房地產統計分析

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　　房地產統計分析是一項重要的調查研究工作，通過統計調查、整理，可搜集到大量有關房地產經濟活動情況的資料，如房屋買賣、房屋租賃、房產開發、房屋維修、勞動力使用、物資耗用等方面的詳細的系統的資料。房地產統計分析就是在對這些統計資料進行分 析研究的基礎上，透過現象看本質，掌握事物內在的規律性。

　　房地產統計分析是整個房地產統計工作的最後一個階段，而且是房地產統計工作中一個很重要的階段。因為它是提供統計研究成果的階段。

　　房地產統計工作包括三個既有區別、又有密切聯繫的階段。這就是房地產統計調查、房地產統計資料的整理和房地產統計分析。房地產統計調查，是採用多種統計調查方法來搜集房地產統計資料。但由於調查所得到的這些房地產統計資料，還是分散的、零亂的，一般是說明個體的特征。通過統計資料的整理，將房地產統計資料進行科學的分類和加工，使之系統化，變為能說明房地產現象發展水平、規模、速度和結構等數量特征的資料。但經過整理的房地產統計資料，一般是說明事物的狀況，而不能說明事物產生的原因，不能揭示事物的本質及其發展變化的規律性。因此，必須進行房地產統計分析。

　　房地產統計分析，是以馬列主義、毛澤東思想和鄧小平理論作指導，在詳細地占有材料的基礎上，用科學的分析方法，來揭示房地產現象之間內在的經濟數量關係，以認識房地產現象的本質和發展變化的規律。

　　由此可見，房地產統計分析，既不是數字羅列和數字堆砌，也不是統計數字文字化。它不是把統計表中的統計數字用文字敘述一遍，而是進行數量關係的分析研究。通過對房地產現象數量關係的分析研究，來探求數量變化的規律性．以及決定事物質變的數量界限。

　　房地產統計分析是統計工作的一個重要環節。開展統計分析的意義在於以下幾方面：

　　(1)通過統計分析，可以深入瞭解在房地產經濟活動中，貫徹執行黨的有關方針、政策的情況，檢查房地產經營計劃完成情況，為指導工作提供依據。

　　(2)積極開展統計分析．能幫助我們正確地瞭解成績，客觀地發現工作中存在的問題，找出差距，為今後的工作提供咨詢建議。如果對於各種工作不加分析，成績和缺點的界限不清，那麼對於如何進一步改進工作，就無從下手。

(3)隨時隨地，有針對性地開展統計分析，就能幫助我們掌握客觀事物的規律，瞭解房地產經濟現象的本質，對於指導房地產的經營與管理，提高經營管理水平都有重要的作用。同時，統計人員在經常開展統計分析的實踐活動中，能夠逐步提高分析問題和解決問題的能力，有助於提高統計隊伍的素質，從而保證統計分析的科學性、準確性和實用性。

　　房地產統計分析，是一種定量分析，它不同於一般的定性分析。當然，房地產統計所進行的定量分析，是在對房地產經濟現象進行定性分析的基礎上進行的。同時，房地產統計所進行的定量分析，有助於深化和發展對房地產經濟現象進行定性分析。

　　房地產統計分析，具有以下幾個特點：

　　1．房地產統計分析，是從數量人手，進行定量分析。它是從數量對比關係中發現問題，提出問題，然後進行分析研究，找出各種房地產現象之間的數量關係或差異，分析其原因，以認識事物的本質和發展規律性。

　　2．房地產統計分析的第二個特點，是採用統計所特有的分析方法來進行分析。房地產統計分析的方法是多種多樣的。這些分析方法都是進行定量分析。但房地產統計分析並不排除吸收其他學科的分析方法。

　　3．房地產統計分析具有綜合性的特點。因為房地產統計研究的對象，不是個別的現象，個別的事物，而是大量房地產現象的數量方面。因此，房地產統計分析，是分析房地產現象總體的特征和總體數量特征的變化及其原因。

　　4．房地產統計分析具有廣泛性的特點。房地產統計分析，既可分析巨集觀經濟中的問題，如分析全國房地產的規模及其平衡問題，分析全國房地產業的經濟效益等問題；又可分析微觀經濟中的問題，如分析某企業的經濟效益，等等。

