境外房地產投資

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　　境外房地產投資是涉外房地產投資的重要方面，是一國房地產經營者到他國投資經營房地產業的活動。

　　房地產境外投資與吸引外資到本國投資房地產業並不矛盾。這是因為：

　　(1)房地產境外投資也包含著對外資的利用，只是國度在形式上發生了變化而已。從一些國家境外投資房地產業的經驗看來，跨國經營主要不是靠輸出本國大量資本，而是善於利用國際資金，靠涉外子公司、分支機構的自身積累。

　　(2)房地產涉外投資經營，是引進外資在本國投資開發房地產的必然結果。利用外資投資開發本國房地產業，從而提高房地產經營的水準，對於低於此水平的一些國家就必然會發生“二級”轉讓管理技術經營經驗。同時，本國把有實力的經營效益高的房地產企業擴展到國外，也會進一步發揮經營優勢，取得更大的經濟效益。

　　(3)房地產境外投資開發是學習外國房地產經營技術的重要途徑。在國外房地產經營中，有一整套房地產投資運作規則，電腦的廣泛應用也為信息的搜集、加工分析提供了方便的工具，從而能有效地提高經營決策的科學性。通過境外投資，引進比較先進而又適合我國國情的房地產市場運行經驗，也可以提高我國的房地產開發能力。

　　隨著我國的對外開放，沿海城市經濟逐步由內向型向外向型轉變。房地產涉外投資發展很快。到1988年底，我國累計對外投資總額是18．98億美元，在涉外合資、獨資企業已發展到526個。近年來，我國海外投資企業的增長幅度每年都在30％以上。已批准的涉外企業中，經濟效益明顯的占一半以上。這些企業分佈在79個國家和地區，其中，港澳居多，其次是美國、澳大利亞、日本、加拿大，德國、新加坡。

　　在中國的海外投資中，房地產業的投資比重很小，分佈也不廣。深圳經濟特區房地產公司，首先提出了“立足特區，依靠內地，面向香港，走向世界”的經營方針，採取合資的形式先後成立了香港新峰發展有限公司、香港新峰企業有限公司、圳通工程(香港)有限公司、香港百立有限公司、美國長城地產有限公司、長城國際投資(溫哥華)有限公司、長城國際投資(澳洲墨爾本)有限公司等。幾年來，該公司共投資開發了20多個項目，總投資6億港元。其主要做法如下：

　　(1)選準投資國、投資時機和投資項目。公司毗鄰香港，具有地理優勢。1984年後，香港居民逐步接受“一國兩制”的戰略構想，人心思安，房地產市場日益看漲，銀行利率又持續下滑，中下階層多有置業保值的願望。公司抓住有利時機，首先進入香港。1985年又對美國市場作了分析，認為洛杉磯華人聚集，十分珍惜中國產品，而美國商場又是國貨奇缺。美國經濟又逐步向西海岸轉移，洛杉磯處於發展中，多年來地產物業價值上升，於是公司決定組建洛杉磯長城地產有限公司，第一個項目就是興建國貨商場、展銷廳。現該地地價已從每平方英尺9美元上升到25美元。

　　(2)多渠道融資。公司通過信貸款、土地、物業和存款抵押貸款、建築透支、預售樓宇抵押貸款、商業貸款以及銀行提供信用證等手段。以較少的自有資金，開展了較大的經營活動。

　　(3)選好合作伙伴和專業人員。境外投資除選好合作伙伴外，還應起用當地的律師、測量師、評估師、會計師和經紀人。按照國際慣例辦事，支付押金。這樣就能熟悉當地法律、建築設計規範、商業信息、市場行情。

　　(4)採取多種方式靈活經營。為了在激烈的市場中求得生存和發展，公司確定了“縮短周期，加速周轉，確保盈利經營。力避風險”的方針。採取了炒地皮、拆舊樓、賣地皮、整棟出售樓宇等方式，靈活地開展了房地產業務。同時，公司又以房地產優勢帶動商業貿易和建築裝修業以及建材業的發展，從而使公司獲得可觀的盈利。