拆遷補償

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拆遷補償(Relocation Compensation)

　　拆遷補償，是指拆遷人遵循等價原則，對被拆除房屋及其附屬物的所有人因拆遷所受的損失給予合理彌補。

　　拆遷補償的對象是被拆除房屋及其附屬物的所有人。所有人在此不僅指產權人，還包括兩種代管人：一是私有房屋的代管人，即私房的產權人不在本地或者由於其他特殊原因而委托的全權代理人；二是國家授權的國家所有的房屋及其附屬物的管理人，即房地產管理局。

　　拆遷補償的範圍是被拆除的房屋及其附屬物。但拆作違章建築、超過期限的臨時建築不予補償，拆除未超過批准期限的臨時建築物給予適當補償。適當補償可理解為對臨時建築在使用期限內的殘存價值進行補償。

　　國家保護房屋所有人的合法權益，這一原則在我國憲法、民法通則、私有房屋管理條例等法規中都有明確規定。因此，所有人要求拆遷人對拆遷房屋造成的損失給予補償是他們的法定權利，拆遷人對所有人進行補償是他們的法定義務。而且，拆遷補償是一種民事法律關係，雙方當事人地位平等，應該遵循公平和等價有償的民法原則。

　　(一)拆遷補償的形式有三種，即產權調換、作價補償和產權調換與作價補償相結合。

　　產權調換是指拆遷人用異地或者原土地上再建設的房屋與被拆遷人的房屋進行交換，被拆遷人原來的房屋被拆遷後仍然保留相應的房屋產權。產權調換對於拆遷人來說有影響餘房率的負面作用，但是有利於保護被拆遷人的房屋產權和其他合法權益，也是與住房制度改革的大趨勢相符合的，所以《拆遷條例》賦予被拆遷人要求以產權調換的形式給予補償的權利，並且規定：“拆除出租住宅房屋，應當實行產權調換。”當然，產權調換也不是絕對的，對於還建有特殊困難，又沒有其他房屋可供調換的建設項目，被拆遷人產權調換的要求就不能給予支持。另外，拆除地上附屬建築物也不實行產權調換，但要付給被拆遷人拆遷補助費。

　　作價補償是指拆遷人以支付貨幣的方式，賠償被拆遷人因拆除房屋所造成的經濟損失。作價補償是拆遷人樂於採用的一種形式，它不僅可以一次性解決房屋拆遷安置中的種種問題，而且還可以有效提高房地產經營效益。不足之處是使用拆遷人從事房地產開發初始投資過大。

　　產權調換與作價補償相結合是指在拆遷補償中，對被拆除的房屋一部分實行產權調換，一部分實行作價補償。這是一種折衷的形式，有利於協調拆遷雙方在補償形式問題上的分歧。

　　二、拆遷補償的標準

　　產權調換的補償標準是按照被拆除房屋的建築面積計算的。所謂建築面積，一般是指產權人擁有房屋的各層建築面積的總和，具體實施中按照1982年國家頒佈的《建築面積計算規則》執行。實踐中常常出現償還房屋的建築面積與被拆遷房屋的建築面積不相同的情況，或者償還面積與原面積相等，但二者在結構上不同，由此產生產權調換的價格結算問題。根據《拆遷條例》的規定，非住宅房屋的產權調換，償還面積與原面積相等的部分，按照重置價格結算結構差價。重置價格是指現在重新建造與被拆除房屋相同結構、相同標準、相同質量的房屋的造價(以每年公佈的當年造價為準)。結構差價是指不同結構的房屋所花費的不同造價之間的差額，以重置價格結算結構差價，即以被拆除房屋的重置價格與償還房屋的造價之間的差額作為結算的標準，由一方向另一方支付結構差價。非住宅房屋的產權調換，償還面積超過原面積的部分，按照商品房價格結算；償還面積不足原面積的部分，按照重置價格結合成新計算，償還面積不足原面積的部分，按照重置價格結合成新計算，即以重置價格結合該房屋的新舊程度核算，一方以貨幣形式向另一方支付。至於住宅房屋產權調換的價格結算辦法，由省、自治區、直轄市人民政府規定。這是考慮到住宅房屋產權調換情況複雜，各地對結構差價支付亦採不同政策，因而不在全國實行統一的規定。

　　作價補償的標準是按照被拆除房屋建築面積的重置價格結合成新計算的。實行作價補償，應當由房屋所在地的房地產管理局或者專門的評估機構對被拆除房屋進行評估，以評估的價格作為計算的依據。一般不允許當事人之間私下交易。

　　《拆遷條例》對拆除用於公益事業的房屋及其附屬物的補償提出了特別的要求。產權調換的，拆遷人應當按照其原性質、原規模予以重建；作價補償的，應按重置價格給予補償，不考慮該房屋的新舊程度。無論哪一種補償形式，都將房屋的附屬物也納入補償範圍。這是考慮到當地居民的物質文化生活需要，為了迅速恢復公益事業的正常進行而作出的規定。

　　(一)房屋拆遷補償計算標準

　　(1)房屋拆遷貨幣補償=合法擁有房產評估價格+房屋裝修裝飾商定補償金額(或經評估確定的房屋裝修裝飾補償金額)

　　(2)房屋拆遷補償差價=合法擁有房產評估價格+房屋裝修裝飾商定補償金額或經評估確定的房屋裝修裝飾補償金額)-被拆遷人獲得調換產權的房屋的評估價格

　　(二)房屋拆遷安置費計算標準

　　(被拆遷人或承租人)房屋拆遷安置費=搬遷補助費+沒有提供周轉房情況下的臨時安置補助費+超過過渡期限的臨時安置補助費+非住宅房屋因停產、停業造成的損失賠償費

　　註：1、如果拆遷人提供周轉房且拆遷房屋使用人居住，則公式第二項補助費為0

　　2、如果拆遷房屋屬住宅房屋，則公式第四項賠償費為0

　　3、被拆遷人獲得補償，表明該房屋由其自用

　　不論是何種補償方式，有一點是相同的。拆遷項目是由政府主導的，不是被拆遷人主動搬遷，是根據政府的指令被動搬遷，是被拆遷人的非自願行為。並且由政府下達統一的拆遷安置通知，這是以政府為主的拆遷安置的最重要特征。

　　政府拆遷安置時被拆遷人收到的拆遷補償款的會計處理，財政部 2005年8月15日下發的《關於企業收到政府撥給的搬遷補償款有關財務處理問題的通知》(財企[2005]123號)做出了相關的規定。該文件適用的範圍是企業因城鎮規劃、庫區建設等公共利益需要搬遷而收到政府給予的相應補償款。

　　企業收到政府撥給的搬遷補償款，作為“專項應付款”核算。搬遷補償款存款利息，一併轉增“專項應付款”。因搬遷出售、報廢或毀損的固定資產，作為固定資產清理業務核算，其凈損失核銷“專項應付款”；機器設備因拆卸、運輸、重新安裝、調試等原因發生的費用，直接核銷“專項應付款”；用於安置職工的費用支出，直接核銷“專項應付款”。企業搬遷結束後，“專項應付款”如有餘額，作調增“資本公積金”處理，由此增加的“資本公積金”由全體股東共用；“專項應付款”如有不足，應計入當期損益。