房地產租賃

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　　房地產租賃是指出租人將土地使用權同地上建築物、其他附著物或房屋出租給承租人使用，由承租人向出租人支付租金的行為。

　　房地產租賃是指出租人按照約定將房地產交給承租人使用，承租人按照約定交納租金並於合同終止時將房地產返還給出租人的法律行為。

　　房地產租賃屬於財產租賃的一種，其基本特征是：

　　(1)房地產租賃是雙務、有償、諾成、要式的民事法律行為。租賃的成立，以雙方當事人意思表示達成一致為準，不需實際交付房地產，此為“諾成”；承租人取得房地產的使用權，必須按照法律規定或者雙方約定向出租人交納租金，此為“有償”，這一點使房地產租賃與房地產借用(或稱使用借貸)相區別；出租人負有按約定將房地產交付承租人使用的義務，承租人負有按約定向出租人交付租金的義務，此為“雙務”，這一點使之與房地產贈與相區別；房地產租賃一般應採取書面租賃合同形式，並且須經有關行政管理部門(包括地產管理部門和房產管理部門)登記，此為“要式”。

　　(2)房地產租賃中的出租人必須是對特定的房地產享有所有權或使用權的人，即必須享有進行出租的處分權能。承租人取得的只能是房地產的使用權，而不是所有權，這一特征使之與房地產買賣相區別。

　　(3)房地產租賃的標的是特定的房地產，包括地產和房產。在我國，目前地產租賃只存在國有土地使用權租賃這一種形式，房產租賃形式則相對較多。

　　(4)房地產租賃具有期限性。期限的長短依法律規定或當事人約定，如國有土地使用權租賃期限就受到法律規定的國有土地使用權出讓期限制約，私房租賃期限則一般由雙方當事人自行約定。

　　“租賃權的物權化”是現代房地產租賃的發展趨勢和顯著特點。現代各個國家和地區的民法為了保護承租人的利益，穩定社會生活秩序，而賦予承租人基於租賃合同而取得的債權——租賃權以物權的效力。例如《日本民法典》第605條明確規定不動產的承租權登記後成為物權；《德國民法典》規定承租人的先買權；臺灣地區的民法第425條規定租賃權可對抗物主的財產所有權。

　　白建國至改革開放初，我國城市一般沒有專門從事房地產租賃的管理機構，由此自然也不會有統一完整的房地產租賃市場.各類房屋租賃交易和土地轉讓多是白行進行，權屬轉移極度混亂，逃稅漏稅現象嚴重。1988年，國家建設部、國家物價局和國家工商行政管理局聯合頒佈‘關於加強房地產交易市場管理的通知'文件之後.房地產租賃市場由此發生了根本性的變化 一是各地相繼建立起專門機構，實行了以房地產主管部門為主的完整統一的市場管理，有效地對房地產租賃市場進行了綜合治理。二是按照社會主義市場經濟的發展需要，結合本地實際情況，建立了各種規章制度.制定了相應的配套措施.努力使房地產租賃市場逐步納入科學化、規範化的管理。三是在扎扎實實工作的基礎上，通過採取各種形式的宣傳活動，大大提高了房地產租賃市場的透明度和知名度。

　　但是，房地產租賃市場畢竟是在形成之中，兼之先天不足，基礎薄弱.雖然有了較大的變化，仍有許多地方亟待完善；

　　一是參與房地產租賃市場管理的有關部門，對各自的管理職責認識不一，致使市場管理內耗嚴重

　　二是市場管理仍然存在。縱不到底、橫不到邊 的問題，以房地合資經營及櫃臺出租等方面尚未納入市場管理之中

　　三是市場管理體系不健全，租賃管理程式尚欠規範.等等。

　　根據上述情況，必須把房地產租賃市場管理放在首位。按照社會主義市場經濟的需求.以整頓租賃為突破口.以價格管理為桉心。以綜合治理為手段，建立統一完整的房地產租賃市場體系.逐步完善房地產租賃市場管理。

