住宅流通
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什麼是住宅流通[1]
住宅流通是指住宅由生產領域向消費領域轉移的運動過程，是住宅生產與住宅消費之間必不可少的中間環節。因此，它是住宅再生產總過程中相對獨立於直接生產過程的一個部分。
住宅流通的方式[2]
1、購買
即在住宅市場上，按照市場價格(或管制價格)購買商品住宅的所有權。只要價格合理，且收入水平允許，人們依然傾向於購買住房。
2、租賃
即在住宅市場上，按照市場價格(或管制價格)購買商品住宅的使用權。大多數低收入階層選擇租賃的方式，因為這樣他們近些年用於住房的負擔會較輕而易於承受。
3、配給
即由國家或社團無償提供非商品住宅的使用權。
4、自建自用
即自行出資或集資、自行建設並自我使用。
5、差價互換
住宅流通的特點[3]
1、空間的非流動性
一般的商品在流通時，既有權屬關係在經濟上的變動(從生產者轉換到銷售者，再轉換到消費者名下)，也有物質形態在空間上的流動(從工廠、農村轉移到商店、市場，再轉移到家庭和個人手中)。但住宅流通則全然不同，由於住宅的固定性和與土地的不可分割性，它在每一次流通過程中，都只有權屬關係的變動，而沒有物質形態的流動。這就使得人們對住宅的消費帶有先天的地域局限性。任何人都不可能將一個地方的住宅搬遷到另一個地方去出售；兩個不同地方的住宅市場是彼此隔絕、相互獨立的，既無法調劑餘缺，也無法總量平衡。所以，住宅市場在本質上是一個地方市場。
2、消費的可分解性
人們對一般生活品的消費，多是獨享的和排他的；為我所有和所用的東西，基本上無法同時供他人所有和所用。但住宅商品在消費時卻是可分解的：既可以在時間上劃分成不同的階段，供同一或不同用戶分別使用；也可以在空間上分割成不同的區段，供多個用戶同時使用。這意味著住宅在其自然壽命周期中，能以分期、分部的方式進行交易和流通。
3、交易的現場性
人們購買其他商品，一般不會在生產的一線(如工廠車間和地頭田間)進行當場驗貨，而是在異地的市場里完成交易；有些甚至只需驗看樣品或圖紙，就可以決定批量訂購。但住宅作為一種異質性商品，是無法以樣板房和售樓書、設計圖代替實物的，它的流通必須由消費者到商品的實際所在地，也是它的永久建造地進行現場審看，根據自己的消費偏好決定自己的選擇。房地產商幾乎不可能在甲地推銷乙地的房屋，哪怕它再價廉物美、物超所值(例如人們可以在北京購買上市於上海的股票，卻一般不會在北京購買建設於上海的住宅，除非這個住宅也像股票一樣成為投資產品，而不再是單純的消費產品)。
4、形式的多樣性
普通商品的流通，不過是購買和租賃兩種方式。而住宅商品除此之外還有配給、差價互換自建白用和委托代建等其他方式，顯然更為多樣化。
5、使用的長期性和迴圈性
絕大多數商品只會經歷一次或極少幾次交易，便會完結流通歷程。但住宅商品在其漫長的自然壽命周期(長達幾十年、甚至上百年)內，卻可以反覆多次地投人流通環節當中，無論是買賣還是租賃，輾轉倒手、數易其主是司空見慣的事情。即住宅會被人們再三地迴圈使用下去，直至拆除或廢棄。
住宅流通中的權益關係[3]
1．住宅的所有權
《物權法》第三十九條規定：“所有權人對自己的不動產或者動產，依法享有占有、使用、收益和處分的權利。”第七十條規定：“業主對建築物內的住宅、經營性用房等專有部分享有所有權，對專有部分以外的共有部分享有共有和共同管理的權利。”第七十三條還規定：在住宅區建築區劃內的道路(包括占用業主共有的道路或者其他場地用於停放汽車的車位)、綠地以及其他公用場所、公共設施和物業服務用房，屬於業主共有，但城鎮公共道路、公共綠地或者明示屬於個人的除外。
因此，住宅的所有權就是指住宅的所有人依法獲得的對住宅的占有、使用、收益和處分的權利。擁有了房屋的所有權，就等於擁有了在法律允許範圍內的一切民事與經濟權利。
2．住宅的使用權
住宅的所有權與使用權既可以是合一的，也可以是分離的。當所有權被分離出去時，住宅的使用權是指通過某種經濟行為或民事法律行為依法獲得對住宅的占有、享用和收益的權利，但不包括對住宅的處分權。在住宅租賃活動中，成交的正是住宅的使用權。也就是說，租戶具有對所租賃住宅的合法占有、享用和收益的權利，但不能在違反所有人意願的前提下對住宅作出任何處分的決定。
3．住宅的他項權利
住宅的他項權利是指由住宅的所有權衍生出來的其他權利，主要包括典權、抵押權、繼承權、相鄰權等。
4．附屬於住宅的土地權益
如前所述，住宅商品具有房地合一的特性，在經濟上土地與房屋緊密結合、不可分割，購買商品住宅就等於同時完成了對土地使用權的購買。在我國，城市市區土地屬於國家所有——這是我國憲法所明確規定的一項基本經濟制度，也是社會主義公有制的性質使然，因此，城市市區土地的所有權不存在買賣的問題。但是，土地的使用權卻可以通過市場進行流通，其中相當大的一個比例，就是通過商品房的交易而完成了土地使用權的交易。
依據我國《城鎮國有土地使用權出讓和轉讓暫行條例》中的規定：居住用地的使用權出讓年限為70年。那麼，在70年的期限屆滿後，仍能繼續使用的住宅和其占用的土地該做如何處理呢?這時候，就需要把住宅和土地分開來對待。
