购房面积

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购房面积概述[1]

  购房面积包括购房套内建筑面积(实得建筑面积)及应合理分摊的公用面积。房屋登记部门须按照建设部于1995年9月发布的《商品房销售面积计算及公用建筑面积分摊规则》测算房产面积,该计算面积应与商品房购销合同中约定的面积一致,并作为颁发房屋所有权证的核准面积。其中应分摊的建筑面积及分摊原则房地产商在房屋建成之后申请房屋产权初始登记时,必须写出书面说明,并经房产登记机关核准。房地产商依此计算出公用面积分摊系数,并将其分摊到各单元套内。

  公用面积主要包括:电梯井、楼梯间、垃圾道、配电室、设备间、公共门厅和过道、值班室及其他功能上为整栋建筑服务的公共、管理用房建筑面积。房地产商的自用房,作为独立空间使用、销售或出租的地下室、车棚、汽车库及人防工程等建筑面积,不能作为分摊面积。初始登记时,公用面积分摊原则未经房产登记部门核准,或未经初始登记直接办理购房业主房屋所有权登记的,应对其公用面积的分摊系数的计算方法进行审核。

  当事人应在购买商品房办理房屋买卖过户手续后的30日内,持房屋产权登记申请书、买卖合同、产权证明、销售许可证、房地平面图、当事人的身份证明等材料,到房产登记机关申请转移登记。

购房面积的选择[2]

  选择购房面积应考虑哪些因素呢?

  一、购房目的

  购房如果主要是为了社交活动和居住,购买面积应在100平方米以上。如果只是为了居住和学习,面积可以按人口来计算。

  二、考虑近期家庭可能发生的变化

  如家庭中可能增加的人口,是临时居住,还是长久居住,是否有出国、女儿出嫁等居住人口减少情况,是供老人居住,还是年轻人使用等等。

  三、对自己的收支情况精心打算

  对自己今后的收入、房价增长等情况有自己的判断。对尚缺的资金缺口,可采用借款、贷款分期付款等形式进行购房付款。

  一概有多少钱就购多大面积房屋的做法,是不明智的,应该做到有目的、有计划,考虑会发生的可能变化,以争取最优惠房款和自己的购房面积的协调统一。

购房面积纠纷及其原因[3]

  (一)涉及房屋面积有关概念的纠纷。房地产市场上,通常会出现设计面积、建筑面积、销售面积使用面积、居住面积、公用面积、暂测面积、实测面积、合同约定建筑面积、产权登记建筑面积等概念。这些概念之间,既有密切联系,也存在较大区别。在订立合同时,应当对它们予以明确区分,切忌含糊其辞。但由于目前商品房买卖合同大都采用房产商提供的格式合同,一些房产商乘机在合同中对有关的概念不作明确表述,蓄意含混使用。如在合同中把各种不同的面积笼统、概括地表述为房屋面积;或者在不得不使用特定概念时,有意用彼概念替代此概念。而在合同履行阶段,房产商则又按照对自己最为有利的概念来履行义务,使购房者的利益受到损害。引起房屋面积概念纠纷的根本原因,是由于房屋面积管理政出多门、概念含糊、条文与现实脱节。曾有人统计,从国家到地方,目前各部门有关商品房面积的文件多达13份,涉及设计、建造到销售、发证以及售后服务等诸多环节,各职能部门大多从自己运用的角度出发制定相应政策法规。由于管理操作有交叉,从房屋建设到销售,各个不同阶段计算面积时采用不同文件作依据,因此难免会有矛盾和不协调之处。另外,房屋面积有关概念含糊不清的问题也比较突出,如在各部门制定的政策中,对公共部分的名称界定上分别使用了“公用”、“共用”、“共有”等不同称谓,这在发生纠纷时就很容易成为问题的焦点。