　　(一)實行全方位管理，形成統一完整的房地產租賃市場。

　　針對市場的實際情況，要切實加強房地產租賃的全方位和深層次的市場管理，努力形成統一完整的房地產租賃市場。在營業房管理中.即要抓緊一般營業房租賃管理，同時不放過聯營、承包經營和自營等特殊形式租賃管理在住宅租賃管理中，即抓好集體自管房的出租管理.同時又剋服重重困難，堅決開展市區和市郊私有住宅的出租管理工作。邢台市在具體工作中，按照先易後難、先主後次的原則，重點突破.開闢一塊.鞏固一塊，首先從營業房入手，然後發展到住宅租賃 經過一段時間的努力，現巳基本形成了統一完整的房地產租賃市場

　　(二)組建調控有力的房地產市場管理機構，進一步加強市場的綜合治理

　　房地產租賃市場是一項綜合性的管理工作，涉及物價、工商等行政管理部門.必須同這些部門密切合作，才能順利有效進行市場管理工作。為了切實傲到這一點，成立了以房地產行政主管部門為主，吸收工商、物價等有關部門參加的房地產市場管理委員會，具體規定各參與部門的職責，協調有關都門在市場管理中的行為，切實避免有利爭搶、無利推諉的現象，儘可能減少市場管理的內耗。1989年8月，邢台市房地產管理會同市工商行政管理局等有關部門聯合發佈了(關於加強房屋租賃管理的通告》，明確規定：凡承租市區公、私房或櫃臺從事工商業活動的單位或個人，必須持有市房地產交易所辦理的《房屋租賃許可證》.方可向銀行申請辦理立戶帳號。1989年1 2月.市房地局又會同市工商局、市物價局、市公安局和各區政府聯合頒佈了《關於加強房產租賃管理的通告》和《關於加強市區私有住宅租賃管理的通告》，規定

　　①住宅租賃由市房地產交易所提供登記監證手續。街道居委會和村委會代為辦理並收取管理費，每問(建築面積lO平方米左右)每月收取1.5元.由出租方按租期一次交納

　　②聯合經營和承包經營用房.均須納入房產租賃管理範圍，一律辦理登記手續。管理費計收標準：承包經營按承包期內總租額的2%計收.由承包主交納}聯營按年租額的2%計收.由產權方交納

　　③產權人自己經營的營業用房，須經市房地產交易處審驗產權所有手續，並辦理《房屋自營許可證》，然後持此證向工商管理部門辦理‘營業執照》.市房地產交易處每年接規定數額收取自營用房審驗費；

　　④市、縣房管部門出租的營業甩房，須經市房地產交易處辦理租賃鑒證手續.並由租賃雙方各交納租金總額2%的管理費。通過市場有關管理部門的聯合行動，形成了房地產市場綜合治理體系，太大減輕了工作難度，有效地控制了房屋租賃活動中逃避管理的不良現象。在1990年，全市兩區工商局共按制催迫500餘租賃戶到我處辦理了租賃管理手續，收取管理費7，5萬元I在市郊結合部開展私房租賃管理工作中，由於得到鄉村組織的大力配合，在7個月的對問內，清理整頓8個鄉(辦事處)，42個村(居委會).辦理租賃手續1576戶，收取管理費3.13萬元，從而有效地保證了市場租賃管理工作的順利進行

　　(三)堅決進行治理整頓.建立房地產租賃市場的和正常秩序.

　　租賃市場形成之初.往往存在著非常混亂的現象.

　　一是租賃契約不規範，雙方的權力，責任和義務不明確.不履行必要的公證和備案，因此毀約、改約和不履行合同的現象時有發生

　　二是租金嚴重超標，房主任意抬高價格，每平方米租金5O一100元不等

　　三是倒手轉租、從中謀利的現象不同程度的存在

　　四是房屋租賃雙方採取各種形式，隱價瞞價，以降低管理費額

　　五是利甩租賃房屋進行違法犯罪活動，有的房主把房屋租給一些不法分子，影響社會的治安秩序。

　　邢台市針對本市的有關情況，對租賃市場進行了堅決的治理整頓。1989年下半年抽出一百天的時間，對市區主要街道的一千糸戶營業甩房進行了突擊清查1990年以來對市區兩條街道和市郊37個村莊的住宅租賃進行了全面整頓。在上述活動中，把清理整頓與摸清市場租賃底數、理順管理關係等工作有機結合起來，一邊清理整頓，一連理順關係，一邊建立台帳，共計發放營業房屋租賃許可證1750份，發放住宅租賃許可證1500份，建立了比較完整準確的房屋租賃台帳，基本實現了政策、租價、表格、管理和手續五統一.

