基準房價

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　　基準房價是指以宗地為單位的、同種用地類型的、房地產單位面積的市場特征價格。具體來說，包含以下內涵：

　　1.統計單元為宗地。宗地是指以權屬界線組成的封閉地塊，是地籍的最小單元。宗地單元的使用，既避免了由於單位過大而帶來的區位因素、樓盤結構差異等帶來的價格干擾，又避免了由於統計單位過小而帶來的沒有交易數據、無法進行基準價格計算的困境，還能較為合理地減少由於房地產市場結構性調整所帶來的價格波動影響。

　　2.同種用地類型是指對不同用地類型進行區分，分別給出住宅基準房價、寫字樓基準房價、商服基準房價和工業廠房基準房價；基準房價根據所屬市場差異，又可分為二級市場基準房價和三級市場基準房價，分別對應新房交易價格和二手房交易價格。

　　3.市場特征價格的含義為，基準房價基於政府所掌握的海量市場交易數據，是經過後臺數據處理而給出的能夠反映市場特征的價格水平，數據基礎來源於真實交易的海量數據並不斷有新交易數據作為補充，但又不是數據的簡單算數平均。

　　4.基準房價的實質是一套以房價市場水平為基礎的房地產市場信息披露和指導體系，通過對一般時期內同種用地類型的房地產市場交易價格形勢和走勢進行分析，能夠揭示房地產市場的運行規律。

　　5.基準房價並不局限服務對象，也不限定參考功能。它是政府發佈的指導價，貫穿於整個房地產價格體系，為購房、貸款、稅收、拆遷等環節提供參考，各方可根據實際情況各取所需，突破了現有房地產價格指導體系功能單一的局限。

　　1.全面性。全面性體現在時間、空間和房屋類型三個方面。在時間上，通過統計不同時期房屋交易數據的平均值，能夠反映房價隨時間變化的規律。在空間上，通過統計同一時期不同宗地上房屋交易數據的平均值，能夠反映房價隨空間變化的規律。而通過統計同一時期同一宗地不同類型房屋交易數據的平均值，則能夠反映房價與房屋類型的關係。

　　2.靈敏性。基準房價數據源於真實市場的交易情況，隨著房地產市場運作的持續，不斷有新的交易數據進行補充，因而基於市場交易數據的基準房價具有與市場同步的特征，能夠及時、有效、準確地把握市場動態，反映房地產價格的即時波動。

　　3.市場性。基準房價是為反映市場價格水平而設計的，不受人為行為控制，既不是成本價、報盤價，也不是限制控制價。其採用市場實際交易數據作為計算基礎，貼近市場真實水平，能夠及時反映市場波動和特征。

　　4.開放性。基準房價一方面不斷從開放的市場上獲取最新交易數據以更新基準房價，另一方面則將統計結果向政府、社會公佈，與外界進行著最新的信息交換，具有開放性的特點。

　　5.科學性。基準房價的概念內涵、計算方法設計等均建立在成熟的統計學、經濟學理論基礎上，數據來源真實可靠，綜合考慮房地產市場的行業特點而給出的價格水平將足以描述房地產市場的變化和產業發展態勢，具有很強的科學性。

　　6.實用性。基準房價旨在從政府的角度提供房地產市場運作信息，及時有效地給出價格信號，指導個人、企業、金融機構等從事房地產及相關活動，減少房地產泡沫產生的可能性。同時，基準房價完善了房地產市場的價格披露體系和政府指導價體系，無論對政府、企業、還是個人，都具有很強的實用性。

　　特征價格法是求取基準房價的最佳方法。特征價格法是基於特征價格理論而產生的價格計算方法。該理論認為房地產由眾多不同的特征組成，而房地產價格就是由所有特征帶給人們的舒適程度決定的。由於各特征的數量和質量的差異，不同房地產帶給人們的舒適度和滿意度是有差別的，由此產生了房地產價格差異。應用特征價格法求取基準房價，有以下優勢：對異質性商品進行質量調整，以獲得客觀準確的結果；純粹反映供求關係和市場水平，經濟意義直觀；現實性強，不受交易數據缺失制約；剝離物業特征影響，易於橫向比較；充分利用海量數據，挖掘市場潛在信息。特征價格法需要大量關於房屋屬性的信息，併在量化基礎上進行回歸，數據龐雜，不易獲取。這也是現在推廣特征價格法所面臨的最大瓶頸。政府作為房地產市場的主管和監管方，掌握著海量第一手的市場信息，數據量大、實時性優且可靠性強。特征價格法能充分利用政府龐大的資料庫資源，最大程度挖掘數據背後隱藏的市場信息，大大提高數據的利用效率，為房地產市場提供價格指導，實現市場健康發展。

　　由於對整個城市而言，宗地呈現出點狀散落分佈，故根據特征價格法求取的基準房價只具備點狀屬性，在面狀尺度上存在缺失。筆者認為可藉助地理信息系統強大的空間分析能力，選取合適的空間插值方法，對基準房價進行適當的處理，形成覆蓋全區域的價格面。所謂價格面是指由覆蓋全區域、表徵價格水平的等值線所構成的集合。價格面的生成對不同用地類型的區域和尚未開發的地區都進行了價格延伸，使基準房價具有面狀要素的特性，從而形成連續的區間和價格線，在增加基準房價實用性、提高用戶可操作性等方面具有積極意義。