區位價法

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　　區位價法是指以區位指導價為基礎，將房屋拆遷補償價格分為區位補償價和房屋重置成新價。其中，區位補償價由基準地價和基準房價構成，由於基準地價與被拆遷房屋的估價時點、區位因素和個別因素的差異，需要對被拆遷房屋進行基準地價繫數修正。這對於評估諸如拆遷這類大量房地產的項目來說是十分快捷、準確的。這個方法的兩個關鍵是基準地價繫數修正和房屋重置成新價的確定。

　　首先對被拆遷房屋所在區域級別基準地價進行修正，其基本公式即：

　　式中，V_i為基準地價修正價；V為估價對象所在區位對應的級別基準地價；K_i為估價對象在第i個因素條件下的修正繫數；T為估價期日修正。

　　根據房屋拆遷估價的特點，在基準地價修正的基礎上考慮基準房價、容積率修正以及房屋重置成新價等因素，綜合起來得出房屋拆遷補償估價的基本公式：

　　房屋拆遷補償價=(基準地價修正*K+基準房價)*被拆遷房屋建築面積+被拆遷房屋重置成新價

　　實際就是對被拆遷房屋以房地產市場價進行補償，基準地價和基準房價構成區位補償房價。其中，基準地價，是指在一定時間和一定區域內，普通住宅商品房的樓面地價平均水平；基準房價，是指一定時間和一定區域內，普通住宅商品房平均建設綜合成本價和被拆遷房屋平均重置成新價的差額。住宅房屋拆遷的基準地價、基準房價和土地級別範圍，由各地國土資源和房屋管理局根據房地產市場狀況制定並定期公佈。

　　K為容積率修正繫數，按照《房屋拆遷容積率修正繫數表》確定。被拆遷房屋現狀容積率，按照被拆遷房屋建築面積除以土地面積計算。

　　面積和土地面積，按照被拆遷人提交的房地權屬證明文件標明的面積確定；房地權屬證明文件沒有標明土地面積的，各地房管局各有規定，如《北京市房屋拆遷評估規則(暫行)》“規定房地權屬證明文件沒有標明土地面積的，平房容積率按照0．7計算，地上二層及二層以上樓房容積率按照1計算；當事人有異議的，也可以按照測繪部門實際測量的數據計算。”

　　房屋重置成新價，一般是由房屋建設綜合費用和建築安裝工程費用組成。在此基礎上，還要考慮房屋成新率、層次、朝向等因素對房屋價格的影響。房屋建設綜合費和建築安裝工程費可由政府制定公佈指導價，也可由估價機構根據市場價格評估得出。房屋成新率，單項調整價格，住宅層次調整繫數和住宅朝向調整繫數可由政府部門做出統一的規定。

　　(1)搜集被拆遷房屋所在區域的資料。調查被拆遷房屋的區域因素資料(如交通狀況、基礎設施、商業繁華程度、自然環境狀況等)、個別因素資料(用途、房屋結構、朝向、樓層、臨街狀況等)和該區域的補償政策資料等。

　　(2)確定被拆遷房屋的基準地價、基準房價和容積率繫數修正等。查找該市政府制定的土地級別範圍表、基準地價表、基準房價表和容積率修正表，根據該區域情況選取適當的基準地價、基準房價和容積率修正繫數。

　　(3)基準地價修正。以搜集到與該區域相關的資料，對被拆遷房屋的基準地價進行修正，註意要進行估價期日修正，求得區位補償價。

　　(4)確定房屋重置成新價。依市場比較法和成本法，根據房地產市場狀況、被拆遷房屋成新程度、房屋設備和裝修情況計算求取房屋重置成新價，具體估價方法和估價步驟在成本法中有介紹。

　　(5)求取房屋拆遷補償價。根據區位價法的基本公式，考慮被拆遷房屋的建築面積，綜合求出房屋拆遷補償價格。