假股權真債權
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假股權真債權就是指信托計劃入股房地產項目公司，並約定在一定期限後由開發商溢價回購，以股權投資為表象，其實通過回購安排實現其融資功能。
房地產行業之所以採取這種模式，主要有以下兩點原因：
第一，房地產企業項目有自有資金比例要求，該比例超過35%方可允許銀行借款;
第二，房地產企業借款缺乏抵押物，而股權融資實際是自己給自己擔保。
在《關於企業混合性投資業務企業所得稅處理問題的公告》(國家稅務總局公告2013年第41號，以下稱“41號公告”)中，國家稅務總局將這種業務稱為“企業混合性投資業務”，即兼具權益和債權雙重特性的投資業務。這種業務同時符合一定條件的，可以按照業務的實質進行所得稅處理，即被投資企業支付利息和投資企業收取利息分別按照企業所得稅法的相關規定確認為利息收入和利息支出，計入到各自企業的應納稅所得額中。41號公告所稱的利息應該是融資費用，即為了融資而支付給資金借出方的各種經濟利益，有的信托股權融資協議中將其稱為“信托資金報酬”。另外，在股權投資回購時，回購價與當時投資價之間的差額可確認為債務重組損益，分別計入各自企業的當期應納稅所得額，也就是說，股權的回購價與初始成本之間的差額可以在被投資企業稅前扣除，同時計入到投資方的企業所得稅收入總額中計徵企業所得稅。41號公告規定“假股權真債權”的回購差額以債務重組的利得和損失來在企業所得稅中體現，但是該項債務重組損失是否需要通過備案程式來管理?41號公告對此並沒有說明，需要進一步發文明確具體的操作方式。
按照41號公告的規定，同時滿足一些具體條件的企業混合性投資業務發生的融資費用支出及收入等才可以按照上述的原則進行稅務處理，具體應該滿足以下條件：
條件一：被投資企業接受投資後，需要按投資合同或協議約定的利率定期支付利息(或定期支付保底利息、固定利潤、固定股息，下同)。
該條件是非常容易滿足的，主要原因是“假股權真債權”的本質就是股權形式掩蓋下的債權融資，那麼既然本質是債權融資，那麼就會收取相對固定(或者保底)的收益。
條件二:有明確的投資期限或特定的投資條件，併在投資期滿或者滿足特定投資條件後，被投資企業需要贖回投資或償還本金。
第二個條件的前半個約束條件也是比較容易滿足的，這種債券性融資基本都會有一定的投資期限，不會是無限期的投資。但是，後半個約束條件就比較難滿足了，即“被投資企業需要贖回投資或償還本金”，在信托股權投資業務中，大部分協議都是約定投資期滿後，由其他股東將信托股權回購，並不是由被投資企業將股權回購回去。之所以在操作中不是由被投資企業來回購，可能主要是為了規避股權回購時，也就是撤資時，會涉及到分配被投資企業資產的相關法律的約定，而轉讓給現有股東則不會存在這個問題，同時也能維護現有股東對被投資企業真正的所有權，信托股權所取得的僅僅是固定收益而已，而不是真正的經營收益。如果這個條件不能滿足，則不能夠按照上述的原則對融資費用進行稅務處理。
條件三：投資企業對被投資企業凈資產不擁有所有權。
條件五：投資企業不參與被投資企業日常生產經營活動。
這三個條件在實際的信托股權融資業務中均是可以滿足的，這種投資行為本質上還是債權，因此，債權人不會對企業的凈資產擁有所有權，更不會參與到企業的經營決策當中，這種條款在信托股權融資協議中都會有明確規定。
實際上假股權，真債權的協議存在較大的風險。該協議往往僅對協議主體有約束力，而不能約束協議主體之外的人（協議主體之外的人知道該協議並同意的除外），如果該協議與法律規定向矛盾，應按照法律規定處理。