　　5．房地產統計分析具有靈活性的特點。房地產統計分析，既可對某一個專門問題進行專題分析，又可進行綜合分析。

　　房地產統計分析的種類很多，但每一種統計分析都是根據一定的分析目的，滿足一定的需要而進行的。常用的房地產統計分析有以下幾類：

　　(一)計劃執行情況的分析

計劃執行情況的分析，是部門或單位經常進行的一種分析。計劃執行情況的分析，一般應包括下列各項內容：

　　(1)用每種統計指標的實際數與其計劃數進行對比，以觀察各種指標的計劃完成程度。

　　(2)分析完成計劃或未完成計劃的原因。

　　(3)總結計劃執行中的成績或經驗，並找出計劃執行中存在的問題。

　　(4)針對計劃執行中存在的問題，提出改進的意見。

　　由於對計劃執行情況分析的目的不同，可將其分為以下三種：

　　1．期終分析，是指在計劃期結束以後，對計劃執行情況的分析。如對月度計劃執行情況的分析，季度計劃執行情況的分析，年度計劃執行情況的分析。由於這種分析在各種計劃期(月、季、年)結束後都要進行，所以，這種分析也稱為定期分析。期終分析具有以下幾個特點：

　　(1)期終分析一般是利用統計報表所取得的資料和調查得到的實際情況，對本部門或本企業各項指標完成情況，綜合起來進行分析。並且計劃執行情況的分析往往與動態分析相結合。

　　(2)期終分析帶有總結性。期終分析要對本部門或本企業計劃執行情況作出比較全面的總評價。

　　2．進度分析，就是在計劃執行的過程中，分析計劃執行的進展程度。如在月度計劃的執行過程中，按日、按旬分析計劃執行的進度；在季度計劃的執行過程中，按月分析計劃執行的進度；在年度計劃的執行過程中，按季度或按半年分析年度計劃執行的進度。計劃執行的進展程度，可按下式計算：

　　進度分析的特點，是把計劃執行的進度與時間的進展程度結合合起來分析，藉以觀察計劃執行的進度與時間的流逝程度是否相一致。如果二者相一致，則說明計劃執行的進度較好。如上半年結束時，完成年度計劃的一半或一半以上，即人們通常說的“時間過半，任務過半”，則年度計劃的完成就有保證。如在第三季度結束時，完成年度計劃任務的76％，這與時間過了75％是一致的，則年度計劃的完成就有保證。如果計劃執行的進度慢於時間流逝的程度，則說明計劃的執行進度有問題。

　　進度分析的作用，是它可在計劃的執行過程中，及時地發現問題，以便提前採取措施，保證整個計劃的完成。

　　3．預計分析，一般是在計劃期結束前，根據計劃完成的進度，並結合當時的主客觀條件，預計到計劃期結束時，計劃完成的程度。如在每月中旬過後，預計月度計劃的完成程度，在第三季度過後，預計年度計劃的完成程度。預計分析實際上是一種預測工作。

　　預計分析的特點，是以已經過去時間的計劃執行的實際結果為主要依據，即以計劃期內過去一段時間實際平均日完成量為主要依據，來預測整個計劃期結束時計劃的完成程度。

　　進行預計分析，有兩種情況：一是預計分析提前完成計劃的天數，二是預計分析到計劃期結束時計劃完成程度。

　　預計分析的作用，表現在以下幾個方面：

　　(1)預計分析可以起到警報作用。通過預計分析，可以預報本期計劃能否完成。這對領導指導工作，提前採取措施，以保證計劃的完成，是個重要的依據。

　　(2)預計分析可為群眾提出完成計劃的目標日期，以便動員群眾，調動群眾的積極性。

　　(二)專題分析

　　專題分析，就是對某一個專門問題所進行的統計分析。如對商品房結構變化的分析，對房屋空置率變化的分析，對利用外資投資利潤率的分析等，均屬於專題分析。

　　專題分析的特點是：分析的問題比較集中，可以進行深入、細緻的分析。專題分析的題目可大可小，一事一議亦可，其選題比較靈活。

　　(三)綜合分析

　　綜合分析，是把互相聯繫的一些房地產現象綜合起來進行分析研究，以揭示房地產現象之間的本質聯繫。

　　綜合分析可以分析房地產現象之間的比例關係，以觀察和揭示這些比例關係是否相適應，是否平衡。

　　由於綜合分析所分析研究的總體不同，所以綜合分析主要有以下幾種：

　　1．國民經濟的綜合分析，是以整個國民經濟為總體，來分析房地產現象之間的比例關係。如對房地產開發規模與社會需求之間比例關係的分析，對房地產投入與產出之間比例關係的分析，對房地產經濟效益的分析等，均屬於國民經濟的房地產綜合分析。

