勾地制

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　　勾地制是要求國土資源部門，按照國家有關規定製定本年度的土地供應計劃，該計劃經審批通過後，用地者可以根據自己的需要選擇合適的土地。供應信息的透明將讓土地在更為公平的市場競爭環境下進行交易。同時，公開土地供應信息後，買家競爭更有利於土地優化利用。

　　勾地制源於香港，香港的勾地制度始自亞洲金融危機之後。當時，受金融危機的衝擊，香港的樓市泡沫破滅，樓市進入低迷時期，開發商停止購入土地，地價一瀉千里，香港政府擔心土地被“賤賣”，便暫停了“賣地”轉而採用“勾地”制度，以避免在市場低潮期土地被賤賣，這是勾地在香港實行的最初目的。

　　採用“勾地”方式可能是因此前二線城市出現“流拍”而未雨綢繆。據悉，2003年至2005年，深圳、南京、武漢相繼出現土地“流拍”現象。專家表示，這種現象會導致土地供應大量減少，從而加大了房價上漲的空間和預期。而勾地制度則可能是規避流拍風險、讓土地價格保持穩定的有效手段。國土資源部則認為“勾地”是完善現行土地出讓制度的一種努力。

　　從2006年7月1日起，中國內地出讓制度將出現重大變革，除了“招、拍、掛”外，勾地制度也將成為土地出讓的一種重要方式。

　　中國地方國土廳局陸續接到了來自國土資源部的《招標拍賣掛牌出讓國有土地使用權規範》征求意見稿，其中出現了“勾地”這一概念。據國土資源部的解釋，所謂“勾地”是指單位和個人對具體宗地有使用意向的，可以提出“勾地”申請，並承諾願意支付的土地價格。

　　市、縣國土資源管理部門認為其承諾的土地價格和條件可以接受的，應當及時以招標拍賣掛牌方式出讓該宗地。提出“勾地”申請的單位和個人應當參加該宗地的招標拍賣掛牌出讓活動，且報價不得低於其承諾的土地價格。

　　政府實施“勾地”制度後，對於出價並未達到政府評估價格的土地，政府可選擇“不出讓”。如果地產商“勾地”成功，隨之進入“招拍掛”階段，如有人競價，出價高者將得到土地；若無人競價，按規定“勾地”成功者“必須以不得低於其承諾的土地價格”買入。這樣，政府可以規避土地出讓時面臨的“流拍”風險。也有分析人士擔心實施“勾地”可能對中小地產商產生較大的影響。

　　國土資源部則認為“勾地”是完善現行土地出讓制度的一種努力。“勾地”是從香港引進的一種土地出讓方式。受亞洲金融危機的衝擊，香港高漲的樓市泡沫破滅，樓市進入低迷時期，房企開始停止購入土地，地價一瀉千里，香港政府擔心土地被“賤賣”而採用“勾地”制度。

　　勾地制度能否解決土地流

　　2006年年初國土資源部發佈了《招標拍賣掛牌出讓國有土地使用權規範(征求意見稿)》，其中提到了一種新的土地出讓方式“勾地”。規範中第5.4款這樣規定：有條件的地方，可以建立勾地制度。單位和個人對具體宗地有使用意向的，可以提出勾地申請，並承諾願意支付的土地價格。市、縣國土資源管理部門認為其承諾的土地價格和條件可以接受的，應當及時以招標拍賣掛牌方式出讓該宗地。提出勾地申請的單位和個人應當參加該宗地的招標拍賣掛牌出讓活動，且報價不得低於其承諾的土地價格。

　　對於國土資源部出台的勾地政策，很多業內人士認為是為瞭解決一些地區土地大量流拍的現象，尤其像流拍現象比較嚴重的深圳、武漢、南京等地。因為實行“勾地”政策後，由於勾地成功者“必須以不得低於其承諾的土地價格”買入，這使得政府可以防止土地賤買或是流拍情況的產生。

　　但是，就國內土地市場情況進行深入分析，地價狂瀉的現象並不存在，政府還不至於使用不得已而為之的應急之舉——“勾地”。勾地制度的實施與其說是防止流拍現象的發生，不如說對尚不完善的土地出讓政策進行“堵漏”。

　　況且，在一些地區出現的流拍現象，很大程度上是由於土地出讓政策的不完善造成的。如土地供給不符合需求、出讓地塊的區位條件差、出讓地塊的用途不符合當前市場的要求等。這是政府在出讓土地之前沒有真正瞭解市場的需求狀況所造成的。

　　勾地制度是否破壞了市場規則

　　勾地制度的另一個問題是：政府對勾地價格的干預是否有悖於市場規則，也就是說，開發商要進行勾地首先要給地塊出價，只有在開發商所出的價格達到政府的要求時，勾地才有可能成功，否則政府將拒絕開發商的勾地請求。在香港，政府要求的勾地價格是不公開的，政府對土地價格的調整也是不透明的，這使開發商在考慮勾地價格時無從下手。

　　在成熟市場經濟的條件下，市場規律應該是資源性產品定價的主要因素，根據供求關係的變化，地價可以漲，也可以跌，只要符合市場規律即可。但在勾地制度下，政府有權選擇在地價下跌的時候不賣，無形中扭曲了市場規律。因為如果開發商出的底價達不到政府的預期，政府便有權阻止土地推出拍賣，達到托市的目的。而當地價上升時，土地便有可能被開發商勾出。這樣一來，無論地價上漲還是下跌，政府總能成為不變的贏家。所以，在勾地制度之下，價格形成機制是扭曲的，是與市場規則相斥的。因此，業界普片對勾地促使地價上漲都很擔心，勾地制度被解讀為“只許地漲，不許地跌”。

　　如果單純就勾地這種方式本身來說，的確是破壞市場規則的，其形成的價格並不是市場的真正反映。但筆者認為，只要採取一些措施，勾地制度是會發揮其積極作用的。勾地制度執行的過程中，最主要的問題就是要防止信息不對稱的情況發生，在市場經濟規則下，買方和賣方信息對稱時市場才是有效率的，雙方纔能站在公平的位置上議價，能夠在需求與供應之間找到一個合理的平衡點。政府不能在沒有進行市場調研的情況下來制訂勾地表上每塊土地的底價，這樣的價格形成機制是與市場規則相斥的。所以，政府制訂勾地表上每塊土地底價的過程應該是經過充分調查論證且公開透明的，應不給權力尋租以機會。假如開發商通過某些手段獲取政府勾地的底價，在競爭中掌握主動權，占據優勢位置，這不僅不利於公平競爭，而且更有可能加劇腐敗。因此，政府制訂低價的方式以及發佈的方式應有所改進。

　　此外，對於賣方來講，確定勾地價格時可以在基準地價的基礎上對出讓地塊的價格做出調整，使土地價格符合市場的運行規律。國土資源部2005年出台了《關於開展制訂徵地統一年產值標準和徵地區片綜合地價工作的通知》，這一政策的目的是解決當前徵地工作中存在的補償標準偏低、同地不同價、隨意性較大等突出問題，也為政府制定勾地的底價提供了新的依據。

　　因此，勾地制度作為一種“舶來品”，如何採取措施完善其運行過程，使之更適合中國的國情需要認真進行研究。還應嚴防這一新制度為權利尋租提供新的空間，不斷完善規則體系，使之能真正達到施行它的最初目的。