房地产统计分析

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　　房地产统计分析是一项重要的调查研究工作，通过统计调查、整理，可搜集到大量有关房地产经济活动情况的资料，如房屋买卖、房屋租赁、房产开发、房屋维修、劳动力使用、物资耗用等方面的详细的系统的资料。房地产统计分析就是在对这些统计资料进行分 析研究的基础上，透过现象看本质，掌握事物内在的规律性。

　　房地产统计分析是整个房地产统计工作的最后一个阶段，而且是房地产统计工作中一个很重要的阶段。因为它是提供统计研究成果的阶段。

　　房地产统计工作包括三个既有区别、又有密切联系的阶段。这就是房地产统计调查、房地产统计资料的整理和房地产统计分析。房地产统计调查，是采用多种统计调查方法来搜集房地产统计资料。但由于调查所得到的这些房地产统计资料，还是分散的、零乱的，一般是说明个体的特征。通过统计资料的整理，将房地产统计资料进行科学的分类和加工，使之系统化，变为能说明房地产现象发展水平、规模、速度和结构等数量特征的资料。但经过整理的房地产统计资料，一般是说明事物的状况，而不能说明事物产生的原因，不能揭示事物的本质及其发展变化的规律性。因此，必须进行房地产统计分析。

　　房地产统计分析，是以马列主义、毛泽东思想和邓小平理论作指导，在详细地占有材料的基础上，用科学的分析方法，来揭示房地产现象之间内在的经济数量关系，以认识房地产现象的本质和发展变化的规律。

　　由此可见，房地产统计分析，既不是数字罗列和数字堆砌，也不是统计数字文字化。它不是把统计表中的统计数字用文字叙述一遍，而是进行数量关系的分析研究。通过对房地产现象数量关系的分析研究，来探求数量变化的规律性．以及决定事物质变的数量界限。

　　房地产统计分析是统计工作的一个重要环节。开展统计分析的意义在于以下几方面：

　　(1)通过统计分析，可以深入了解在房地产经济活动中，贯彻执行党的有关方针、政策的情况，检查房地产经营计划完成情况，为指导工作提供依据。

　　(2)积极开展统计分析．能帮助我们正确地了解成绩，客观地发现工作中存在的问题，找出差距，为今后的工作提供咨询建议。如果对于各种工作不加分析，成绩和缺点的界限不清，那么对于如何进一步改进工作，就无从下手。

(3)随时随地，有针对性地开展统计分析，就能帮助我们掌握客观事物的规律，了解房地产经济现象的本质，对于指导房地产的经营与管理，提高经营管理水平都有重要的作用。同时，统计人员在经常开展统计分析的实践活动中，能够逐步提高分析问题和解决问题的能力，有助于提高统计队伍的素质，从而保证统计分析的科学性、准确性和实用性。

　　房地产统计分析，是一种定量分析，它不同于一般的定性分析。当然，房地产统计所进行的定量分析，是在对房地产经济现象进行定性分析的基础上进行的。同时，房地产统计所进行的定量分析，有助于深化和发展对房地产经济现象进行定性分析。

　　房地产统计分析，具有以下几个特点：

　　1．房地产统计分析，是从数量人手，进行定量分析。它是从数量对比关系中发现问题，提出问题，然后进行分析研究，找出各种房地产现象之间的数量关系或差异，分析其原因，以认识事物的本质和发展规律性。

　　2．房地产统计分析的第二个特点，是采用统计所特有的分析方法来进行分析。房地产统计分析的方法是多种多样的。这些分析方法都是进行定量分析。但房地产统计分析并不排除吸收其他学科的分析方法。

　　3．房地产统计分析具有综合性的特点。因为房地产统计研究的对象，不是个别的现象，个别的事物，而是大量房地产现象的数量方面。因此，房地产统计分析，是分析房地产现象总体的特征和总体数量特征的变化及其原因。

　　4．房地产统计分析具有广泛性的特点。房地产统计分析，既可分析宏观经济中的问题，如分析全国房地产的规模及其平衡问题，分析全国房地产业的经济效益等问题；又可分析微观经济中的问题，如分析某企业的经济效益，等等。

