非住宅房產

出自 MBA智库百科(https://wiki.mbalib.com/)

非住宅房產(Non-domestic Premises)

　　非住宅房產是房產範疇中住宅之外的所有房產。非住宅房產在城市房產中，表現為生產經營性房產，非生產性非住宅房產和公用基礎設施。

　　(一)生產性非住宅房產

　　生產性非住宅房產，是指物質生產部門作為基本生產要素用於生產勞動的房產。包括工業、建築業、交通運輸業等部門在生產活動中使用的廠房、倉庫、作業房、實驗室和一些附屬房屋等。

　　生產性非住宅房產是工交等物質生產活動的基本物質要素，缺了它生產活動就不能正常進行。尤其是現代工交生產，對房產的依賴性更強，沒有必要的生產用房，許多生產活動就無法進行。生產性非住宅房產的功能是為各種物質生產服務，因此，其選址、結構、用料和外形等，都是以方便生產和服務生產為基本前提的。正因為如此，城市中的生產性非住宅房產往往集中於生產功能區或郊區，結構通常是以堅固為基本特征，所用建材是以鋼材、鋼筋混凝土為主，外形則多表現為占地面積大、低層化和連片化。

　　作為生產活動的必要物質要素，生產性非住宅房產無疑屬於生產資料範疇。因為是執行生產性固定資產(本)的職能，所以生產性非住宅房產的價值實現和補償方式，就與生產性固定資產的價值周轉方式相同。即生產性非住宅房產的價值，按其在生產中的磨損程度，逐漸轉移到這些房產參與的生產活動所生產的產品中去，然後通過銷售產品使價值得以回收在產品的銷售收入中，再以折舊的形式分期從產品銷售收入中提取並積累起來，直到提取的折舊金額所代表的價值量等於房產正常使用期內磨損的價值量為止。由於生產性非住宅房產的生產資料性質明確，價值周轉路徑清楚，為購置或建造其而墊付的資本回收有公認可行的規則可循，所以，生產性非住宅房產的商品屬性也表現得較明顯，且容易被人們所接受。

　　(二)非生產性非住宅房產

　　非生產性非住宅房產，是指非生產部門和行業使用的住宅以外的那些房產。它包括營業性房產和非營業性房產兩部分。

　　1.營業性房產

　　是指城市經營性單位和企業進行貿易和經營性服務活動所使用的房產，如商店、餐館、銀行、郵電局(所)、旅館、飯店、交易所等直接從事經營活動的房產，以及它們的輔助用房等。

　　營業性房產是城市流通部門和其他第三產業部門從事商業和經營性服務活動的必要物質條件，它對商業和經營性服務活動的經濟效益的制約性，因商業和服務活動的特殊性而表現得很強。例如，房產所處的位置、房產的質量和內部結構等，對商業等服務活動的經營效益有決定性的影響。而且，一個城市的繁華程度如何，很大程度上取決於這類房產的規模和質量。

　　由於營業性房產在參與商業和經營性服務活動中，是發揮固定資本的職能，所以它在價值周轉方式上與生產性房產相似。不過它的價值不是轉移到新的物質產品中去(商業和服務活動不直接創造物質產品)，而是轉移到商業及服務業所提供的非物質化服務產品中去，並直接從營業收入中扣回。同時，因這類房產是服務於第三產業，所以其產權形式客觀上比生產性房產的產權形式更為靈活。

　　2.非營業性房產

　　又稱行政事業性房產。是指黨、政、軍、衛、文、教、科技、體育(一部分是營業性的)、宗教和其他部門使用的，不具有經營性，又不屬住宅的非生產性房產及其輔助房產。

　　這部分房產是國家行使政府職能，保證必要的社會公益事業的正常運轉和發展的必要物質條件，也是非政府性的社會福利和慈善事業正常運轉和發展的必要物質條件。其最大的特點，是它與人們的政治和文化等精神生活的關聯性很強，而與人們的物質生活之關聯性則較弱。因此，這部分房產的物質形態在建築風格和位置坐落等方面，都有自己的一些特點，它除了滿足各種使用需要外，很註重反映人文歷史和民族風貌。

