數量調查法

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數量調查法(Quantity Method)

目錄

什麼是數量調查法[1]

  數量調查法又稱工料估演算法(The quantity survey method),是求取建築物重新建造成本中最為詳盡和精確的一種方法。採用這種方法時,估價人員利用建築設計圖或樓面佈置圖,詳細算出建築工程項目所消耗的各種材料和人工的數量,再分別乘以材料和人工單價,加上承包商利潤管理費等,就是建築物的重新建造成本,如表所示。工料估演算法耗時耗資較多,需要委托專家估算,主要用於具有特殊價值或歷史價值建築物的估價。

表建築物標準重置價格表
標準時間:年        單位:元/m2
結構鋼筋混凝土結構磚混結構磚木結構其他結構
商業   
賓館   
辦公樓   
公寓   
住宅   
廠房   
倉庫   
影劇院   
體育館   
加油站   
其他   

數量調查法的使用[2]

  工料估演算法要求根據施工圖紙等資料詳細地算出建築工程項目的各種人工和材料的用量再分別乘以人工和材料的單價,目前常用的是計算出工程量後再套用現行定額。這種定額中包括了材料費、人工費和施工機械費,最後加總即得建築總價。

  有時由於房屋建造年限較長,施工圖紙等技術資料丟失或短缺,無法根據圖紙決定工程量。這時就耍對房屋進行實地查勘、測繪、收集資料、估算出工程量,再套用現行材料單價和工程現行預算所確定的取費項目和標準,對房產進行估價。具體做法是先確定各分部的工程量:

  (1)地基基礎。基礎的類型、尺寸,可以選擇有代表性的牆體進行實測,以測定其用料。

  (2)牆、梁、柱。量測牆體厚度、標高,柱和梁的形狀及尺寸等,計算其用料。

  (3)樓地面。包括樓面、樓面板、樓梯、踢腳板。特別是樓面板所用的材料及其用量。

  (4)屋蓋、屋面。弄清屋蓋結構類型及屋面構造、做法及屋面的尺寸。

  (5)裝飾。各項裝飾的用料、尺寸、規格等,特別是用量大的內外牆面、樓地面、天花的構造作法。

  (6)上下水、採暖、電氣等系統的材料,規格、型號、數量等。

  在確定了各分部的工程量之後,參照預算定額決定重置成本

  這部分工作可以請建築概預算人員提供幫助。

數量調查法的優點[3]

  這種方法是所有成本估算方法中最精確的一種,但它對操作人員在建築概預算知識方面所要求的程度是大多數房地產估價人員所難以達到的,而且它所需要的大量時間和精力在房地產估價工作中是難以得到保證的。相比之下,其他的成本估價估算方法卻可以在較少的時間內,得到在合理誤差範圍內的估算結果。因此,工料估演算法是房地產估價人員用得最少的一種成本估算方法。

相關條目

參考文獻

  1. 吳慶玲主編.房地產價格評估.中國建材工業出版社,2004
  2. 張玉祥.房地產價格評估教程.地震出版社,1994
  3. 王家庭編著.房地產估價.東北財經大學出版社,2001
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