分戶驗收

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　　分戶驗收，是指住宅工程在按照國家有關標準、規範要求進行工程竣工驗收時，對每一戶住宅及單位工程公共部位進行專門驗收，併在分戶驗收合格後出具工程質量竣工驗收記錄。

　　這項措施的出台，就等於給每個購買住房的老百姓都把住了質量關，避免了整體驗收和抽檢所造成的遺漏，也就避免了交付使用後的“扯皮”現象。

　　1、竣工驗收時，驗收組通過現場抽查的方式覆核分戶驗收記錄，工程質量監督部門對驗收組覆核工作予以監督。抽查數量，室內房間不少於10%、不少於5間（且不少於2戶），同時檢查該戶所對應的樓（電）梯、通道，外牆抽查兩個邊單元中的一個，地下室抽查一個檢查單元

　　2、竣工驗收在核實分戶驗收結果時,何時應終止驗收、責令改正? 答：住宅工程竣工驗收覆核發現驗收條件不符合相關規定、分戶驗收記錄內容不真實或存在影響主要使用功能的嚴重質量問題時，應終止驗收，責令改正，符合要求後重新組織竣工驗收

　　3、什麼叫存在影響主要使用功能的質量問題? 答：影響主要使用功能的質量問題包括：外牆、外窗、屋面、有防水要求的房間滲漏；室內空間、主要構件尺寸偏差嚴重超標；牆體、樓板貫通性裂縫等影響住戶使用功能的質量問題。

　　4、什麼叫分戶驗收記錄不真實? 答：當竣工驗收覆核結果與分戶驗收記錄不一致，目測觀察有明顯差異或實測誤差在5mm以上，經質監部門確認屬實的，可判定分戶驗收記錄不真實

　　5、對分戶驗收中弄虛作假應如何處理? 答：分戶驗收中弄虛作假、降低標準，將不合格工程按合格工程驗收的，對責任單位和責任人給予不良行為記錄，情節嚴重的按照有關法律法規對責任單位進行行政處罰。

　　6、精裝修房怎麼進行分戶驗收？答：住宅精裝修房在竣工驗收前應進行分戶驗收，按照分戶驗收內容能夠實施的如淋（蓄）水試驗、裂縫檢查、門窗檢查等等按照分戶驗收標準逐戶逐項驗收。對可能因為驗收檢查造成痕跡的如空鼓敲擊、地面標識等，可在最後工序前進行併在“分戶驗收記錄”中註明檢查時間、人員和結論；對於新增功能如空調等，應確定分戶驗收標準經設計等有關部門確認。住宅精裝修房，建設單位應會同監理、施工單位在分戶驗收前針對工程特點形成分戶驗收專項方案，報質監站審核。

　　7、不規則房間的凈開間，有找坡地面房間的室內凈高怎麼測量？答：對於室內開間不規則的房間（如弧形、多角形等）凈開間可不做測量（設計和合同有特殊要求的除外）；對於衛生間等地面設計要求找坡的房間，室內凈高測量後可不做凈高極差的計算，但應保證地面找坡最低點處凈高數據不低於凈高推算值。

　　8、室內凈高推算值怎麼計算？答：室內凈高推算值根據設計層高扣除樓板、天棚飾面層、地坪找平層及面層等厚度後計算得出，分戶驗收前應根據板厚等參數確定不同房間的凈高推算值後報設計單位確認。

　　9、凈高、開間檢測儀器有什麼要求？答：室內凈高、凈開間檢查時要求必須使用激光測距儀。現場的激光測距儀精度不應大於2mm，使用前應統一比對，保證測量數據的一致性。儀器應定期校核、檢定。

