高評高貸

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　　“高評”是指高評估值，“高貸”是高貸款額。高評高貸指在購房過程中，銀行評估價格比住房真實交易價格高，購房者藉此可從銀行貸出更多款項，從而變相降低了首付款。高評高貸也常被稱之為倒拿錢、零首付、低首付購房，本質上是一種騙貸的違法行為。

　　用“負首付”方法購房，我們可舉一例說明，假如一套房產市值為500萬元，可能評估價為800萬元，從銀行貸款申請七成的貸款則為560萬元，總體核算下來，相當於購房者從銀行多貸出60萬元首付款。

　　在二手房交易過程中，一套房源一般會有三種價格：網簽價、評估價、實際成交價。

　　網簽價，購房者一般會以區域指導價即最低申報價來進行網上備案，網簽價的高低決定購房者繳納稅費額度；評估價，即房產評估公司評估的房源市場價格，購房者以該價格標準向銀行申請貸款，評估價決定購房者申請貸款的額度；實際成交價就是指買賣雙方最後成交價格。

　　高評高貸的目的就是為能從銀行獲得更多貸款，以儘量低的首付款實現房產交易，主觀故意隱藏實際成交價、抬高房產的市場評估價。常見具體做法是：通過評估公司將房產價格“高評”，然後根據最低首付比例計算，相對剩餘的尾款向銀行申請按揭貸款。

　　2017年，住建部、央行及當時的銀保監會下發《關於規範購房融資和加強反洗錢工作的通知》，要求銀行業金融機構在辦理個人住房貸款業務時，要以在房產管理部門備案的網簽合同和住房套數查詢結果作為審核依據，並以網簽備案合同價款和房屋評估價的最低值作為計算基數確定貸款額度。

　　因此，現階段市場中的高評高貸常常採取“陰陽合同”形式買賣，即買賣雙方簽署兩份購房合同，其中“陽合同”代表被做高的房價，作為網簽合同網上備案，“陰合同”則代表真實房價，以“陰合同”的房價實際成交。按照流程，以“陽合同”房價為準購房者就能從銀行獲的高額貸款。

　　有業內人士分析，“負首付”與樓市承壓有關。目前樓市成交不活躍，賣家急於把房子賣出去，因此願意配合買家和中介的“負首付”買房行為。也有專家指出，“負首付”往往還伴隨著開發商墊資、融資等違法違規行為。^[2]

　　對於“首付貸、返首付、零首付、負首付”等各種形式銷售行為，各地也已出台相關管控政策，保護購房者權益。^[2]

　　早在2016年，住建部等部門就發佈了《關於加強房地產中介管理促進行業健康發展的意見》，強調中介機構不得提供或與其他機構合作提供首付貸等違法違規的金融產品和服務。^[2]

　　2023年5月21日，廣東省惠州市惠陽區住建局印發通知，將在全區範圍嚴查首付貸、返首付、零首付，以及發佈虛假違法房地產廣告、捏造散佈不實信息等違規銷售行為。^[2]

　　2023年5月26日，深圳市房地產中介協會發佈《關於禁止參與/協助“買房負首付”“零首付”等違規違法行為的鄭重提示》，提示指出，各房地產中介機構、從業人員應嚴格遵守國家“房住不炒”的定位，嚴格內部相應業務管理，並應由即日起開展自查自糾工作，禁止以任何形式參與或協助此類以“負首付”或首付分期為噱頭的房源宣傳和銷售代理行為。^[2]

　　正所謂“一個巴掌拍不響”，僅有銷售端的推進，還不足以讓“負首付”落地。^[3]

  廣東省城鄉規劃院住房政策研究中心首席研究員李宇嘉認為“負首付”現象的出現還有銀行在“配合”。他認為，一方面是銀行想更多地放款，在資產荒、額度充足的情況下，依舊迷戀抵押物，在實操中有意無意地做高評估價，而實際的市場價格已經降下來了，導致了“負首付”。這時，應該合理調整銀行評估的實時性。^[3]

  二是銀行放貸著急，縱容經營貸高評。當下，銀行不僅按揭額度充足，在支持中小微企業的政策導向下，經營貸的任務也重。於是，縱容客戶存量房貸置換高評的經營貸，或客戶先全款買房，再利用經營貸高評，獲得更多貸款，導致“負首付”。^[3]

  三是去年以來，經營貸置換按揭是一個普遍現象，由於銀行放貸壓力大，商品房市場也比較低迷，金融監管睜眼閉眼，甚至願意看到。但是，這種行為擾亂了市場信息，真實的房貸規模被低估，資金違規進入了樓市，中小微合理需求得不到滿足，低利率的普惠政策被地產套利。^[3]

　　在實際過程中，如果高評高貸此種方式在銀行沒有被通過，且買方首付款不夠，又難以在限定期內籌措到，買方將要面臨解除購房合同和承擔違約責任的風險。^[1]

　　此外，在房屋貸款過程中，有可能因房價快速上升或其他原因，賣方反悔後就有可能主動到銀行舉報買家。尤其是在買房等待放款過程中，房子都已投入裝修，銀行一旦不放貸，已投入的裝修費用、過戶稅費，以及中介費等，都有可能全部由買方承擔，並造成不可輓回的損失。^[1]

　　即便購房者通過高評高貸方式在銀行成功獲得貸款，在後期銀行自查過程中也極有可能被髮現。一旦被查，買家一方面可能會被要求收回貸款，另一方面買家大概率將會被列入銀行黑名單。^[1]

　　“負首付”面臨的法律風險不容忽視。北京金訴律師事務所主任、北京法學會不動產法研究會理事王玉臣認為，“負首付”明顯是違規的，存在不小的法律風險。^[3]

  首先，不論是“零首付”還是“負首付”，其實都不是真正意義上的“零”或“負”；其次，這種操作的房貸月供往往會提高一些，而且，房貸期限越長負擔越大。做高合同價之後，購房人的貸款金額也比較高，月供相對來說也會提高。再次，這種本身就是違法違規，明令禁止的。最後，還存在被銀行斷貸、被監管部門處罰的可能性。若房產交付存在問題，購房者的風險就會更大。^[3]

  王玉臣表示，採用這種模式，往往需要簽署“陰陽合同”。這種方式本身也是違法行為。一方面違反了商品房銷售的相關規定，沒有如實備案；另一方面，通過這種方式騙取高額貸款，違反了銀行按揭貸款的相關規定，涉嫌騙貸，一經發現，銀行不會進行放貸。即使已經放貸，往往也會直接解除按揭貸款合同，要求提前償還全部貸款。^[3]