　　5．房地产统计分析具有灵活性的特点。房地产统计分析，既可对某一个专门问题进行专题分析，又可进行综合分析。

　　房地产统计分析的种类很多，但每一种统计分析都是根据一定的分析目的，满足一定的需要而进行的。常用的房地产统计分析有以下几类：

　　(一)计划执行情况的分析

计划执行情况的分析，是部门或单位经常进行的一种分析。计划执行情况的分析，一般应包括下列各项内容：

　　(1)用每种统计指标的实际数与其计划数进行对比，以观察各种指标的计划完成程度。

　　(2)分析完成计划或未完成计划的原因。

　　(3)总结计划执行中的成绩或经验，并找出计划执行中存在的问题。

　　(4)针对计划执行中存在的问题，提出改进的意见。

　　由于对计划执行情况分析的目的不同，可将其分为以下三种：

　　1．期终分析，是指在计划期结束以后，对计划执行情况的分析。如对月度计划执行情况的分析，季度计划执行情况的分析，年度计划执行情况的分析。由于这种分析在各种计划期(月、季、年)结束后都要进行，所以，这种分析也称为定期分析。期终分析具有以下几个特点：

　　(1)期终分析一般是利用统计报表所取得的资料和调查得到的实际情况，对本部门或本企业各项指标完成情况，综合起来进行分析。并且计划执行情况的分析往往与动态分析相结合。

　　(2)期终分析带有总结性。期终分析要对本部门或本企业计划执行情况作出比较全面的总评价。

　　2．进度分析，就是在计划执行的过程中，分析计划执行的进展程度。如在月度计划的执行过程中，按日、按旬分析计划执行的进度；在季度计划的执行过程中，按月分析计划执行的进度；在年度计划的执行过程中，按季度或按半年分析年度计划执行的进度。计划执行的进展程度，可按下式计算：

　　进度分析的特点，是把计划执行的进度与时间的进展程度结合合起来分析，借以观察计划执行的进度与时间的流逝程度是否相一致。如果二者相一致，则说明计划执行的进度较好。如上半年结束时，完成年度计划的一半或一半以上，即人们通常说的“时间过半，任务过半”，则年度计划的完成就有保证。如在第三季度结束时，完成年度计划任务的76％，这与时间过了75％是一致的，则年度计划的完成就有保证。如果计划执行的进度慢于时间流逝的程度，则说明计划的执行进度有问题。

　　进度分析的作用，是它可在计划的执行过程中，及时地发现问题，以便提前采取措施，保证整个计划的完成。

　　3．预计分析，一般是在计划期结束前，根据计划完成的进度，并结合当时的主客观条件，预计到计划期结束时，计划完成的程度。如在每月中旬过后，预计月度计划的完成程度，在第三季度过后，预计年度计划的完成程度。预计分析实际上是一种预测工作。

　　预计分析的特点，是以已经过去时间的计划执行的实际结果为主要依据，即以计划期内过去一段时间实际平均日完成量为主要依据，来预测整个计划期结束时计划的完成程度。

　　进行预计分析，有两种情况：一是预计分析提前完成计划的天数，二是预计分析到计划期结束时计划完成程度。

　　预计分析的作用，表现在以下几个方面：

　　(1)预计分析可以起到警报作用。通过预计分析，可以预报本期计划能否完成。这对领导指导工作，提前采取措施，以保证计划的完成，是个重要的依据。

　　(2)预计分析可为群众提出完成计划的目标日期，以便动员群众，调动群众的积极性。

　　(二)专题分析

　　专题分析，就是对某一个专门问题所进行的统计分析。如对商品房结构变化的分析，对房屋空置率变化的分析，对利用外资投资利润率的分析等，均属于专题分析。

　　专题分析的特点是：分析的问题比较集中，可以进行深入、细致的分析。专题分析的题目可大可小，一事一议亦可，其选题比较灵活。

　　(三)综合分析

　　综合分析，是把互相联系的一些房地产现象综合起来进行分析研究，以揭示房地产现象之间的本质联系。

　　综合分析可以分析房地产现象之间的比例关系，以观察和揭示这些比例关系是否相适应，是否平衡。

　　由于综合分析所分析研究的总体不同，所以综合分析主要有以下几种：

　　1．国民经济的综合分析，是以整个国民经济为总体，来分析房地产现象之间的比例关系。如对房地产开发规模与社会需求之间比例关系的分析，对房地产投入与产出之间比例关系的分析，对房地产经济效益的分析等，均属于国民经济的房地产综合分析。