　　2．部門的綜合分析，是以某一個部門作為分析總體，對本部門內部的比例關係進行分析。如對房地產開發建設部門投入與產 出之間比例關係的分析，對物業管理部門服務與效益關係的分析 等，均屬此類。

3．地區的綜合分析，是以一個省、市、自治區或省轄市、縣作為分析總體，對本地區房地產現象之間的一些比例關係進行分析。這種綜合分析是組織房地產業綜合平衡的重要依據。

　　房地產的部門綜合分析與地區綜合分析，是全國綜合分析的基礎。

　　4．企業的綜合分析，是以企業作為分析總體，對房地產企業內部的一些比例關係進行分析。如對企業的供、產、銷之間的比例關係進行分析，對投入的資金與獲得的利潤之間的比例關係進行分析等。

　　綜合分析的特點是：

　　(1)綜合分析的對象是一個比較複雜的總體。這個複雜的總體有大小的不同，大至整個國家，小至一個企業。

　　(2)綜合分析是既分析又綜合，先分析，後綜合；是分析法與綜合法的結合運用。綜合分析是用分析的方法，對分析總體的各個組成部分仔細地進行分析；然後用綜合的方法，把對各個部分的分析加以綜合，從而得出對分析總體的認識。

為了通過房地產統計分析認識房地產經濟現象之間的內在聯繫及其發展規律性，在進行統計分析時必須遵守以下一些原則：

　　1．房地產統計分析必須從實際出發，堅持實事求是的原則。房地產統計分析，必須從客觀存在的實際情況出發，經過系統的分析和科學的抽象，從中找出事物之間內在的數量關係，以認識事物的本質。一切結論應當產生於分析的末尾，而不是在分析研究的先頭。如果統計分析從抽象的概念出發，從預先定好的結論出發，那是違背辯證唯物主義認識論的。若進行統計分析所依據的資料不真實可靠，則會得出片面的結論，甚至是錯誤的結論。

　　2．房地產統計分析必須堅持一分為二的觀點。對立統一規律是自然界、人類社會和思維的基本規律。任何事物都是由矛盾的雙方構成的，都是一分為二的，矛盾的雙方既對立又統一。因此，在進行房地產統計分析時，既要看到有利的因素，又要看到不利的影響；既要肯定所取得的成績，又要看到存在的問題；既要看到問題產生的主要原因，又要看到問題產生的次要原因。同時，在分析各種矛盾和矛盾各方的基礎上，要抓住主要矛盾和矛盾的主要方面。因為只有抓住了主要矛盾，才能抓住問題的關鍵；只有抓住了矛盾的主要方面，才能抓住問題產生的主要原因，以便採取針對性的措施，提出解決問題的意見。

　　3．房地產統計分析必須堅持發展的觀點。房地產現象不是靜止的，而是處在不斷的運動之中。因此，在進行房地產統計分析時，不能用靜止的觀點看問題，而必須用發展的觀點看問題。要從對房地產現象進行動態分析中，來觀察事物發展變化的過程、發展變化的趨勢和發展變化的規律性。

　　4.房地產統計分析要堅持透過現象看本質的原則。人們對客觀事物的認識，在開始階段，只是接觸到一些現象，看到事物之間的外部聯繫。而這些現象和現象之間的外部聯繫，乃是我們人門的嚮導。通過對許多房地產現象聯貫起來的分析，進行由此及彼、由表及裡的思索，才能來認識事物的本質。我們在進行房地產統計分析時，不能停留在現象及各種現象之間的外部聯繫上，而要善於透過現象看本質。