  (二)公用面积分摊引起的纠纷。住宅的公用面积是指住宅楼内为住户出入方便,正常交往,保障生活所设置的公共走廊、楼梯、电梯间、水箱间等所占面积的总和。在房地产市场上,通常把公用面积计入销售建筑面积分摊给购房者,这部分面积称为公摊面积。而在购房合同面积纠纷中,公摊面积是最有争议的。房产商对购房者的欺诈是引起公摊面积纠纷的主要原因。房产商的欺诈行为主要表现在:增加公用建筑的内容,将原本没有或不该列入的建筑列为公摊范围;在不增加公用建筑数量的前提下,将测量面积人为加大;调高公摊系数,在不改变实测公摊面积的前提下,增加每户的公摊面积;在履行合同时房产商擅自变更公用建筑分摊部位,或诡称增加了公用建筑要求购房者补款,或暗中减少公用建筑而不相应减少购房者的预交款。有的房产商甚至对同一块地方,既分摊又出租,搞“一女两嫁”。

  (三)垃圾面积纠纷。所谓垃圾面积,是指在总使用面积中购房者无法利用的部分。由于它的存在,不仅增加了购房者的付款负担,而且形成了事实上的严重浪费,因而也易于产生纠纷。垃圾面积的产生,可能缘于房屋设计不合理,也可能缘于开发商有意而为。一般而言,房屋内的以下地方最容易产生垃圾面积:1、走廊。套内设计不当的过道面积,可能会达5一l0平方米。按现在设计的过道宽度,除了走路,基本上没有什么用途。2、进深。进深增加,往往会使户型面积相应扩大,如果增加的面积可以利用,就无可厚非,但一般而言,70%的可能性增加的是垃圾面积,因为这样会造成客厅和餐厅面宽和进深比例的失调。3、阳台。现在的户型设计,一般每户都有面积不小的阳台。好的设计将阳台功能细分成阳光室、观景平、服务阳台等等,而在不好的设计中,阳台是增加进深的办法之一,而且不太引人注意。4、卫生间。卫生间的好用程度与面积大小并不是成正比关系,而与管道井、通风井、入口开门位置等关系极大,如果设计不当,一味求大,这里也会有几平方米的垃圾面积。

  (四)面积出入纠纷。面积出入纠纷是指房产商交给购房者房屋实际实用面积与合同不符,发生建筑面积的增加或减少,因损害购房者利益而引发的纠纷。以下几种情况极易引起面积出入纠纷:一是应付购房款不变,总建筑面积、套内面积、公摊面积同比减少。此时,房产商或者隐瞒建筑面积减少的事实,或者在不能隐瞒时,拒绝购房者的退房退款要求,或者在购房者未要求退房时拒绝返还面积减少部分的房价款;二是公摊面积不变,总建筑面积、套内面积减少,房产商拒绝返还减少部分的房价款;三是总建筑面积不变,套内面积减少,公摊面积增加;四是套内面积不变,总建筑面积、公摊面积增加;五是套内面积减少,总建筑面积增加、公摊面积增加(第三、四、五等三种情况也是引起公摊面积纠纷的原因);六是总建筑面积、套内面积、公摊面积同比增加。在出现第四、五、六三种情况时,房产商不问青红皂白,强行要求购房者补足增加部分的房价款,从而引发纠纷。七是当房屋面积存在出入时,在误差面积对应价款的处理上产生纠纷。

  (五)当面积纠纷产生后,在确定解决争议的方法上产生新的纠纷。购房合同中,购房者较容易忽略“解决争议的方法”条款,对该条款常常未予约定或约定不明。以致合同纠纷产生后,当事人之间在选择争议解诀方法上又发生新的纠纷。目时,也由于房屋面积管理政出多门,在应由哪个部门裁决面积纠纷的问题上,购房者无所适从。

参考文献

  1. 史晟主编.物业管理与业主实务全书.兵器工业出版社,1999年11月第1版.
  2. 周志刚编著.购房陷阱.海天出版社,1999.9.
  3. 李淑.常见购房面积纠纷及其法律防范.武汉商业服务学院学报.2010年6期.
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