　　這部分房產因大多是政府出資建造，且通常只供行政事業單位使用，所以其商品屬性表現得較弱。其實，無論它由誰出資建造和供誰使用，它的建造過程都是一個典型的商品生產過程，充滿了各種商品交換關係。它建成交付使用後，進入了公共消費過程，不能據此來否定其商品屬性。況且，當這些房產因各種原因不再適宜作為非營業性房產時，政府或其他所有者常將其出租或出售給其他主體改作另外的用途。這種重新進入流通的現象，正好說明這些房產是商品。

　　因為不以盈利為目的，又是公共消費，所以非營業性房產的價值周轉方式與生產性和營業性房產都不一樣。它主要通過國民收入再分配的形式，從政府財政收入中得到補償，即通過財政投資和補貼得到補償。非營業性房產的產權一般都是政府所有，只有少數是民間社會團體所有。

　　(三)公用基礎設施

　　公用基礎設施是指既不能與生產性房產劃等號，又不能與非生產性房產等同的構築物和特殊建築物。包括城市中的地下道路、地上道路(含立交道路)、橋梁(含立交橋、人行天橋)、水塔、蓄水池、地上和地下給排水設施、供電、供氣、供暖設施、公共廣場、公園、綠化設施、垃圾污水處理設施、公共廁所、消防和防洪設施等。

　　雖然大多數公用基礎設施在物質形態上與我們習慣上講的房屋大相徑庭，但由於現代社會經濟生活已使這些公用基礎設施與原本意義上的房屋融合在一起，且融合程度越來越高，大多數原本意義上的房屋離開了公用基礎設施，已不能發揮正常功能，所以，從現代和發展的觀點看，毫無疑問地必須將公用基礎設施作為房產來看待，即它是廣義上的房產。

　　公用基礎設施在城市經濟和社會生活中起著重要的作用。它既是人們生活正常進行所必須的物質條件，又是生產活動順利運轉不可缺少的物質要素，正是這些公用基礎設施，將生活、生產、商業、服務、娛樂等活動場所連成一個整體，可以說，住宅、工廠、商店、辦公樓等等房屋，都是公用基礎設施的終端場所。

　　公用基礎設施作為廣義上的房產，與前述的各類房產相比，有很鮮明的特點。一是它的物質形狀大都很特別，或無頂、或密封、或地下、或無頂又無牆等等；二是它的功能的公共性和兩重性，它通常是為多數人和多群體服務，而且它既為生產服務，又為生活服務；三是它在運轉上有較強的協調性要求，因為各種公用基礎設施之間不僅在技術和經濟上互相關聯，而且在數量比例、質量匹配、時間制約和空間呼應上都有特定的直接或間接因果關係，必須協調地運轉才能充分發揮其功能；四是效益的間接性和綜合性，它的效益一般表現為它所服務的對象的效益，而且這種間接效益既有生產和生活的，又有經濟和社會的，綜合性很強。

　　公用基礎設施的產權形式，因其公共性和綜合性等特點而通常是國家(政府)所有制為主導。但是市場的發展也使一些公用基礎設施逐漸成為政府和企業共同擁有，或政府擁有所有權，企業行使經營權和管理權。

　　公用基礎設施的價值周轉方式有三種基本情況。一是如果公用基礎設施實行經營制，則通過收費制等形式回收價值，也就是採取自我迴圈的公式周轉；二是如果公用基礎設施不實行經營制，則通過單一的國民收入再分配，再由政府實行財政投資和補貼進行周轉；三是公用基礎設施只進行部分經營制，則通過收費等形式收回部分價值，政府再補貼一部分，即通過上述兩種方式的結合實現價值周轉。

