房產委托公證

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　　房產委托公證是指公證機構根據委托人的申請，按照法定程式證明委托人的房產委托行為的真實性、合法性的活動。

　　(一)審查行為能力

　　法人委托的，對法人的主體資格和法定代表人的身份，通常審查其法人營業執照、法定代表人身份證明和有效身份證件。對自然人行為能力的認定，通常是通過直觀的觀察和語言交流來進行，對特殊人群，如由於年老有些糊塗的人行為能力認定比較難．此時我們必須慎重。上門辦理委托書公證，我們也應該註意審查申請人是否有行為能力。防止親屬“代替”說。雖說不像遺囑那樣嚴格．但我們也應儘量單獨與申請人接談，以審查其行為能力。

　　(二)審查意思表示

　　看委托人是否真實自願作出委托．是否有受到脅追或欺騙。是否有重大誤解。在自然人申辦委托公證時要尤為註意。因此。建議在辦理老年人委托，特別是子女陪同來辦理的，委托處分其房產公證時．我們應由兩名公證員與委托人單獨談話．減少干擾因素，給老年人創造自主表達意思的環境。最好進行錄音、錄像，以確保老年人的合法權益得以維護。

　　(三)審查委托的權屬

　　要委托他人辦理委托事務。委托人必須有委托權。即首先委托人要有自己辦理委托事務的權利。企業法人的委托。特別是涉及公司經營重大的決策。除了權屬依據。還應該符合程式。國有企業處分房產的委托．要看是否有國有資產管理部門的審批意見。自然人的委托，如果是處分共有房產。應該由共有人共同委托．確實不能共同委托的。建議其委托他人處分財產中屬於委托人的份額．並詢同其共有人對處分財產的意見。告訴其處分屬於其他共有人的財產份額的部分是無效的。法律不予保護。

　　(四)審查委托書內容

　　我們收集了材料。製作了談話筆錄，是對出具委托公證書的支撐。申請人是要憑委托公證書委托受托人辦理委托事務。公證書是直接交使用部門的。要讓使用部門看得明白受托人要代辦什麼事，委托事項的描述要清楚、準確、完整。在辦證中常遇到委托書表述不准確，對事項交待不清楚，當建議修改時。委托當事人還可能說沒關係，對我們的意見不予理睬。對這樣的委托書我們應該向當事人講明原委、陳述有可能引起的不利的法律後果。如當事人執意不改。而當事人的主張又不違法，我們應根據《公證程式規則》的規定，將上述告知過程及告知修改內容祥細地記錄在案。讓當事人簽字予以確認。

　　根據《公證程式規則》第二十三條的規定：公證員在辦理公證時．應重點審查：(一)當事人的人數、身份、資格和民事行為能力；(二)當事人的意思表示和相應的權利；(三)需公證的行為、事實或文書內容是否真實、合法；(四)需公證的文書內容是否完善。文字是否準確。簽名、印鑒是否齊全；(五)當事人提供的證明是否真實、充分。同時要求我們出證必須符合《中華人民共和國公證法》及《中華人民共和國民法通則》第五十五條的規定．既行為人具有相應的民事行為能力、意思表示真實、行為的內容和形式不違反法律、法規、規章或者社會公共利益。

　　(一)如果受托人利用委托房產實施了不正當的行為(如一房二售等)，而該行為的後果卻要歸究於委托人。那麼這對於委托人(實際上是房屋出售者)來說。是存在很大的委托風險的。

　　(二)眾所周知，房屋所有權是以登記為要件的，如果房屋出售後，購房人長期不去辦理房產過戶手續，使得房屋產權處於不穩定狀態。萬一委托人或受托人在這過程中死亡，就可能帶來不必要的隱患。

　　(一)委托期限不應過長

　　一般情況下，凡是申辦以炒房為目的的“房屋銷售委托公證”。“受委托人”都要求委托期限儘量延長．甚至提出“無限期委托”的不合理要求。雖然法律沒有明文規定委托期限長短．但是對於這類委托．委托期限如果太長，委托人(產權人)的情況如發生變化．比如夫妻離婚、產權人死亡等，產權可能發生轉移。

　　(二)委托之實際不可撤銷

　　對當事人具有行為能力委托行為又是真實意思表示．辦理公證符合辦證程式的委托公證。在代理人實施代理活動中，發現委托書有超過委托人權利許可權的內容。不應撤銷委托公證。可告訴有關人員對超權部分內容按無效委托處理。

　　(三)效力不能對抗善意第三人

　　因為雖然辦理過了委托公證．但是從登記機關看來．產權仍屬於原產權人．假如產權人在辦理公證並將產權證交給受托人後。自行到房產管理部門掛失補辦手續。即可再次擁有產權證，造成產權登記的混亂。也會造成公證書效力的混亂甚至造成錯證。另外。假如原產權人有債務涉訴，法院也可對委托房產進行查封。這樣給善意取得第三人帶來一定風險。

　　(四)應當盡到告知義務

　　在當事人辦理房產委托公證．公證員未審查出問題時．我們應當將委托的法律後果以及可能出現的隱患向當事人告知清楚。併在談話筆錄中載明。履行法定的告知義務。

　　(五)不得超越管轄

　　在辦理涉外房產委托公證中，要特別註意管轄的問題。如果委托人申辦發往域外使用的委托公證書，均應由我國公證機構辦理。反之，我國公證機構不應辦理。