項目抵押證券

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　　項目抵押證券是以對借款人的抵押貸款為基礎而發行的證券，其運作原理與住房抵押證券化相似，主要區別體現在貸款的發放對象上，項目抵押貸款證券化的借款人為借款人(如房地產開發商)，住房抵押貸款證券化的借款人為居民個人。

　　實施項目抵押貸款證券化的項目貸款必須是抵押貸款，借款人是項目融資中的項目公司或企業融資中的工商企業。以項目抵押貸款為基礎發行的證券被稱為項目抵押證券，項目抵押證券是資產支持證券的一種。需要明確的是，該抵押貸款特指以居民住宅之外的資產作為抵押的貸款，如寫字樓、機器設備等。

　　抵押擔保在市場經濟條件下是一種較好的擔保方式，它為銀行的債權安全的實現提供了強有力的保障，當借款人無力或無望償還貸款，銀行有權按照法律將抵押財產進行拍賣、變賣獲得價款以優先受償。因為抵押的財產並不轉移給銀行，因而也免除了銀行對抵押財產管理所引致的成本費用。另外，它為借款人持續經營、實現盈利創造了條件，使得借款人能夠在繼續占有、使用抵押財產的條件下，獲得銀行貸款支持，從而擴大生產規模，獲取更多的盈利。

　　由於運用抵押貸款這種融資方式既可以保障貸款債權的順利實現，又可以保障借款人及時獲得資金來源，因而受到各國借款市場主體的青睞，被各國銀行普遍採用，我國也不例外。從當前情況看，我國的項目貸款絕大多數都是抵押貸款，抵押物包括借款人的不動產、機器設備及其財產等。

　　對借款人的抵押貸款進行證券化運作的關鍵在於劉借款人抵押貸款風險的評估，這是明確銀行出售貸款組合價格、貸款資產證券的結構以及證券的價格的基礎。

　　1．項目抵押貸款證券化的特征

　　項目抵押貸款證券化的優點在於該類證券的較高盈利性，相對安全性和遞增的流動性。與住房抵押貸款證券不同，項目抵押貸款支持證券的提前償付風險相對較小，因為借款人提前償付貸款必須支付一定的罰金。

　　項目抵押貸款證券化的結構依賴於對項目抵押財產的分析，該類證券的價值不僅僅取決於SPV的信用保證，還取決於抵押品的價值，證券的信用級別也建立在抵押品的現金流量上。從某種意義上看，項目抵押證券與公司債券有相似之處，但是項目抵押證券市場是新興市場，流動性及投資者對此的接受程度均不及公司債券，加上抵押貸款的利率一般高於公司借款(信用借款)利率，因而項目抵押證券的利率水平通常高於同等級的公司債券。

　　項目抵押證券市場的發展使抵押財產本身具有了更多的優越性，作為抵押貸款的衍生市場，實質上為投資者提供了更多可供選擇的機會。

　　2．抵押貸款債券與公司債券的區別

　　(1)傳統公司債券沒有擔保，而項目抵押貸款債券有擔保。

　　(2)由於發行人必須是破產隔離的特定機構，項目抵押貸款債券的本金和利息的現金流支付不會被髮行人的其他義務所阻礙。

　　(3)當項目抵押財產發生整體或部分的意外事故或沒收充公時，項目抵押貸款債券持有人的本金償還可以得到保險賠償金和沒收充分賠款的保護，而公司倒閉或其他事件引起的提前支付，公司債券的投資者往往缺乏必要的償付保護。

　　3．項目抵押證券的運行機制

　　籠統地講，項目抵押證券由獨立於銀行之外的SPV發行，SPV將發行所得收入扣除費用後轉移給銀行，以換取項目貸款資產以及附屬的財產的抵押權和財產現金流的轉讓。假如抵押貸款可以足額及時償還，由貸款產生的現金流量就成為SPV支付項目抵押證券的資金來源。如果項目抵押貸款出現違約而現金流中斷，項目抵押財產現金流就成為SPV支付給投資者的資金來源。