深度指數表

出自 MBA智库百科(https://wiki.mbalib.com/)

　　深度指數表又稱深度百分率表，它是用來反映深度變化對地價影響程度的表格，它能詳細地、系統地反映出深度對地價的影響，從而科學合理地編製深度指數表。所以，在編製深度指數表時，需要對地價進行充分的調查，然後用統計的方法，求得指數值。

　　科學而合理的深度指數表，是運用路線價法估算土地價格的關鍵。深度指數表的格式如表所示。

　　深度指數表可分為單獨深度指數表、累計深度指數表和平均深度指數表三種。歐美多採用累計深度指數表，我國香港多採用平均深度指數表。

　　實際上，深度指數、深度指數表、深度價格遞減比率在本質上是相通的。土地價格隨土地深度而變化，這種變化用百分率表示即為深度指數，由於越接近街道土地的利用價值就越大，價格應越高。因此隨著土地深度的增加，土地價格呈遞減趨勢，即反映深度指數的深度指數表，是根據深度價格遞減比率製作的，因而深度指數表又往往被稱為深度價格遞減比率表。

　　路線價法最早創於歐美國家。由於英美等國的城市規劃較為完善，路線價區段及標準深度的確定比較便利，只要制定合理的深度指數表，即路線價法則，就可以結合路線價運用路線價法對土地進行估價。特別是在美國，這種估價法已相當完善。歐美國家在運用路線價法進行估價時的有關法則，對中國開展土地估價實踐與理論的研究應該有所啟迪。

　　(一)四三二一法則

　　該法則又稱慎格爾法則，它是由J·A·Zangerle在其所著的《不動產估價原則》一書中提出，併在估價實踐中最早使用的法則。

　　“四三二一”法則的含義是，將標準深度為100英尺(30．48m)深普通臨街地劃分成與街區平行的4等份，每份為25英尺(7．62m)深，然後從臨街方向開始，第一個25英尺土地的單位價格為路線價的40％，第二個25英尺土地的單位價格為路線價的30％，第三個25英尺土地的單位價格為路線價的20％，第四個25英尺土地的單位價格為路線價的10％。如果深度超過100英尺，則需運用“九八七六”法則補充，即超過100英尺的第一個25英尺土地的單位價格為路線價的9％，第二個25英尺土地的單位價格為路線價的8％，第三個25英尺土地的單位價格為路線價的7％，第四個25英尺土地的單位價格為路線價的6％，列成深度指數表即為表。

　　[例]路線價為6000元，A、B、C、D、E、F各宗土地的寬度和深度如圖所示。

　　根據四三二一法則，各宗土地的價格計算如下：

　　(萬元)

　　(萬元)

　　(萬元)

　　(萬元)

　　(萬元)

　　(萬元)

　　由此可見，根據四三二一法則進行估價，簡單明瞭，便於記憶。但由於對深度的劃分過於粗略，往往會影響估價結果。例如，兩宗土地的寬度都為20英尺，而深度分別為51英尺和75英尺，在路線價為5000元的情況下，其價格都為10．8萬元，這顯然不符合實際情況。這是四三二一法則的不足之處。

　　(二)巴的摩爾法則

　　巴的摩爾法則又稱為“前面1／3裡面2／3法則”，因由巴的摩爾市的估價師Bened創設而得名。最初，前面U3裡面2／3法則的含義是，將標準深度為150英尺的普通臨街地三等分，從臨街線算起靠近街道的1／3部分即50英尺(15．24m)，其土地價值的單位價格為路線價的50％，其餘2／3部分即100英尺(30．48m)，其土地價值的單位價格為路線價的另外50％。

　　[例]路線價為5000元，A、B、C各宗土地的寬度和深度如圖所示。

　　則根據巴的摩爾法則，各宗土地的價格計算如下：

　　(萬元)

　　(萬元)

　　(萬元)

　　可見，前面1／3裡面2／3法則與四三二一法則類似，雖簡單易記，但過於粗略。後來在實踐中進行了修改補充，顯得更為精細。具體如表所示。

　　(三)霍夫曼—尼爾法則

　　在土地估價的各項法則中，最先被承認的，就是1866年由紐約市法官霍夫曼(Haffman)所創設的霍夫曼法則。根據該法則，標準深度為100英尺的土地，最初50英尺的價格應占土地總價的2／3，即67％，在此基礎上，100英尺深的土地，從臨街方向開始，最初的25英尺占總價的37．5％，50英尺占67％，75英尺占87．7％，全部100英尺則為100％。

　　後來，尼爾(Neil)對霍夫曼法則進行了修正和補充，從而創設了著名的霍夫曼一尼爾法則，如表所示。

　　[例]一宗寬度為40英尺，深度為90英尺的臨街矩形土地，假定路線價為5000元，則根據霍夫曼一尼爾法則，該宗上地的價格為：

　　(萬元)