　　2．部门的综合分析，是以某一个部门作为分析总体，对本部门内部的比例关系进行分析。如对房地产开发建设部门投入与产 出之间比例关系的分析，对物业管理部门服务与效益关系的分析 等，均属此类。

3．地区的综合分析，是以一个省、市、自治区或省辖市、县作为分析总体，对本地区房地产现象之间的一些比例关系进行分析。这种综合分析是组织房地产业综合平衡的重要依据。

　　房地产的部门综合分析与地区综合分析，是全国综合分析的基础。

　　4．企业的综合分析，是以企业作为分析总体，对房地产企业内部的一些比例关系进行分析。如对企业的供、产、销之间的比例关系进行分析，对投入的资金与获得的利润之间的比例关系进行分析等。

　　综合分析的特点是：

　　(1)综合分析的对象是一个比较复杂的总体。这个复杂的总体有大小的不同，大至整个国家，小至一个企业。

　　(2)综合分析是既分析又综合，先分析，后综合；是分析法与综合法的结合运用。综合分析是用分析的方法，对分析总体的各个组成部分仔细地进行分析；然后用综合的方法，把对各个部分的分析加以综合，从而得出对分析总体的认识。

为了通过房地产统计分析认识房地产经济现象之间的内在联系及其发展规律性，在进行统计分析时必须遵守以下一些原则：

　　1．房地产统计分析必须从实际出发，坚持实事求是的原则。房地产统计分析，必须从客观存在的实际情况出发，经过系统的分析和科学的抽象，从中找出事物之间内在的数量关系，以认识事物的本质。一切结论应当产生于分析的末尾，而不是在分析研究的先头。如果统计分析从抽象的概念出发，从预先定好的结论出发，那是违背辩证唯物主义认识论的。若进行统计分析所依据的资料不真实可靠，则会得出片面的结论，甚至是错误的结论。

　　2．房地产统计分析必须坚持一分为二的观点。对立统一规律是自然界、人类社会和思维的基本规律。任何事物都是由矛盾的双方构成的，都是一分为二的，矛盾的双方既对立又统一。因此，在进行房地产统计分析时，既要看到有利的因素，又要看到不利的影响；既要肯定所取得的成绩，又要看到存在的问题；既要看到问题产生的主要原因，又要看到问题产生的次要原因。同时，在分析各种矛盾和矛盾各方的基础上，要抓住主要矛盾和矛盾的主要方面。因为只有抓住了主要矛盾，才能抓住问题的关键；只有抓住了矛盾的主要方面，才能抓住问题产生的主要原因，以便采取针对性的措施，提出解决问题的意见。

　　3．房地产统计分析必须坚持发展的观点。房地产现象不是静止的，而是处在不断的运动之中。因此，在进行房地产统计分析时，不能用静止的观点看问题，而必须用发展的观点看问题。要从对房地产现象进行动态分析中，来观察事物发展变化的过程、发展变化的趋势和发展变化的规律性。

　　4.房地产统计分析要坚持透过现象看本质的原则。人们对客观事物的认识，在开始阶段，只是接触到一些现象，看到事物之间的外部联系。而这些现象和现象之间的外部联系，乃是我们人门的向导。通过对许多房地产现象联贯起来的分析，进行由此及彼、由表及里的思索，才能来认识事物的本质。我们在进行房地产统计分析时，不能停留在现象及各种现象之间的外部联系上，而要善于透过现象看本质。

