商业物业管理

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商业物业管理(Commercial Property Management)

　　商业物业管理是指对各类商业楼宇建筑物业管理的总称。商业物业的主要内容可分为一般管理和特殊管理两种。其中一般商业物业管理是指对小股业主或承租商的日常性事务的管理，如保洁管理、安全保卫管理、消防管理、设备管理、车辆管理等；特殊管理则包括商业形象的宣传推广、承租客商的选配等内容。

　　1．保持环境舒适、美观

　　随着人们生活水平的提高，商业场所是人们休闲、娱乐的地方，相对办公大楼的气派、雅致，更追求热闹、休闲。往往在大空间、大间隔式的层面里显得商品琳琅满目、一览无余，外墙上、商场内的广告往往铺天盖地，有的还在广场上建造了喷水池，室内摆设花卉，设置小瀑布或高大的人工绿树等，经营者为创立品牌做足了文章；商业楼宇的人流量和物流量较之其他物业来说大得多了。因此，物业管理企业应有专人负责商业场所内的流动保洁，及时清除垃圾，保持场所内的清洁。

　　2．保证设备设施正常运行

　　在我国一些大中城市的购物大厦中，不仅水、电、卫生设备一应俱全，而且还设有高层电梯、自动扶梯、货梯和大型中央空调等现代化设备。保证商业场所的设备设施的正常运行是开展正常经营活动的前提。因此，要保障自动扶梯、垂直客货运电梯、空调、照明、消防、监控等设备设施的正常运转，保证供电系统不出突然性的停电故障，还要根据摊位易主以及装修频繁等特点做好装修管理工作。

　　3．确保顾客消费便利

　　由于商业场所来往人员多、车流量大，为r给前来休闲、购物的顾客提供一个便利的环境条件，在管理中要有专人负责来往车辆的疏导工作，以保证顾客的出行方便。例如，大面积的停车场是商业场所必不可少的配套项目，地面停车位或地下停车库的设计必须视野开阔，令司机容易发现空位，停车方向和内部通道的设计也需合理利用。

　　4．保障商业场所的安全

　　商业场所的客流量不仅大，而且人员构成比较复杂，由于人们在进出商业场所时不受任何限制，尤其是敞开式的商场堆满了商品，保安工作就更重要了。物业管理企业应通过完善的技防和人防措施，最大限度地保证业主、客户和顾客的利益，在防盗的同时注意策略，方法得当，保证顾客安全、放心地购物消费。同时，由于商业场所内部人员流动性大、商品众多，商业场所的安全管理中的消防安全管理尤为重要。物业管理企业平时要做好消防设备设施日常维护保养工作，同时要制定并完善紧急情况下的应急措施，通过各项管理制度的切实执行，保证商业场所内消防通道的畅通，一旦出现紧急情况便能立即将顾客疏散。另外还要加强易燃易爆商品的管理，清场后的商铺管理又成为商业场所保安管理服务中的一大任务。

　　1．选配承租客商

　　由于购物中心是一个商业结构群体，因此，要使购物中心繁荣，对顾客有吸引力，在楼层、摊位和经营时，要充分考虑各种商品的搭配和组合并保证质量，使顾客真正感到“走百家不如走一家”从而吸引顾客，为租客提高经济效益提供条件。理想的承租户要能提供货真价实的商品和让顾客满意的服务，各承租户所经营的商品种类要配合整个商场的统一协调规划；最后，承租户还要有足够和连续的支付租金的能力。

　　2．租赁管理和合同管理

　　大型商业场所中有不少是采用柜台出租和层面出租，负责租赁经营的物业管理企业要以良好的管理服务业绩来推动租赁业务，负责管理服务的物业管理企业同样要以良好的管理服务业绩来促进经营单位的租赁业务，物业管理企业的现场管理部门，如经营部要加强各类合同、契约的起草、协调、实施和保管工作。

　　3．设备设施管理

　　商业场所的电梯、中央空调等设施的正常运转是经营活动必小可少的。因此，对商业场所的设备设施进行精心养护，及时维修是一项重要工作。要定期检查，建立制度，落实到人。客户电梯、货运电梯、自动扶梯的安全性要坚持检查，发现问题及时报修。空调、水电系统、卫生设备的日常检查要绝对保证正常的使用，避免在客户或消费者使用的过程中发生问题。

　　4．安全保卫

　　大型商业场所面积大、商品繁多、客流量大，人员复杂，这些因素都容易引发安全问题。因此，商业场所的安保工作量大、质量要求高。中央监控室的值勤人员要以高度的责任心监督火灾报警装置和电视监控与录像工作，电视监控要对楼内与广场同时进行，要制定防止火灾、抢劫偷盗、流氓闹事等突发事件和恶性事件的应急预案并组织一定规模的演示。