　　(四)蘇馬斯法則

　　蘇馬斯法則由美國估價師Wilian·A·Somers於1886年提出，1910年開始運用於土地課稅價格的估價。由於該法則在美國俄亥俄州克利夫蘭市的應用最為著名，因此也稱為克利夫蘭法則。

　　根據蘇馬斯對眾多買賣實例價格的調查分析，發現100英尺深的土地價格，前面一半即臨街50英尺部分，占土地總價的72．5％，後面50英尺部分則占土地總價的27．5％。若再深入50英尺，則該土地價格僅增加15％。其深度指數表就在這種價格分配原則下制定。具體數據如表所示。

　　[例]一宗土地的寬度為30英尺，深度為115英尺，路線價為5000元，則根據蘇馬斯法則，該宗土地價格計算如下：

　　該宗土地的深度指數

　　該宗土地的價格總額(萬元)

　　蘇馬斯法則是美國在改善估價方法的運動中最為著名的法則，設計較為科學合理，在正確估價土地價格，確保土地稅負的公平等方面起了促進作用。但它有以偏概全的嫌疑，尤其在今天各地經濟發展狀況不同，人口稠密程度各異，建築技術突飛猛進，建築成本大幅降低的情況下，該法則已不能準確反映土地價值，必須對其繼續修正，才能制定出適應目前社會經濟狀況和物業市場狀況的深度指數表。

　　(五)哈柏法則

　　哈柏法則創設於英國，該法則是一種算術法則。其理論是一宗土地的價格與其深度的平方根成正比，若標準深度為100英尺，則各宗土地的深度指數為其深度平方根的10倍，即：

　　[例]一宗50英尺深的土地，其深度指數為：

　　但是，土地的標準深度是該路線價區段內大多數土地的深度，不一定都是100英尺，所以澳洲新南威爾斯首席估價師R·O·Rost與澳洲開發銀行主席H·G·Coillns共同對哈柏法則進行了修正，修正後的公式為：

　　從而上述的哈柏法則，即深度指數為土地深度平方根的10倍，就成為該公式的一個特例。

　　[例]某特定區域內土地的標準深度為150英尺，路線價為6000元，則一宗寬25英尺，深81英尺臨街矩形土地的價格計算過程為：

　　深度指數

　　土地總價(元)

　　哈柏法則將深度指數的計算公式化，省時省力，簡便易記，在估價土地時省卻了對深度指數表的製作和查閱，很值得我們借鑒。但是，這種法則在進行估價時先要確定委估上地所在地區的標準深度。

　　(六)我國臺灣地區的深度指數表

　　根據《臺灣省各縣市辦理規定地價及編製現值繁榮街道各宗土地地價計算原則》的規定，我國臺灣省和臺北市的深度指數表分別如下表所示。

　　(一)進行宗地劃分

　　劃分方法如圖所示，將該宗土地沿平行道的方向以lm等單位劃分成幾宗相等深度的地塊，對臨街的第一宗、第二宗……第n宗分別賦等符號，各宗地塊的單位價格相應為，則該宗土地的單價是n宗地塊單價的平均數，即：

　　宗地單價

　　(二)確定標準深度

　　如某路線價區段內，大多數土地的深度為16m，則以16m作為標準深度。其深度指數為100％。

　　(三)計算各宗地塊的深度指數

　　1．低於標準深度，則向臨街方向遞增或遞減

　　如以平均每平方米的價格為路線價，一般從標準深度開始向臨街方向遞增，日本的計算方法就是如此。西方國家的計算方法往往向臨街方向遞減，以100英尺深為100％，75英尺為90％，50英尺為70％，25英尺為40％。

　　2．超過標準深度，則進行遞減或遞增

　　美國的計算方法是從標準深度開始沿臨街的反方向遞增，即深度為100英尺，其深度指數為100％；深度為125英尺，其深度指數為109％；深度為150英尺，其深度指數為117％；深度為175英尺，其深度指數為124％；深度為200英尺，其深度指數為130％。

　　(四)編製深度指數表

　　1．編製單獨深度指數表

　　計算個別深度指數，將，折算成指數，可得一系列個別深度指數，據此可編成單獨深度指數表。

　　2．編製平均深度指數表

　　計算平均深度指數，將代表的單價，和代表寬為S米，深分別為1，2，…，n-1，n米的土地平均單位價格，折算成指數，可得到一系列的平均深度指數，據此可編製平均深度指數表。

　　3．編製累計深度指數表

　　將累計單位價格折算成指數，即為累計指數，據此可編製累計深度指數表。

• 深度指數