　　10、室內地面都要標出哪些點、彈出哪些線？答：1）點 在室內每個房間地面距縱橫牆體50㎝處和中心點用十字交叉線標出凈高測量點，並按“室內凈空尺寸測量示意圖”位置標明點的編號。 2）線　室內地面應彈出水、電管線走向線。室內凈開間檢查時要求測距儀靠牆、貼地，激光測距儀光束應穿過測量方向的兩個凈高測量點。對於無分隔牆的房間應彈出牆體兩側邊緣線作為測量基準線。

　　11、進行分戶驗收的工程，竣工驗收通知質監站時應報哪些資料？

　　答：建築工程竣工驗收七個工作日前，建設單位應將包含驗收的時間、地點及驗收組名單的《單位工程竣工驗收通知書》報送質監站，住宅工程同時尚應報送《住宅工程質量分戶驗收彙總表》、《工程建設中嚴重質量問題（質量事故）一覽表》、《 涉及結構安全和使用功能設計變更情況一覽表》等，室內和公共部位分戶驗收記錄留存現場備查。

　　規避糾紛

　　業主分戶驗房應三步走　房屋驗收一直是令業主煩惱的事情，而收房時造成的糾紛也非常多。為規範市場，北京市建委要求從2006年1月1日起，開發商在向購房者交房時，必須實施一戶一驗的方式，為業主提供了維權依據，那麼業主如何來利用這些規定來維護自己的權益呢?記者採訪了中國新興建設公司工程師石峰，向其咨詢了一些驗房技巧。

　　第一步 索要驗收合格表

　　《住宅工程質量分戶驗收管理規定》要求開發商在向購房者交房時，必須提供《住宅工程質量分戶驗收表》，該表必須詳細記錄該套住宅中房屋外觀及尺寸偏差、防水、水電安裝等8項內容的驗收過程、曾經存在的問題以及整改情況。

　　住宅工程質量分戶驗收的主要內容包括：依據設計圖紙的要求，在確保工程地基基礎和主體結構安全可靠的基礎上，檢查住宅觀感質量和使用功能質量。

　　分戶驗收合格後，開發商必須按戶出具由建設、施工、監理單位負責人簽字(簽章)確認的《住宅工程質量分戶驗收表》，並加蓋建設、施工、監理單位工程質量驗收專用章。住宅工程質量分戶驗收如果不合格，建設單位就不能組織整個工程竣工驗收。

　　第二步 業主自行檢查

　　買房人除收到相關驗收表格外，自己也可以對房屋進行檢查。自行檢查的部分主要包括以下幾大部分：

　　一、房屋尺寸。石峰介紹，房屋在尺寸、高度、寬度上最容易出問題，出現面積縮水的問題，因此需要特別檢查。

　　二、檢查衛生間是否漏水施工單位驗收需要進行蓄水試驗。購房人如果不放心，可在衛生間內蓄水，24小時後到下層住戶的衛生間向上觀察，如無漏水特征，即為合格。頂層住戶要在下雨時重點查看屋頂是否漏水，可看邊角是否有水印。

　　三、在驗房時要留心一下廚房是否有直接採光、自然通風。廚房應設置洗滌池、爐竈、排油煙機等設施或者預留位置。

　　四、是否按裝修標準進行交付。現在交付使用的房子基本是兩個標準，一是初裝修，二是精裝修。購房人可在建設部相關網站查詢清楚房子達到的標準要求。

　　五、室內各種構建交付的成品是否完好，包括室內牆面是否平整光澤;地面是否平整、清潔;窗戶玻璃及四周抹膠是否均勻等。

　　第三步 請專業人士驗收

　　雖然購房人可以通過相關資料和自己的相關知識進行自行驗房，可是對於一些細節的檢查還是需要相關的建築專業單位來進行，因為這些檢查需要比較專業的知識和儀器。

　　1.房屋牆面平整度、垂直度，門窗四周是否順直平整。

　　2.專業管線的位置是否合理，質量是否過關。

　　3.房屋室內各種材料的質量是否合格。

　　4.房屋室內空氣質量、保溫情況、照明狀況等是否合格。