　　5．消防管理

　　对商业场所来说，消防工作至关重要，必须常备不懈。购物中心商品多，客流量大，更应该做好消防工作，预防一切可能发生的火灾。首先要保证消防通道的畅通和安全门使用便捷，以便发生火灾时及时疏散人流。平时要严禁场内吸烟、动用明火或用电器烧水煮饭。要坚持对消防龙头、灭火器、消防通道的定期检查和不定期的抽查，确保专项设备的专项使用。消防管理要贯彻“预防为主，防消结合”的方针，在适当的条件下，物业管理企业可以组织进行火灾抢救的演习。另外，还要制定各种消防安全的规章制度，这些规章制度的制定、颁布和实施，必能把消防安全提高到一个更高的水平和层次，并让火灾发生的机会降为最低。

　　6．清洁卫生管理

　　大型商业场所中心客流量大，人员素质参差不齐，如果清洁卫生跟不上，导致商场内垃圾多，就会影响购物环境，因此，商业场所要设专职人员进行清扫工作，把垃圾杂物及时清理外运，随时保持场内卫生。此外，购物中心的招牌也要随时保持清洁亮丽，完整无损，对坏的霓虹灯要及时修复，以免影响商场的形象。场内各楼层适当地方要设置卫生箱、痰盂等洁具，每天要换洗，保持干净。

　　7．车辆管理

　　要对车辆的进出、停放进行有效地疏导和管理。有地下停车位的更要注意车辆的进出安全。应设专人指挥汽车、摩托车、自行车的停放，保持良好的交通秩序。大门口及侧门要保持畅通，严禁流动摊贩在此经营和进行其他的各种活动。

　　一、自建自管

　　在商业物业中，有些开发建设单位投资兴建物业后，在即将竣工时则开始筹建班子，准备日后的经营与管理。凡适用于自建自管的物业，首先是开发建设单位本身是唯一的业主，物业中没有出售的部分；其次，也应该是以自用为主，只有部分出租。这样，就不会产生区分所有权的问题，没有共有部分，也甚少共同事务。再次，该类物业需要自建自管，是因为他们的经营活动与管理服务的同步性极强，管理服务中的微小失误，都可能导致经营活动的损失，如在酒店中，服务员的粗心或清洁工的鲁莽，都可能使顾客中止消费。

　　所以，该类型的物业多为酒店物业，尤其对小型、低档次的酒店物业比较适用。而对于四星级或五星级的酒店，则最好按现代管理理论的要求，实行所有权与经营权分离，委托专业的酒店管理公司进行经营管理。目前，国内外都有一批专门从事酒店管理的品牌公司，如美国的希尔顿酒店公司、假日酒店管理集团公司、喜来登饭店公司，香港的新世界酒店管理集团，广州珠江物业酒店管理公司等，在管理国内一些星级酒店过程中都有良好的业绩。由香港新世界酒店管理集团管理的广州中国大酒店，是国内首批评定的五星级酒店，于1983年12月试业，至1993年就完全偿还了外商投资的本息，经济效益居全国酒店之首。

　　二、自营与专业物业管理相结合

　　这种模式是由开发建设单位负责商业物业的出租经营和产权产籍管理，而聘请专业物业管理企业提供日常管理与服务。一些大机构投资兴建的商务楼常用这种模式，建成后部分楼层作为机构总部办公用，其余部分用于出租经营，但又对邻居(承租人)的选择比较慎重。另外，有些零售中心和批发中心，开发建设单位掌握了较多的租赁客源，为降低出租经营成本，也采用这种方式。

　　三、委托经营

　　由开发建设单位把建成的商业物业委托物业管理企业，承担出租经营和日常管理服务工作。这种状况，主要是我国目前的物业管理企业，绝大部分为开发建设单位属下的子公司，物业建成后，开发建设单位“顺理成章”地交给子公司进行经营管理。

　　这种模式要求受委托的物业管理企业有一定的商业物业管理经验，如果缺乏这种经验，一般都会在开业时聘请一些水平较高的专业物业管理企业担任顾问工作。

　　也有些开发建设单位把出租经营业务委托给房地产代理公司，这样，可以充分利用代理商的营销经验和租户网络，较快地完成物业租赁工作，取得较好的经济效益。

　　目前的商业物业，大部分都是委托经营型的，因此，研究该类型的物业管理，自然就成为商业物业管理的重点。商业物业管理工作中的每一部分，都应以满足当前的承租人需要和吸引新的承租人为中心。

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