高评高贷

出自 MBA智库百科(https://wiki.mbalib.com/)

　　“高评”是指高评估值，“高贷”是高贷款额。高评高贷指在购房过程中，银行评估价格比住房真实交易价格高，购房者借此可从银行贷出更多款项，从而变相降低了首付款。高评高贷也常被称之为倒拿钱、零首付、低首付购房，本质上是一种骗贷的违法行为。

　　用“负首付”方法购房，我们可举一例说明，假如一套房产市值为500万元，可能评估价为800万元，从银行贷款申请七成的贷款则为560万元，总体核算下来，相当于购房者从银行多贷出60万元首付款。

　　在二手房交易过程中，一套房源一般会有三种价格：网签价、评估价、实际成交价。

　　网签价，购房者一般会以区域指导价即最低申报价来进行网上备案，网签价的高低决定购房者缴纳税费额度；评估价，即房产评估公司评估的房源市场价格，购房者以该价格标准向银行申请贷款，评估价决定购房者申请贷款的额度；实际成交价就是指买卖双方最后成交价格。

　　高评高贷的目的就是为能从银行获得更多贷款，以尽量低的首付款实现房产交易，主观故意隐藏实际成交价、抬高房产的市场评估价。常见具体做法是：通过评估公司将房产价格“高评”，然后根据最低首付比例计算，相对剩余的尾款向银行申请按揭贷款。

　　2017年，住建部、央行及当时的银保监会下发《关于规范购房融资和加强反洗钱工作的通知》，要求银行业金融机构在办理个人住房贷款业务时，要以在房产管理部门备案的网签合同和住房套数查询结果作为审核依据，并以网签备案合同价款和房屋评估价的最低值作为计算基数确定贷款额度。

　　因此，现阶段市场中的高评高贷常常采取“阴阳合同”形式买卖，即买卖双方签署两份购房合同，其中“阳合同”代表被做高的房价，作为网签合同网上备案，“阴合同”则代表真实房价，以“阴合同”的房价实际成交。按照流程，以“阳合同”房价为准购房者就能从银行获的高额贷款。

　　有业内人士分析，“负首付”与楼市承压有关。目前楼市成交不活跃，卖家急于把房子卖出去，因此愿意配合买家和中介的“负首付”买房行为。也有专家指出，“负首付”往往还伴随着开发商垫资、融资等违法违规行为。^[2]

　　对于“首付贷、返首付、零首付、负首付”等各种形式销售行为，各地也已出台相关管控政策，保护购房者权益。^[2]

　　早在2016年，住建部等部门就发布了《关于加强房地产中介管理促进行业健康发展的意见》，强调中介机构不得提供或与其他机构合作提供首付贷等违法违规的金融产品和服务。^[2]

　　2023年5月21日，广东省惠州市惠阳区住建局印发通知，将在全区范围严查首付贷、返首付、零首付，以及发布虚假违法房地产广告、捏造散布不实信息等违规销售行为。^[2]

　　2023年5月26日，深圳市房地产中介协会发布《关于禁止参与/协助“买房负首付”“零首付”等违规违法行为的郑重提示》，提示指出，各房地产中介机构、从业人员应严格遵守国家“房住不炒”的定位，严格内部相应业务管理，并应由即日起开展自查自纠工作，禁止以任何形式参与或协助此类以“负首付”或首付分期为噱头的房源宣传和销售代理行为。^[2]

　　正所谓“一个巴掌拍不响”，仅有销售端的推进，还不足以让“负首付”落地。^[3]

  广东省城乡规划院住房政策研究中心首席研究员李宇嘉认为“负首付”现象的出现还有银行在“配合”。他认为，一方面是银行想更多地放款，在资产荒、额度充足的情况下，依旧迷恋抵押物，在实操中有意无意地做高评估价，而实际的市场价格已经降下来了，导致了“负首付”。这时，应该合理调整银行评估的实时性。^[3]

  二是银行放贷着急，纵容经营贷高评。当下，银行不仅按揭额度充足，在支持中小微企业的政策导向下，经营贷的任务也重。于是，纵容客户存量房贷置换高评的经营贷，或客户先全款买房，再利用经营贷高评，获得更多贷款，导致“负首付”。^[3]

  三是去年以来，经营贷置换按揭是一个普遍现象，由于银行放贷压力大，商品房市场也比较低迷，金融监管睁眼闭眼，甚至愿意看到。但是，这种行为扰乱了市场信息，真实的房贷规模被低估，资金违规进入了楼市，中小微合理需求得不到满足，低利率的普惠政策被地产套利。^[3]

　　在实际过程中，如果高评高贷此种方式在银行没有被通过，且买方首付款不够，又难以在限定期内筹措到，买方将要面临解除购房合同和承担违约责任的风险。^[1]

　　此外，在房屋贷款过程中，有可能因房价快速上升或其他原因，卖方反悔后就有可能主动到银行举报买家。尤其是在买房等待放款过程中，房子都已投入装修，银行一旦不放贷，已投入的装修费用、过户税费，以及中介费等，都有可能全部由买方承担，并造成不可挽回的损失。^[1]

　　即便购房者通过高评高贷方式在银行成功获得贷款，在后期银行自查过程中也极有可能被发现。一旦被查，买家一方面可能会被要求收回贷款，另一方面买家大概率将会被列入银行黑名单。^[1]

　　“负首付”面临的法律风险不容忽视。北京金诉律师事务所主任、北京法学会不动产法研究会理事王玉臣认为，“负首付”明显是违规的，存在不小的法律风险。^[3]

  首先，不论是“零首付”还是“负首付”，其实都不是真正意义上的“零”或“负”；其次，这种操作的房贷月供往往会提高一些，而且，房贷期限越长负担越大。做高合同价之后，购房人的贷款金额也比较高，月供相对来说也会提高。再次，这种本身就是违法违规，明令禁止的。最后，还存在被银行断贷、被监管部门处罚的可能性。若房产交付存在问题，购房者的风险就会更大。^[3]

  王玉臣表示，采用这种模式，往往需要签署“阴阳合同”。这种方式本身也是违法行为。一方面违反了商品房销售的相关规定，没有如实备案；另一方面，通过这种方式骗取高额贷款，违反了银行按揭贷款的相关规定，涉嫌骗贷，一经发现，银行不会进行放贷。即使已经放贷，往往也会直接解除按揭贷款合同，要求提前偿还全部贷款。^[3]