不動產權益

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　　不動產權益由於對不動產的所有和使用關係而帶來的權利。

　　不動產權益是不動產的核心所在，是房地產法律中必須明確設置或規定的一項根本性內容。在西方國家，土地大多歸私人所有，社會經濟生活中存在非常繁雜的不動產關係，因而西方法律對不動產權益的規定比較系統和細緻。

　　不動產有三大物質載體，即土地、建築物、土地及建築物上的附著物。不動產的權益即表現為對這三種不動產物質載體的權利。不動產產權還表現為一種立體多面形態，它由三個層面構成，即：地面部分，包括地皮、建築物及其附著物；地面上空部分，指從地面延伸到一定高度的空間；地表以下部分，如果沒有具體限定，所有者對從其土地的地面邊界直至地球中心點的錐體空間都擁有權益。不動產權益也表現為對這三個層面的權利。

　　不動產權益一般包括所有權、用益權等核心內容，但各國因國情不同及法律體系不同而有各自不同的設置，如英、美等國的不動產權益包括所有權、占有權、控制權、使用權、處置權等，而法國的不動產權益則包括所有權、用益權、使用權、居住權、地役權、質權、優先權、抵押權等。

　　不動產權益通常還可依其權益的享有程度和性質，區分為不同的類別。例如，在美國的法律制度下，不動產權益分為：

　　(1)完全保有的不動產。指所有者在法律允許的範圍內，對該類不動產擁有充分行使的權利。包括絕對繼承的不動產、相對繼承的不動產、無抵債負擔的不動產、生命期內的不動產等。

　　(2)非繼承性的不動產。這是由於租賃契約而產生的權益，指承租人依據租約而對不動產擁有占有和使用權。但這種權益嚴格受到租約的制約，而且不存在永久性期限，出租人保留不動產的全部所有權，因而是非繼承性的。包括年份租賃的不動產、短期租賃的不動產、意願性租賃的不動產、默許性租賃的不動產等。

　　(3)非占有性權益。通常包括地役權、不動產收益、特許和抵押權益等。