　　房地產統計分析，在整個房地產統計工作中占有很重要的地位，其主要作用有一下幾個方面：

　　1．只有進行房地產統計分析，才能由感性認識上升到理性認識。房地產統計分析的過程，是由感性認識上升到理性認識的過程。在統計分析之前，我們接觸到的材料，只反映事物的外部特征和外部聯繫。經過分析研究，才能找出事物之間內在的經濟數量關係，由感性認識上升到理性認識，以認識房地產現象的本質。

　　2．只有進行房地產統計分析，才能認識事物之間適度的數量界限。分析房地產現象之間的數量關係，固然是重要的；但分析房地產現象之間合理的數量界限更為重要。因為認識和掌握事物之間合理的數量界限，可以掌握工作的主動性，增強預見性。

　　3．只有進行房地產統計分析，才能提高統計工作的質量，更好地為領導決策、指導工作服務。房地產統計，是認識房地產現象的有力武器，是領導的參謀和助手。房地產統計部門，要經常、及時地向中央和各級領導提供統計分析報告，成為各級領導的實際助手。這樣，房地產統計工作的水平，才能得到提高。

　　4．只有開展房地產統計分析，才能提高統計工作者分析問題和解決問題的能力。開展房地產統計分析，比起單純地填報報表，計算統計指標要複雜得多。開展統計分析，需要統計工作者具備多方面的知識，不僅要求具備經濟理論知識和黨的方針政策水平；而且要求具有較好的統計專業知識，掌握各種統計分析方法，還要具有分析問題解決問題的能力；同時，還要具有一定水平的寫作能力。所以，經常開展房地產統計分析，可以全面地提高統計人員的素質。

　　為了科學地進行房地產統計資料的分析研究工作，需要按照以下四個步驟進行分析：

　　(一)確定分析題目和內容

　　開展統計分析，首先要明確統計分析的目的，選定適當的主題，這樣才能使統計分析有的放矢，不盲目從事。主題的選擇決定著統計分析所要研究的問題。總的來說要針對黨在各個時期房地產業工作的方針、政策和任務的實際需要，分析研究房地產經營過程中急需解決的問題。同時還要結合新情況、新問題作具體的分析研究。只有這樣，才能充分發揮統計分析的作用。

　　(二)搜集、積累與鑒別資料

　　進行統計分析，首先要詳細地占有統計資料，這是統計分析研究的基礎。這裡所說的搜集和積累資料，是指依據統計分析的目的和主題的要求去收集有關的統計數字和實際情況。在實際工作中，應當充分利用統計部門本身所積累的大量資料，還要結合其他業務部門，如財務部門具有資料，作綜合的資料整理。取得的資料是否可靠，是關係到能否得出正確結論的主要問題。所以，在搜集、積累了大量調查統計資料後，還要進行鑒別，經過“去粗取精、去偽存真"，檢查資料的準確性、代表性、可比性和時間性。只有這樣，才能把真實可靠的統計資料運用於統計分析，據以反映事物的本質和規律性。

　　(三)具體分析，作出結論

　　對已經搜集整理的大量統計資料進行具體分析研究，是統計分析工作的關鍵步驟。要 求我們遵循辯證唯物論的原理，運用各種統計分析方法，具體問題具體分析。

　　在分析問題過程中，要從客觀情況出發，不能憑主觀印象推斷。同時，既要從事物的相互聯繫之中抓住事物的主流，又不能忽視非主流方面的東西。要堅持對立統一的觀點，抓住主要的矛盾和主要的矛盾方面進行全面分析。在進行數量對比分析時，要善於綜合運用各種統計分析方法，揭示事物之間的內在聯繫，以探尋房地產經濟發展的基本規德。

　　(四)編寫統計分析報告

　　經過統計分析後，對分析的結果作出系統地歸納、整理，即形成統計分析報告。它是統計分析研究的最後成果。這一步驟是把具體分析研究中所得出的結論寫成書面報告，分別向黨政領導機關或部門提供情況，其目的在於發揮統計分析對實際工作的指導作用。編寫統計分析報告的過程，是對事物加深認識和理解的過程，是對具體分析過程中所得出的結論、問題、建議等再作全面系統的加工整理的過程。它是統計分析工作的一個重要環節。