標準田法

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　　標準田法是指先就農地狀況加以劃分，然後在各分區內選定一標準田，就此標準田依據買賣實例加以估價，並設定評分數，再以此標準田評定同一區內其他各地塊農地的評分，最後將分數換算成地價。

　　1．標準田選取定級估價採用的是綜合打分累加的方法，不同地塊之間的分值差異可達幾倍至幾十倍，但實際土地收益變動幅度相對較小。因此，選取具有普遍利用方式的最優地及最劣地作為標準田進行控制，同時考慮了最優地價格與城市地價接軌，形成統一的地價體系。

　　2．因素選擇與實地調查 土地生產除了受光、溫、水的影響之外，還受土壤、生態和社會經濟的影響。土壤、生態、社會經濟影響又是多個要素共同參與的結果，必須做大量的基礎工作，具體步驟如下：

　　(1)因素篩選，在土地評價中，為了計算各單元綜合指數，必須建立表示不同因素與土地等級(或產量)關係的“因素一等級轉換表”，作為定級的依據。根據Delphi法，本次定級選取土壤有機質含量、區位、土層厚度、地下水埋深、土壤含鹽量、土壤構型、農田基礎設施等7個因素作為相關分析的因數。這些因素均是影響土地生產力的主要因素。

　　(2)樣點獲取必須滿足非分析要素指標大致相同、空間分佈均勻、有層次性，具有翔實的多年產量資料，且儘量與土壤普查資料樣點及各診斷點相吻合。本次定級採用電腦多重疊加法選取396個樣點，遍佈21個鄉、團、場，覆蓋面積達86％，有較大的代表性。

　　(3)實地調查，內容包括4種作物的年平均產量、連續3年平均投入量、樣點單位或承包組的平均單產，承包定額和承包等級。

　　(4)基礎產量剝離，為剋服人為因素，使因素一產量之間關係符合實際，引入“基礎產量”的概念。所謂基礎產量是指在區域平均投入水平和一般的勞動技能條件下，土地的產出量。

　　3．土地理論產量模擬為了計算土地理論產量，必須建立各參評要素與產量之間的關係，具體步驟如下：

　　(1)土地質量與土地評價指標關係，土地質量是各土地構成因素綜合作用的表現，每一特定的指標集合必有一定等級的土地質量與之相匹配，具有一定的規律性、邏輯性和可描述性，並且遵循一定的函數關係。

　　(2)作物產量與單項土地因素函數模型選擇，以產量為因變數，因素為自變數，依據尋優規則，確定4種作物與有機質含量、地下水埋深、土壤含鹽量、土壤構型的最優模型為Y = a + bX + cX²，與土層厚度、區位、農田基礎設施的最優模型為Y=a+bX。

　　(3)作物產量與多個土地指標綜合函數模型建立，多元模型尋優解決了作物產量與單個土地指標最優函數關係，反映了作物產量隨某土地指標變化的主導趨勢。但是作物產量是多個指標綜合效應的結果，不是多指標效應簡單加和，必須進行多元曲線回歸分析。根據偏相關係數，可得各個評價單元的模擬基礎產量，從而獲得理論標準糧總量。

　　4．純收益的計算純收益主要考慮以下幾個方面因素：

　　(1)標準糧價格。

　　(2)土地收益是根據香梨與農作物收益加權平均。加權指數是根據作物在農業總生產中所占比例確定的。

　　(3)地上附屬物及土地開發性建設的補償計算。地上附屬物作價要區分已有的與新增的，分別按質逐項估價。對破壞的原有設施，要根據損壞程度計算賠償費。

　　所謂土地開發性建設費用指開墾荒地、改造暫不利用土地及以上分等估價未能包括的農田基本建設項目的成本價。一般按所付出的成本作價補償。

　　5．還原率的選擇

　　收益還原率理論上應是貨幣價格，即貨幣收益率。但現行銀行利率包括通貨膨脹和風險因素等，土地購買幾乎無風險和貶值的可能，因此土地收益還原率可用實質利率代替，甚至可以低於實質利率。參照國際與國內一般經驗，採用5％的還原率。

　　6．各級地塊地價的計算

　　按公式計算評估出各級地塊價格。

• 朱道林主編,不動產估價,中國農業大學出版社,2007.8,第400頁