　　(四)措施靈活，方法多樣，努力提高房地產租賃管理工作的水平。

　　在房地產租賃市場管理工作中，針對不同情況和阿題。採取靈活機動的管理辦法。具體做法是：

　　一是主動出擊如89年和90年對營業甩房的租賃清理整頓工作

　　二是在清理私人住宅租賃的工作中.會同市公安局、街道居委會和村委會，深入市區街道和市郊村莊， 野照租賃許可證和清理臨時戶口結合在一起，大大提高了房屋租賃管理工作的成效三是長期進駐市區一些綜合性大型市場，根據其經營規模大、經營形式多樣的特點，採取派人進駐辦公的辦法.直接參与商場自營、轉租及櫃臺出租等一系列經營活動，及時辦理一切房屋租賃和櫃臺出租手續

　　(五)實行目標管理，加強內部建設。

　　明確工作目標，層層分解到人，並制定具體的獎罰措施，充分調動幹部職工的積極性。如邢台市在清理住宅和營業用房租賃工作中.把工作的優劣同個人的經濟得失緊密結合起來，按街道分片包乾，定時定責定量獎罰，每星期檢查一次，每半月交流總結一次.每月兌現獎罰，大大調動了幹部職工的積極性.不僅在正常時間抓緊工作，而且利用中午 晚上或節假日加班辦理.大大促進了工作的進展。在繁忙的工作中，幹部職工努力做到既是管理員、又是宣傳員、調解員和服務員.認真負責，秉公辦事，受到有關部門和承租單位及個人的一致贊揚。

　　(一)必須註重市場管理各部門之間的綜合協調工作，為市場管理提供良好的管理基礎。

　　房地產租賃市場管理是個綜合性的工作，雖然以房地產管理部門為主，但仍需要工商、物價、公安和各區政府的參與和配合。各參與管理的部門.在搞好搞活房地產租賃市場的整體目標上是一致的.但由於其所處位置不同，看問艨的角度不一，特別是利益趨向各異， 由此也給市場管理造成程度不同的負面效應。這種現象是市場建立初期不可避免的，問鼯是如何更好地協調和改變這種狀況。改變的途徑無非有三種

　　一是如前文所說成立由主管市長掛帥、由有關部門組成的市場管理委員會，對參與市場管理的有關部門進行經常不斷的有效的協調，保證市場管理工作的勝利進行

　　二是具體明確有關部門的職責和分工.避免在工作中相互扯皮或亂弱皮球、互設障礙等現象

　　三是參與市場管理的有關部門要抽調政治素質好、工作能力強和暖全大局的幹部職工進入市場管理結構。

　　(二)註重市場管理的整體效益，切實避免管理工作中片面追求經濟效益的不良現象

　　房地產租賃市場是在改革開放過程中出現的，是實行社會主義市場經濟所需要.必須註重市場管理中的經濟效益。但.房地產租賃管理又是房地產行業管理的重要內容，它的根本目的在於通過規範租賃雙方的行為，努力創造一種良好的環境，因而又具有授為重要的社會效益。因此.在完善市場管理上要剋服單純追求經濟效益的傾向。正確議識市場管理中的綜合性效益，如果社會效益見效了，市場管理完善了，經濟效益必然也就隨之而提高了

　　(三)必須總結和研究市場管理，運用理論和政策來指導工作。

　　建立和完善房地產租賃市場管理是個新興事物.我們就必須採取一邊摸索前進一邊及時總結提高的辦法.並使之逐步上升為系統完整的理論.不斷提高市場管理水平水平。同時，要立足於社會主義市場的基礎上，在不斷總結本身經驗的前提下。積極借鑒目前世界上一切發達國家的有益經驗.取長補短使我國房地產租賃市場的建設和發展步走彎路.縮短成熟期.減少不必要的損失。