房地產糾紛民事訴訟
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什麼是房地產糾紛民事訴訟[1]
房地產糾紛民事訴訟是指人民法院在雙方當事人及其他訴訟參與人的共同參加下，為審理和解決有關房地產糾紛所進行的司法活動，以及由這些司法活動所產生的法律關係的總和。
房地產糾紛的民事訴訟與其他解決途徑相比有顯著特點：首先，人民法院通過訴訟途徑來解決房地產糾紛是以審判權為根據的；其次，人民法院處理房地產糾紛是最終的、具有強制執行力的糾紛解決途徑，對於房地產行政管理機關或仲裁機關作出的已發生效力的調解書、決定書或裁決書，當事人一方不執行的，只能由另一方當事人向人民法院申請強制執行。
鑒於房地產民事案件審理的複雜性，最高人民法院在不同時期針對房地產民事案件審理中存在的普遍性問題，及時發佈了一些專門性的司法解釋，例如2003年發佈的《關於審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若幹問題的解釋》，對商品房買賣合同從簽訂到履行全過程經常發生的一些疑難問題提出了具體的司法審理要求，這是審理房地產民事案件的重要依據。
房地產糾紛民事訴訟的適用範圍[2]
按民事訴訟處理的房地產糾紛主要包括以下幾類：房地產產權糾紛；房地產買賣糾紛；房地產租賃糾紛；房地產抵押、典當糾紛；房地產開發經營糾紛；房地產拆遷糾紛；房地產相鄰關係糾紛。
下列房地產糾紛不屬於民事訴訟受理的範圍：
(1)因機關、團體、企事業單位內部分配、調整房屋或職工調動、死亡等原因引起的房屋糾紛，應由單位自行解決。
(2)軍隊與軍隊離休退休幹部之間因騰退軍產房發生的糾紛以及軍地互轉引起的單位與軍隊房屋糾紛，應該由軍隊和地方政府協商並通過行政手段解決。
(3)因政府行政管理方面的決定引起的房產糾紛，或因黨委發文調整引起的房產糾紛以及因機構的領導體制變更或行政機構、企事業單位的分合調整所引起的房屋糾紛。
房地產糾紛民事訴訟的管轄[2]
- 1．級別管轄
級別管轄是指按照法院組織系統，根據案件的性質、繁簡程度、影響的範圍，劃分上下級人民法院之間受理第一審民事案件的分工和許可權的管轄。主要包括以下內容：基層人民法院管轄第一審房地產民事糾紛案件，但民事訴訟法另有規定的除外；重大涉外房地產民事糾紛案件、在本轄區有重大影響的房地產民事糾紛案件、最高人民法院確定由中級人民法院管轄的房地產民事糾紛案件均由中級人民法院管轄；高級人民法院管轄在本轄區有重大影響的房地產民事糾紛案件；最高人民法院管轄在全國有重大影響的房地產案件和認為應當由其審理的房地產案件。
- 2．地域管轄
地域管轄是指同級人民法院之間受理第一審民事案件的分工和許可權。房地產糾紛民事訴訟地域管轄主要有：因合同糾紛提起的訴訟，由被告住所地或者合同履行地人民法院管轄；因侵權行為提起的訴訟，由侵權行為地或者被告住所地人民法院管轄。
- 3．專屬管轄
專屬管轄是地域管轄的一種特殊規定，是指對特定的案件確定專屬於特地各法院管轄。專屬管轄具有訴訟標的的特殊性和管轄上的排他性。根據我國《民事訴訟法》的相關規定，房地產糾紛民事訴訟中的專屬管轄主要包括：因不動產糾紛提起的訴訟，由不動產所在地人民法院管轄；因繼承遺產糾紛提起的訴訟，由被繼承人死亡時住所地或者主要遺產所在地人民法院管轄。
- 4．移送管轄
移送管轄是指人民法院發現受理的房地產案件不屬於本院管轄範圍的，移送給有管轄權的人民法院管轄。
- 5．指定管轄
