区位价法

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　　区位价法是指以区位指导价为基础，将房屋拆迁补偿价格分为区位补偿价和房屋重置成新价。其中，区位补偿价由基准地价和基准房价构成，由于基准地价与被拆迁房屋的估价时点、区位因素和个别因素的差异，需要对被拆迁房屋进行基准地价系数修正。这对于评估诸如拆迁这类大量房地产的项目来说是十分快捷、准确的。这个方法的两个关键是基准地价系数修正和房屋重置成新价的确定。

　　首先对被拆迁房屋所在区域级别基准地价进行修正，其基本公式即：

　　式中，V_i为基准地价修正价；V为估价对象所在区位对应的级别基准地价；K_i为估价对象在第i个因素条件下的修正系数；T为估价期日修正。

　　根据房屋拆迁估价的特点，在基准地价修正的基础上考虑基准房价、容积率修正以及房屋重置成新价等因素，综合起来得出房屋拆迁补偿估价的基本公式：

　　房屋拆迁补偿价=(基准地价修正*K+基准房价)*被拆迁房屋建筑面积+被拆迁房屋重置成新价

　　实际就是对被拆迁房屋以房地产市场价进行补偿，基准地价和基准房价构成区位补偿房价。其中，基准地价，是指在一定时间和一定区域内，普通住宅商品房的楼面地价平均水平；基准房价，是指一定时间和一定区域内，普通住宅商品房平均建设综合成本价和被拆迁房屋平均重置成新价的差额。住宅房屋拆迁的基准地价、基准房价和土地级别范围，由各地国土资源和房屋管理局根据房地产市场状况制定并定期公布。

　　K为容积率修正系数，按照《房屋拆迁容积率修正系数表》确定。被拆迁房屋现状容积率，按照被拆迁房屋建筑面积除以土地面积计算。

　　面积和土地面积，按照被拆迁人提交的房地权属证明文件标明的面积确定；房地权属证明文件没有标明土地面积的，各地房管局各有规定，如《北京市房屋拆迁评估规则(暂行)》“规定房地权属证明文件没有标明土地面积的，平房容积率按照0．7计算，地上二层及二层以上楼房容积率按照1计算；当事人有异议的，也可以按照测绘部门实际测量的数据计算。”

　　房屋重置成新价，一般是由房屋建设综合费用和建筑安装工程费用组成。在此基础上，还要考虑房屋成新率、层次、朝向等因素对房屋价格的影响。房屋建设综合费和建筑安装工程费可由政府制定公布指导价，也可由估价机构根据市场价格评估得出。房屋成新率，单项调整价格，住宅层次调整系数和住宅朝向调整系数可由政府部门做出统一的规定。

　　(1)搜集被拆迁房屋所在区域的资料。调查被拆迁房屋的区域因素资料(如交通状况、基础设施、商业繁华程度、自然环境状况等)、个别因素资料(用途、房屋结构、朝向、楼层、临街状况等)和该区域的补偿政策资料等。

　　(2)确定被拆迁房屋的基准地价、基准房价和容积率系数修正等。查找该市政府制定的土地级别范围表、基准地价表、基准房价表和容积率修正表，根据该区域情况选取适当的基准地价、基准房价和容积率修正系数。

　　(3)基准地价修正。以搜集到与该区域相关的资料，对被拆迁房屋的基准地价进行修正，注意要进行估价期日修正，求得区位补偿价。

　　(4)确定房屋重置成新价。依市场比较法和成本法，根据房地产市场状况、被拆迁房屋成新程度、房屋设备和装修情况计算求取房屋重置成新价，具体估价方法和估价步骤在成本法中有介绍。

　　(5)求取房屋拆迁补偿价。根据区位价法的基本公式，考虑被拆迁房屋的建筑面积，综合求出房屋拆迁补偿价格。