购房面积

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　　购房面积包括购房套内建筑面积(实得建筑面积)及应合理分摊的公用面积。房屋登记部门须按照建设部于1995年9月发布的《商品房销售面积计算及公用建筑面积分摊规则》测算房产面积，该计算面积应与商品房购销合同中约定的面积一致，并作为颁发房屋所有权证的核准面积。其中应分摊的建筑面积及分摊原则，房地产商在房屋建成之后申请房屋产权初始登记时，必须写出书面说明，并经房产登记机关核准。房地产商依此计算出公用面积分摊系数，并将其分摊到各单元套内。

　　公用面积主要包括：电梯井、楼梯间、垃圾道、配电室、设备间、公共门厅和过道、值班室及其他功能上为整栋建筑服务的公共、管理用房建筑面积。房地产商的自用房，作为独立空间使用、销售或出租的地下室、车棚、汽车库及人防工程等建筑面积，不能作为分摊面积。初始登记时，公用面积分摊原则未经房产登记部门核准，或未经初始登记直接办理购房业主房屋所有权登记的，应对其公用面积的分摊系数的计算方法进行审核。

　　当事人应在购买商品房办理房屋买卖过户手续后的30日内，持房屋产权登记申请书、买卖合同、产权证明、销售许可证、房地平面图、当事人的身份证明等材料，到房产登记机关申请转移登记。

　　选择购房面积应考虑哪些因素呢?

　　一、购房目的

　　购房如果主要是为了社交活动和居住，购买面积应在100平方米以上。如果只是为了居住和学习，面积可以按人口来计算。

　　二、考虑近期家庭可能发生的变化

　　如家庭中可能增加的人口，是临时居住，还是长久居住，是否有出国、女儿出嫁等居住人口减少情况，是供老人居住，还是年轻人使用等等。

　　三、对自己的收支情况精心打算

　　对自己今后的收入、房价增长等情况有自己的判断。对尚缺的资金缺口，可采用借款、贷款、分期付款等形式进行购房付款。

　　一概有多少钱就购多大面积房屋的做法，是不明智的，应该做到有目的、有计划，考虑会发生的可能变化，以争取最优惠房款和自己的购房面积的协调统一。

　　(一)涉及房屋面积有关概念的纠纷。在房地产市场上，通常会出现设计面积、建筑面积、销售面积、使用面积、居住面积、公用面积、暂测面积、实测面积、合同约定建筑面积、产权登记建筑面积等概念。这些概念之间，既有密切联系，也存在较大区别。在订立合同时，应当对它们予以明确区分，切忌含糊其辞。但由于目前商品房买卖合同大都采用房产商提供的格式合同，一些房产商乘机在合同中对有关的概念不作明确表述，蓄意含混使用。如在合同中把各种不同的面积笼统、概括地表述为房屋面积；或者在不得不使用特定概念时，有意用彼概念替代此概念。而在合同履行阶段，房产商则又按照对自己最为有利的概念来履行义务，使购房者的利益受到损害。引起房屋面积概念纠纷的根本原因，是由于房屋面积管理政出多门、概念含糊、条文与现实脱节。曾有人统计，从国家到地方，目前各部门有关商品房面积的文件多达13份，涉及设计、建造到销售、发证以及售后服务等诸多环节，各职能部门大多从自己运用的角度出发制定相应政策法规。由于管理操作有交叉，从房屋建设到销售，各个不同阶段计算面积时采用不同文件作依据，因此难免会有矛盾和不协调之处。另外，房屋面积有关概念含糊不清的问题也比较突出，如在各部门制定的政策中，对公共部分的名称界定上分别使用了“公用”、“共用”、“共有”等不同称谓，这在发生纠纷时就很容易成为问题的焦点。

　　(二)公用面积分摊引起的纠纷。住宅的公用面积是指住宅楼内为住户出入方便，正常交往，保障生活所设置的公共走廊、楼梯、电梯间、水箱间等所占面积的总和。在房地产市场上，通常把公用面积计入销售建筑面积分摊给购房者，这部分面积称为公摊面积。而在购房合同面积纠纷中，公摊面积是最有争议的。房产商对购房者的欺诈是引起公摊面积纠纷的主要原因。房产商的欺诈行为主要表现在：增加公用建筑的内容，将原本没有或不该列入的建筑列为公摊范围；在不增加公用建筑数量的前提下，将测量面积人为加大；调高公摊系数，在不改变实测公摊面积的前提下，增加每户的公摊面积；在履行合同时房产商擅自变更公用建筑分摊部位，或诡称增加了公用建筑要求购房者补款，或暗中减少公用建筑而不相应减少购房者的预交款。有的房产商甚至对同一块地方，既分摊又出租，搞“一女两嫁”。

　　(三)垃圾面积纠纷。所谓垃圾面积，是指在总使用面积中购房者无法利用的部分。由于它的存在，不仅增加了购房者的付款负担，而且形成了事实上的严重浪费，因而也易于产生纠纷。垃圾面积的产生，可能缘于房屋设计不合理，也可能缘于开发商有意而为。一般而言，房屋内的以下地方最容易产生垃圾面积：1、走廊。套内设计不当的过道面积，可能会达5一l0平方米。按现在设计的过道宽度，除了走路，基本上没有什么用途。2、进深。进深增加，往往会使户型面积相应扩大，如果增加的面积可以利用，就无可厚非，但一般而言，70％的可能性增加的是垃圾面积，因为这样会造成客厅和餐厅面宽和进深比例的失调。3、阳台。现在的户型设计，一般每户都有面积不小的阳台。好的设计将阳台功能细分成阳光室、观景平、服务阳台等等，而在不好的设计中，阳台是增加进深的办法之一，而且不太引人注意。4、卫生间。卫生间的好用程度与面积大小并不是成正比关系，而与管道井、通风井、入口开门位置等关系极大，如果设计不当，一味求大，这里也会有几平方米的垃圾面积。

　　(四)面积出入纠纷。面积出入纠纷是指房产商交给购房者房屋实际实用面积与合同不符，发生建筑面积的增加或减少，因损害购房者利益而引发的纠纷。以下几种情况极易引起面积出入纠纷：一是应付购房款不变，总建筑面积、套内面积、公摊面积同比减少。此时，房产商或者隐瞒建筑面积减少的事实，或者在不能隐瞒时，拒绝购房者的退房退款要求，或者在购房者未要求退房时拒绝返还面积减少部分的房价款；二是公摊面积不变，总建筑面积、套内面积减少，房产商拒绝返还减少部分的房价款；三是总建筑面积不变，套内面积减少，公摊面积增加；四是套内面积不变，总建筑面积、公摊面积增加；五是套内面积减少，总建筑面积增加、公摊面积增加(第三、四、五等三种情况也是引起公摊面积纠纷的原因)；六是总建筑面积、套内面积、公摊面积同比增加。在出现第四、五、六三种情况时，房产商不问青红皂白，强行要求购房者补足增加部分的房价款，从而引发纠纷。七是当房屋面积存在出入时，在误差面积对应价款的处理上产生纠纷。

　　(五)当面积纠纷产生后，在确定解决争议的方法上产生新的纠纷。购房合同中，购房者较容易忽略“解决争议的方法”条款，对该条款常常未予约定或约定不明。以致合同纠纷产生后，当事人之间在选择争议解诀方法上又发生新的纠纷。目时，也由于房屋面积管理政出多门，在应由哪个部门裁决面积纠纷的问题上，购房者无所适从。