　　狹義的房產由住宅和非住宅房產兩部分組成，目前城鎮中這兩類房產的比重一般均是各占50％左右。

　　住宅與非住宅房產具有非常密切的聯繫，首先，它們都是房產，有許多共同特征。其次，它們互相依存，互為補充，通過公用基礎設施的紐帶作用形成一個有機整體，共同完成經濟、社會、文化等職能。再次，住宅與許多非住宅房產在物質實體上的絕對分離已不是唯一的存在形式，許多同時具有住宅、辦公室、商場等功能的綜合性房產已大量出現。另外，從它們的起源上考察，最早二者是合為一體的。在遠古時代，人們的生產主要在野外，那時的房屋主要是作為棲身安家的生活場所。其實，在人類三次(尤其；是第二、三次)社會大分工之前，房屋與住宅大體上都是一回事。從第二、三次社會大分工之後，手工業、商業逐漸分離出來，形成了獨立的經濟部門。於是，房屋的功能隨之有了擴展，開始出現與住宅分離的手工業作坊、商店和倉庫等非住宅房產。以後，隨著生產力的發展，各種非住宅房產相繼出現並不斷發展，最終形成了今天這種與住宅平分秋色的態勢。

　　住宅和非住宅房產又存在著許多反映各自特點的差異。分析這些差異性，有助於我們更全面地認識住宅和非住宅房產。

　　(一)內容的繁簡程度不同

　　住宅的內容很單一，乾變萬變都是卧室、客廳、廚房、衛生間等基本內容；非住宅房產的內容則較為複雜。

　　(二)性質差異較大

　　住宅是十分明確而單一的個人生活性消費資料，而非住宅房產的性質就很複雜了，既有生產資料性質的廠房、車間等房產，也有公共生活性消費資料的學校、醫院等房產。

　　(三)產權歸屬上有差異

　　住宅由於是個人必要消費品，因而個人所有是一種不可缺少的產權形式。非住宅房產由於不是個人必要消費晶，因而個人所有不是一種必須的產權形式，相反，國家所有(如政府辦公用房、國防用房等)則是它不可缺少的一種產權形式。

　　(四)價值補償上的差異性

　　住宅的價值實現和補償及其實現和補償的順利程度，與個人的生活水平和支付能力關係極大，因此組織其價值補償和周轉時，個人的收入狀況和消費結構是一個非常重要的制約因素。非住宅房產的價值補償和周轉，則大多數與個人的收入水平和支付能力沒有直接的關係，而更多地是與生產經營狀況、各級政府財政狀況等因素直接相關。

　　(五)流通的經濟內容有差異

　　住宅流通無論是採用出售、出租或其他形式，買賣雙方一般都是將住宅作為一種耐用消費商品，而不是作為一種資本來看待的，而a參與流通的內容，一般也只是住宅本身。非住宅房產，特別是其中的生產性和經營性房產的流通，往往是房產本身與企業的許多財產，如機器設備、庫存產品等一起流通，像企業兼併、拍賣等，就是這種情況，所以它常常是一種生產經營條件的流通，是資本的產權流通。

　　另外，它們在需求和供給方面也有差異。從需求類型上講，住宅需求是屬直接性的最終需求，它直接為人們提供生活居家的空間；非住宅房產，特別是其中的生產和經營性房產的需求，則主要是一種間接性的派生需求，因為它們不能單獨生產出產品或提供服務，只有在與其他生產要素和條件的配合中，才能看出其作用大小，即對它的需求主要是由生產和商業活動提出。這種需求上的派生性，要求在組織非住宅房產供求平衡時，特別應註意它們與生產和商業活動狀況的關聯性。從供給上講，住宅因結構、用料等相對簡單，相互間的共同點相對較多，使其建造周期相對較短，故在——-定時期內供給彈性稍大一些；而非住宅房產中廠房、商廈、賓館等，因結構、用料相對複雜一些，相互間的異質性更強，使其建造周期，相對較長，故其在一定時期內的供給彈性就顯得比住宅要弱。非住宅房產的這個特點，再加上生產和流通對市場的變化反映靈敏之因素，客觀上要求在組織非住宅房產供求平衡時，應；特別註意其供給要有必要的超前性。