產權式商鋪

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　　產權式商鋪，即所有權與經營權分離的房地產證券化概念，這是產權式商鋪最核心、最基礎的理念。產權式商鋪是國際流行的所有權和經營權分離的一種房地產商鋪產品形式，最早出現在20世紀70年代的歐美髮達國家，近年才開始出現在中國一些發達城市。

　　產權式商鋪 就是發展商將大商場分割成若幹個小面積具有獨立產權證的商鋪，並將其全部或部分以物業公司或商場經營管理公司的名義，承諾投資者——買方——在一定年限內給予每年固定或保底加抽成的回報。一般發展商所承諾的回報年限為5年，最長的可達10年。 所謂產權式商鋪，即所有權與經營權分離的房地產證券化概念，這是產權式商鋪最核心、最基礎的理念。產權式商鋪是國際流行的所有權和經營權分離的一種房地產商鋪產品形式，最早出現在20世紀70年代的歐美髮達國家，近年才開始出現在國內一些發達城市。主要表現為商鋪業主出於投資目的，將業權商鋪通過發展商或第三方公司整體委托品牌經營商進行統一經營，商鋪業主獲得定期定額的投資回報。據資料統計，國際上主流的連鎖百貨品牌中超過60%均以整體租賃產權式商鋪為發展方向。

　　售後返租指房地產開發企業以在一定期限內承租或者代為出租買受人所購該企業商品房的方式銷售商品房的行為。還有一種解釋：售後返租是指開發企業將所售商品房出售給投資者，同時與投資者簽訂承租協議，並以承租期間的租金沖抵部分售價款或償付一定租金回報的一種投資方式。無論銷售方式還是投資方式，總的來說購買者將是“一分投入，十分回報”。

　　商場從開業到形成穩定的營運績效，通常需要經歷一段時間，而在此期間需要商場經營者不斷根據市場反應，及時調整營銷策略和商場定位，以滿足消費者的需求為目的。因為商業不動產有一個最根本的特點：租客有了穩定的客源保證，才能有穩定的營業收入，從而才能長期穩定地經營下去，這樣房東才會有穩定的租金收入。所以，商場是需要有專業的團隊——商場經營管理公司——進行專業的經營和管理，因此在投資前事先瞭解商場經營管理團隊的實際經營能力，是投資者的必備功課。

　　第一類

　　目前營運狀況良好——也就是一方面目前正常支付固定回報的，另一方面商場整體營業狀況也較為良好的。如果投資者購買了此類產權式商鋪，那麼相對的收益是較為穩定的。只是目前這類分隔後出售且經營相對較為成功的商場並不多。

　　建議：繼續持有，同時密切關註商場經營績效，逢高獲利了結。

　　第二類

　　目前經營狀況不理想——沒有開業或開業後很快又關閉的。一般情況下，即使承諾的回報按時支付，但投資者依然擔心，這說明商場無法正常營業，物業管理公司或商場經營管理公司（實際是發展商）短期內尚能按照合約履行，而長此以往，尤其是承諾的期限到期後，情況不容樂觀！此類分隔後出售而經營卻極不成功的商場比例不少。

　　建議：不妨成立業主委員會，及時要求更換商場經營管理公司，同時擇機轉讓。

　　第三類

　　目前經營狀況一般——承諾的回報是按時支付的，目前商場處於營業狀態，但人氣不旺、生意一般。如果是開業初期，那還情有可原；如果是已經開業了兩三年的話，那麼情況就不容樂觀，說明商場經營管理公司的經營能力一般，整體營銷策略不佳。這種情況所占比例最高。

　　建議：一方面靜觀其變，另一方面成立業主委員會，要求商場經營管理公司積極調整經營思路和營銷策略。

　　“耳聽為虛，眼見為實”，經常抽空去自己投資購買了產權式商鋪的商場，實地去觀察一下商場的人氣、經營狀況、商場的管理現狀等情況。往往這些可以反映出商場的經營成果，進而反映到營運績效上。作為業主應該採取必要的、合法的途徑積極維護自己的切身利益。