　　房地产统计分析，在整个房地产统计工作中占有很重要的地位，其主要作用有一下几个方面：

　　1．只有进行房地产统计分析，才能由感性认识上升到理性认识。房地产统计分析的过程，是由感性认识上升到理性认识的过程。在统计分析之前，我们接触到的材料，只反映事物的外部特征和外部联系。经过分析研究，才能找出事物之间内在的经济数量关系，由感性认识上升到理性认识，以认识房地产现象的本质。

　　2．只有进行房地产统计分析，才能认识事物之间适度的数量界限。分析房地产现象之间的数量关系，固然是重要的；但分析房地产现象之间合理的数量界限更为重要。因为认识和掌握事物之间合理的数量界限，可以掌握工作的主动性，增强预见性。

　　3．只有进行房地产统计分析，才能提高统计工作的质量，更好地为领导决策、指导工作服务。房地产统计，是认识房地产现象的有力武器，是领导的参谋和助手。房地产统计部门，要经常、及时地向中央和各级领导提供统计分析报告，成为各级领导的实际助手。这样，房地产统计工作的水平，才能得到提高。

　　4．只有开展房地产统计分析，才能提高统计工作者分析问题和解决问题的能力。开展房地产统计分析，比起单纯地填报报表，计算统计指标要复杂得多。开展统计分析，需要统计工作者具备多方面的知识，不仅要求具备经济理论知识和党的方针政策水平；而且要求具有较好的统计专业知识，掌握各种统计分析方法，还要具有分析问题解决问题的能力；同时，还要具有一定水平的写作能力。所以，经常开展房地产统计分析，可以全面地提高统计人员的素质。

　　为了科学地进行房地产统计资料的分析研究工作，需要按照以下四个步骤进行分析：

　　(一)确定分析题目和内容

　　开展统计分析，首先要明确统计分析的目的，选定适当的主题，这样才能使统计分析有的放矢，不盲目从事。主题的选择决定着统计分析所要研究的问题。总的来说要针对党在各个时期房地产业工作的方针、政策和任务的实际需要，分析研究房地产经营过程中急需解决的问题。同时还要结合新情况、新问题作具体的分析研究。只有这样，才能充分发挥统计分析的作用。

　　(二)搜集、积累与鉴别资料

　　进行统计分析，首先要详细地占有统计资料，这是统计分析研究的基础。这里所说的搜集和积累资料，是指依据统计分析的目的和主题的要求去收集有关的统计数字和实际情况。在实际工作中，应当充分利用统计部门本身所积累的大量资料，还要结合其他业务部门，如财务部门具有资料，作综合的资料整理。取得的资料是否可靠，是关系到能否得出正确结论的主要问题。所以，在搜集、积累了大量调查统计资料后，还要进行鉴别，经过“去粗取精、去伪存真"，检查资料的准确性、代表性、可比性和时间性。只有这样，才能把真实可靠的统计资料运用于统计分析，据以反映事物的本质和规律性。

　　(三)具体分析，作出结论

　　对已经搜集整理的大量统计资料进行具体分析研究，是统计分析工作的关键步骤。要 求我们遵循辩证唯物论的原理，运用各种统计分析方法，具体问题具体分析。

　　在分析问题过程中，要从客观情况出发，不能凭主观印象推断。同时，既要从事物的相互联系之中抓住事物的主流，又不能忽视非主流方面的东西。要坚持对立统一的观点，抓住主要的矛盾和主要的矛盾方面进行全面分析。在进行数量对比分析时，要善于综合运用各种统计分析方法，揭示事物之间的内在联系，以探寻房地产经济发展的基本规德。

　　(四)编写统计分析报告

　　经过统计分析后，对分析的结果作出系统地归纳、整理，即形成统计分析报告。它是统计分析研究的最后成果。这一步骤是把具体分析研究中所得出的结论写成书面报告，分别向党政领导机关或部门提供情况，其目的在于发挥统计分析对实际工作的指导作用。编写统计分析报告的过程，是对事物加深认识和理解的过程，是对具体分析过程中所得出的结论、问题、建议等再作全面系统的加工整理的过程。它是统计分析工作的一个重要环节。