指定管轄是指人民法院對某些房地產案件，指定某個下級人民法院予以管轄。因為上級法院指定的方式一般用裁定，所以指定管轄又稱裁定管轄。
房地產糾紛民事訴訟的基本程式[3]
對房地產糾紛案件的審理要依據《民事訴訟法》規定的程式進行，其基本程式是：
- 1．起訴和受理
起訴必須符合我國《民事訴訟法》第108條的規定。起訴的方式有口頭起訴和書面起訴兩種，書面起訴應遞交起訴狀，並按被告人數提交副本；當事人有權委托1人至2人作為訴訟代理人。人民法院在收到起訴狀或口頭起訴後，要進行訴訟時效的審查和起訴條件的審查，符合起訴條件的，應在7日內立案受理，並通知當事人。
- 2．審理前的準備
人民法院應在立案受理之日起5日內，將起訴狀副本或口訴筆錄抄件發送被告，被告應在15日內提交答辯狀，人民法院應當在收到答辯狀之日起5日內將答辯狀副本發送原告。人民法院應當在受理案件通知書和應訴通知書中告知當事人有關的訴訟權利和義務。
除了簡易程式或特別程式實行獨任制外，人民法院審理第一審民事案件應組成合議庭，人數必須是單數，合議庭組成後應在3日內告知當事人。人民法院有權向有關單位和個人調查取證，有關單位和個人不得拒絕。
- 3．開庭審理
開庭審理包括法庭調查、法庭辯論、法庭調解、合議庭評議和裁判等內容。人民法院對公開審理或者不公開審理的案件，一律公開宣告判決。一般房地產糾紛案件應在立案之日起5個月內審理終結。
- 4．第二審程式和審判監督程式
第二審程式是指上級人民法院根據當事人的上訴，對下一級人民法院未發生法律效力的判決和裁定進行審理和裁判的程式。當事人不服地方人民法院第一審判決的，有權在判決書送達之日起15日內向上一級人民法院提起上訴；不服裁定的，上訴期限為10日。第二審人民法院審理上訴案件可以進行調解，如能調解達成協議，則製作調解書，送達當事人後原審法院的判決即視為撤銷。
第二審法院對上訴案件，經過審理，根據不同情形，分別作出維持原判、改正原判的判決，或作出發伺重審的裁定等。第二審法院的判決和裁定是終審的判決和裁定。人民法院審理對判決的上訴案件，應當在第二審立案之日起3個月內審結；審理對裁定的上訴案件，應當在30日內作出終審裁定。
審判監督程式是指法定機關行使監督權，對人民法院的民事審判活動進行監督的程式。各級人民法院院長、上級人民法院、上級人民檢察院等對已發生法律效力的判決、裁定，可以按照審判監督程式進行監督。當事人對已發生法律效力的調解書、判決書、裁定書，也可以在兩年之內申請再審，當事人再審期間不停止原裁判的執行。
- 5．執行程式
執行程式是保證人民法院的裁判能夠順利得以執行，保證當事人合法權益得以實現的法律程式。執行分為申請執行和移送執行兩種。
(1)申請執行
是指當事人一方不履行生效的法律文書所確定的義務，對方當事人可以向有管轄權的人民法院提出申請，請求人民法院開始執行，以實現自己的合法權益。申請執行的期限，雙方或一方是公民的為1年，雙方都是法人或其他組織的為6個月。
(2)移送執行
是指人民法院的判決、裁定和調解書發生效力之後，由審理該案的審判人員將案件直接交付執行人員執行。執行措施是由法律明文規定的，包括：凍結、劃撥存款；扣留、提取收入；查封、扣押、拍賣、變賣財產；搜查隱匿財產；強制遷出房屋；強制退出土地等。
涉外房地產民事訴訟[3]
涉外房地產民事訴訟是指人民法院在受理、審理、執行具有涉及我國境外因素的房地產民事案件中所適用的一種訴訟程式。人民法院在處理涉外房地產糾紛時，依照我國《民事訴訟法》第四編對涉外民事訴訟程式的特別規定進行。沒有特別規定的，適用民事訴訟法的一般規定。
