付款，其不足房款可以做商業貸款或公積金貸款。