租金回报率

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租金回报率(Rental rate of return)

　　租金回报率是指月租房获得租金同房屋价钱的比值。租金回报率衡量产方面投资收益情况。如在房产投资方面，租金回报率是衡量这个楼盘值不值，是否值得投资的一个很重要的指标。因为房屋的售价可能有水分，有泡沫，但租金是不会出现泡沫的，是市场的真实需求。

　　投资就是为了有收益，一般的投资者在投资房产时，往往是根据自己对一个物业口岸和人气的认识来判断，大多是凭感觉，当然这样也可以买到比较好的物业，但好像总是缺乏科学的理论根据。

　　租金回报率是目前计算投资回报率的一种简单而有效的方法，主要是针对房地产方面投资收益的计算。可以通过租金回报率来衡量投资的收益情况。

　　现介绍房地产投资分析的三种方法，可以让投资者比较科学地计算出投资买房的收益率，大家不妨试试。

　　方法一：租金回报率分析

　　公式：（税后月租金－每月物业管理费）×12／购买房屋总价

　　这种方法算出的比值越大，就表明投资获得的收益越大。

　　优点：考虑了租金、房价及两种因素的相对关系，是选择“绩优地产”的简捷方法。

　　弊病：没有考虑全部的投入与产出，没有考虑资金的时间成本，因此不能作为投资分析的全面依据。对按揭付款不能提供具体的分析。

　　方法二：租金回报率法

　　公式：（税后月租金－按揭月供款）×12／（首期房款＋期房时间内的按揭款）

　　优点：考虑了租金、价格和前期的主要投入，比租金回报法适用范围更广，可估算资金回收期的长短。

　　弊病：未考虑前期的其它投入、资金的时间效应。不能解决多套投资的现金分析问题。且由于其固有的片面性，不能作为理想的投资分析工具。

　　方法三：IRR法（内部收益率法）

　　房产投资公式：IRR＝累计总收益／累计总投入＝月租金×投资期内的累计出租月数／按揭首期房款＋保险费＋契税＋大修基金＋家具等其它投入＋累计按揭款＋累计物业管理费（备注：上述公式以按揭为例；未考虑付息、未考虑中介费支出；累计收益、投入均考虑在投资期范围内。）

　　优点：IRR法考虑了投资期内的所有投入与收益、现金流等各方面因素。可以与租金回报率结合使用。IRR收益率可理解为存银行，只不过我国银行利率按单利计算，而IRR则是按复利计算。

　　注意点：IRR 也许很多人没有真正理解这个名词，其实，这个利率是当贴现值等于0 时（即Pv=0），与其（Pv）相对应的利率，这个利率的作用是作为投资收益和风险的衡量尺度。

　　不过，通过计算IRR判断物业的投资价值都是以今天的数据为依据推断未来。而未来租金的涨跌是个未知数。惟有一点是可以确定的：市场的未来是不确定的，有升值的可能，也有贬值的可能，只是看升值、贬值哪种可能性大了。

　　作为投资行为，投资者关注的是收益与风险，通过对IRR的分析发现相关性最高的是房价、租金以及能否迅速出租。由于房价是易知的，于是能否准确预告租金水平及选择投资项目便成为投资成败的关键。

　　当然，如果你觉得上面专家的方法太专业，比较复杂，想要知道一个简单的投资公式来评估一物业的投资价值。这里也可以提供一个国际上专业的理财公司评估一处物业的投资价值的简单方法。

　　据了解，按他们的计算原则，衡量一处物业价格合理与否的基本公式为：

　　如果该物业的年收益×15年＝房产购买价，则认为该物业物有所值。

　　如果该物业的年收益×15年＞房产购买价，则表明该投资项目尚具升值空间。

　　1、选择投资入市时机。首先要认清未来几年租赁市场的大势，在低谷期进入。

　　2、选择投资房产类型。目前适宜个人投资的房地产物业类别有：商铺、别墅、写字楼、服务式公寓、公寓等。选择哪类物业进行投资与所持有的现金数量、社交圈子及各类物业供需情况等因素有关。一般来说投资收益越高，投资风险越大。按收益高低排序一般为商铺、别墅、写字楼、服务式公寓、公寓。

　　3、选择投资的区域，对周边租赁市场进行分析。

　　4、选择合适的楼盘。通过IRR分析可知正常回收时间为13年，晚出租一年，回收投资的时间将延长3年；租金增加10％，回收投资的时间将缩减4年；房价增加10％，回收投资的时间将延长4年；房价、租金同时增加10％，回收投资的时间不变。

　　5、选择付款方式。按揭付款是最常见的投资付款方式，在考虑多套投资时，特别要分析每套的最大投入额及时间，以便依据自己的资金情况，全面考虑投资方案，避免因现金流的断流而不得不退房，造成重大损失。

　　6、调整投资心态。有些人投资心态不够成熟，重小利，在租金上不退让；合同条款不灵活，造成出租时间长期拖延；认为租金收益是小钱，不愿意花心思；殊不知这些与回报时间和回报率息息相关。

　　一、国际的租金回报率

　　按照国际上一般的租售比（即房屋月租金与售价之比）来衡量住房投资价值，正常范围应该在1：100至1：230之间。这个比值意味着，如果把房子按现在的租金出租，100个月至230个月（大致相当9年至20年）内能收回购房款，买房就是合算的。以最低值计算，其租金回报率也应该在5%以上。

　　调查发现,在112座城市中,只有6座城市的整体租金回报率超过10%。这包括摩尔多瓦的首都基希讷乌(14.17%)、开罗(12.00%)、雅加达(11.27%)、菲律宾首都马尼拉(10.99%)、马其顿斯科普里(10.11%)、秘鲁首都利马(10.09%)。而香港的排名是倒数的,回报只有3%左右。

　　二、国内租金回报率

　　在中国范围内来看，回报率在降低。原因在于房价上涨速度远高于租金的上涨速度，研究数据显示，2004年至2008年，中国房价增幅高达6%到10%，而租金涨幅仅维持在2%上下。 上海已长期偏离这一数值，如果按国际标准，则上海目前的房价相比合理价位高出一倍以上。尽管目前房价已经远超合理值，但地产业内还是对于价格会否下跌持怀疑态度。高力国际同天发布的最新研究报告称，由以往几年来看，一线城市住宅市场的低收益率无论在旺市或淡市一直维持低水平。由此，持续的低租金收益率其实更大程度上反映了投资者的风险溢价降低，而不是对价格产生下行压力。