不动产

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不动产（immovable property / real property）

　　不动产——“动产”的对称，是一个法律上的名词，其实即是物业，它包括土地及其上之房屋等不可移动、可以有固定地址的建筑物。

　　依自然性质或法律规定不可移动的土地、土地定着物、与土地尚未脱离的土地生成物、因自然或者人力添附于土地并且不能分离的其他物。包括物质实体和依托于物质实体上的权益。

　　民法学上的物，是指存在于人身之外，能够满足人们的社会需要而又能为人所实际控制或支配的物质客体。按照不同的标准，物可分为动产与不动产、流通物与限制流通物、特定物与种类物、主物与从物、可分物与不可分物、原物与孳生物、有主物与无主物等。

　　其中，动产与不动产的划分，是以物是否能够移动并且是否因移动而损坏其价值作为划分标准的。动产是指能够移动而不损害其价值或用途的物。不动产是指不能移动或者若移动则损害其价值或用途的物。

　　电脑、电视、书桌这样子的东西平时是不动的，但这并不是不动产。因为这些东西都是可以移动并且不会因移动而造成价值上的贬损。这些东西在现实中不移动，是因为你不想移动，而不是不能移动。所以，你的电脑电视书桌等都是动产。

　　各国对动产与不动产的界定也是不同的。现在，国际上并不是单纯地把是否能移动及如移动是否造成价值的贬损作为界定动产与不动产的唯一标准，而是综合考虑物的价值大小、物权变动的法定要件等因素。例如，飞机、船只等，国际上通行将其界定为不动产。因为其价值较大、办理物权变动时要到行政机关进行登记等。

　　动产和不动产有时是可以互变的。例如，果园中果树上的果实，挂在果树上时是不动产，但是如果采摘了下来，那就变成了动产。钢材水泥等是动产，但是用其做成了房屋，就变成了不动产。

　　提起不动产，人们最易想到的是建筑物；而提起动产，可能最易想到的是汽车。其实，在知识经济时代，最为重要的动产恰恰是“人”本身。人们总是希望自己所购买的不动产能够不断增值，但增值的奥妙并不在不动产自身，而在于动产这一方。既然人是最重要的动产，因而使不动产得以快速增值的关键也就在于，如何在人身上做好文章、做足文章。

　　住宅类不动产要有价值，需要有人愿意购买它并住进去；商业类不动产要有价值，需要有顾客愿意光顾并购买商品或服务；商务类不动产要有价值，需要有人愿意在里面办公、在里面谈生意；旅游休闲类不动产要有价值，需要有游客不断前去游览休闲；基础与公用设施不动产要有价值，需要有人去使用它们；工厂、农场类不动产要有价值，其所生产的产品要被消费者所需要。所有不动产的价值，都是人所带来的；置身其上的人和其它动产决定了不动产的价值。这就是动产与不动产之间的基本关系。

　　不动产并不是新名词，但从产业的角度看不动产并称之为不动产（产）业，则是一个较为新颖的产业概念。系统研究不动产与产业的关系，需要建立一门新的学科——不动产业经济学。

　　不动产业经济学所研究的内容类同于房地产经济学，但着眼点不同，研究方法论不同。相同之处在于，不动产业经济学也要研究不动产业与国民经济的关系，不动产资源配置的机制与载体，不动产市场运行的机制与规律；研究包括不动产投资、开发、经营、中介服务各环节在内的经济运行全过程；研究对不动产业实施宏观调控的目标、内容、控制的主要政策手段和调控体系；研究不动产资源配置效率，揭示不动产经济运行规律，保证不动产业的健康发展和资源配置的宏观效益。 着眼点不同在于，从总体上说，房地产经济学研究问题的思路是部门经济学式的思路，带有计划经济时代经济学研究的烙印。众所周知，部门经济是与行业相对应的概念，在我国传统计划经济体制时期，产业经济总体上以部门经济形式存在，经济联系方式与管理方式都呈现出典型的“条条”特征。过去我们机械地按部门或行业进行学科分类，因而产生了工业经济学、商业经济学、物资经济学、建筑经济学等学科。房地产经济学正是沿此思路炮制出来的。它不可避免地会产生知识面和研究领域过窄的问题，部门经济学的这一局限性需要通过将其融入产业经济学而得到解决。具体来说，需要将房地产经济学融入到不动产业经济学中，以改变房地产经济学目前这种不伦不类的地位。

　　不动产业经济学所使用的研究方法论为中观方法论。中观方法论的本质特点在于它是二个维度，既要向上看宏观又要向下看微观，而无论宏观还是微观皆只有一个维度。中观方法论不乏现实基础的支撑，例如在一个企业中就有基层、中层和高层之分；其实，对于一个复杂事物的剖析，按人类思维的习惯也往往容易将其划分为宏观、中观、微观三层去分析。基于中观方法论去研究经济现象，因而也就产生了中观经济学。不动产业经济学作为一门十分新颖的中观经济学，需要我们加大力度去研究它、把握它。以不动产业经济学的视角去剖析、把玩不动产，我们将开辟一片前所未有的崭新天地。

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