房地產代理

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房地產代理(Real Estate Agents)

　　房地產代理是指以委托人的名義，在授權範圍內，為促成委托人與第三方進行房地產交易而提供服務，並收取委托人佣金的行為。其中，商品房銷售代理是中國目前房地產代理活動的主要形式，一般由房地產經紀機構接受房地產開發商委托，負責商品房的市場推廣和具體銷售工作。在這一代理活動中，常常又滋生出一些其他代理活動，如代理購房者申請個人住房抵押貸款等。

　　房地產代理業的發展經歷了從單一銷售代理環節到全程策劃一條龍服務，從簡單的銷售代理模式到專業的綜合服務模式

　　從1992年大陸成立第一家房地產代理公司以來，我國房地產代理業已走過二十幾個幾春秋。隨著國內房地產業的興起和住房市場化進程的推進，房地產代理業日益活躍，蓬勃發展。從單純的樓盤銷售代理起步，經過二十幾年市場的引導與考驗，伴隨著市場的擴容和細分，代理業的專業化程度不斷增強，產業鏈條不斷延伸。一些大的代理企業已具備涵蓋市場調研、產品定位、設計策劃、咨詢顧問、營銷推廣、樓盤銷售和物業管理等在內的諸多房地產相關服務功能。準確地說，房地產代理業已經演變為“房地產綜合服務業”，或稱為“房地產全程代理業”。

　　房地產代理是指房地產經紀人在授權範圍內，以委托人名義與第三者進行房地產交易而提供服務，並收取委托人佣金的行為。

　　根據服務對象的不同，房地產代理業務可分為賣方代理和買方代理。委托人為房地產開發商、存量房的所有者或是出租房屋的業主的代理行為稱為賣方代理。相對應的，受需要購買或承租房屋的機構或個人委托而進行的代理行為稱為買方代理。

　　(一)房地產賣方代理業務

　　房地產賣方代理是指房地產經紀人受委托人委托，以委托人名義出租、出售房地產的經紀行為。房地產賣方代理的委托人為房地產開發商、存量房的所有者或是出租房屋的業主。房地產賣方代理業務按委托人的不同可以分為以下3類：

　　1．商品房銷售代理。

　　是指房地產經紀人接受房地產開發商的委托，按委托人的基本要求進行商品房銷售並收取佣金的行為。房地產經紀人必須經房地產開發商委托，在委托範圍內(如價格浮動幅度、房屋交付使用日期等)替開發商行使銷售權。

　　目前的商品房銷售代理主要有：獨家代理、共同代理、參與代理三種形式。

　　2．房屋出租代理。

　　房屋出租代理按房屋存在形式可分為現房出租代理、在建商品房預租代理、商品房先租後售代理等。

　　3．二手房出售代理。

　　在存量房出售代理業務中，房屋置換的代理成為一種比較常見的房地產代理方式。

　　目前在中國房地產經紀業，賣方代理是最主要的代理業務。

　　(二)房地產買方代理業務

　　房地產買方代理業務是指房地產經紀人受委托人委托，以委托人名義承租、購買房地產的經紀行為。

　　房地產買方代理的委托人為需要購買或承租房屋的機構或個人，即購房者或承租者。

　　由於受消費習慣、交易成本等因素的影響，目前房地產買方代理業務的發展還不是很成熟，這方面的業務主要集中在境外公司和個人在中國境內承租房屋的代理上。

　　從業務總量上看，買方代理業務遠遠少於房地產賣方代理業務。