改善型住房

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　　改善型住房一直没有十分严格的定义，从文字意义上解释，是原来有一套房子，由于住房面积较小等原因无法满足住房需求，无论原有住房卖或不卖，想再买一套普通住房，称之为改善型住房，相应的购买改善型住房的客户即为改善型客户。从字面意义上理解，改善型普通自住房应该是原来有一套房子，由于住房面积较小等原因无法满足住房需求，无论原有住房卖或不卖，想再买一套普通住房。

　　改善型需求和投资性需求尽管性质不同，但在购房行为上却有很大的相似性，它们很难用一个明确的、可操作的标准予以剥离。改善型住房国家没有出台统一的界定标准，通常从两点界定。

　　第一，低于人均住房面积。由于国家没有统一规定数据，各地出台标准有一定差别。北京标准为人均住房面积为27.7平方米；上海为34.6平方米；南京为26平方米；广州为19.9平方米；成都为60平方米。明显能够看出二三线城市的人均住房面积大于一线发达城市。以广州为例，广州地区人均面积19.9平方米为参考标准，如果一家5口人，住房面积仅为60平方米，人均面积低于19.9平方米，如果有换房的打算，再买的房子即是改善型住房。

　　第二、90平方米。就是原有住房在90平方米以下的，再买第二套房不应视为投机行为，而是改善型居住行为。目前90平方米以下被界定为中小户型，是一种过渡户型。

　　从央行于2007年底规定“改善型普通自住房”可以享受贷款优惠政策以来，“改善型普通自住房”实际上扮演了第二套住房的角色，政府希望通过其实现改善居住条件、拉动内需的作用。善型普通自住房”存在难以准确界定、变通空间较大等先天不足，再加上监管部门对放松二套房贷持非常谨慎的态度，在银行监管较严的地区，“改善型普通自住房”很难成为住房需求的助推器。银行监管部门应适当扩大“改善型普通自住房”的范畴，与各地统计局加强合作，及时推出“改善型普通自住房”的操作细则。

　　央行规定，“如借款人家庭人均住房面积低于当地平均水平，再次向商业银行申请住房贷款的，可比照首套自住房贷款政策执行”。作为界定改善型住房的关键，“人均住房面积”很难得出一个准确、合理的数据。虽然各地统计局每年都会有一个统计数据，但如果将大城市规模庞大的没有户口的常住人口计算在内，人均住房面积很难界定。

　　显然，“人均住房面积”不能定得太高也不能定得太低，如果定得太高，就压抑了部分真实的改善需求；如果定得太低，又便宜了投资购房者。即使如统计局等国家机关发布一个比较权威的“人均住房面积”，商业银行仍有“变通”空间。比如说，如果把家庭的非常住人口算作家庭人口，人均住房面积很容易就会低于当地的人均住房建筑面积。

　　正因为“改善型普通自住房”很难界定，商业银行有一定的自主操作空间，监管部门为了防范贷款风险，才迟迟没有出台操作细则。这就导致商业银行对“改善型普通自住房”实行了两种极端的操作，一种是严格执行央行“9·27政策”，对所有第二套住房不实行贷款优惠，一种是滥用“改善型普通自住房”概念，借机对二套房贷放松限制，其中以前者居多。

　　改善型购房主要是指对目前的居住条件不满意，需要重新购置房产来满足对居住的要求。根据改善型居住需求的性质，又将改善型需求分为两类：一类是目前的居住条件比较差，迫切需求改善居住环境而购房；另一类是收入颇丰，平时生活品质比较高，对现有住房不满意，在新的高品质楼盘出现后，为了追求更高的生活质量，而去购买新房。

　　对改善型住房需求者的购买建议：

　　1、对新居住区域的选择：一般来讲，改善型购房者对住房区域的选择要有全面的考虑，如区域房价水平、生活配套、住房条件、小区环境、周边交通、学校等的分布情况，全面衡量自己的经济能力和换房的要求。

　　2、后续生活费用等的考虑：消费者改善型换房时，须考虑到自己目前的经济实力是否能够承担外，还应考虑到日后的生活费用、孩子的教育费用、换房后到工作单位的交通费用的增加等，尤其要优先考虑是否有足够的资金来保证未来孩子的教育费用。

　　3、相关的交易税费要理清：换房业主在“卖旧买新”置业时，一定要理清自己作为卖方和买方双重身份时，各自需要缴纳的税费。一般来讲二手房买卖交易时出售方需要缴纳营业税和个人所得税，购买方需要缴纳契税，但是要注意已购公房和回迁房交易时，购买方需要另外缴纳土地出让金；而在经济适用房出售时则由出售方缴纳土地出让金。另外，按照规定在售房1年前后再购房时，契税可以按差额计征，也可以节省部分开支。

　　4、原来住宅的处理：在实现自己的换房计划后，对于原有住宅出售或是出租要结合市场情况和未来走势来确定。如果原有住宅的位置较好，租金价格水平较高，可以考虑将其出租，利用租金来还换房后的贷款。

　　5、卖与买可考虑同步进行：如果想要换房，手头资金又不充裕需售房款救急的消费者，可以考虑让买、卖交易同时进行，以筹到售房款后实现自己的换房计划。建议买与卖同步进行的消费者，先做好新房的选择和购买前工作，比如看房、议价等，一旦自己的旧房进入交易程序，马上启动新房购买程序。即使买房程序稍微落后于卖房，可与买家沟通要求延后交房。这样就可以依靠卖房的收入来缴纳买房的首付款，其不足房款可以做商业贷款或公积金贷款。