有限理性模型

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有限理性模型(Bounded Rationality Model) / 西蒙的有限理性模型(Simmon's Bounded Rationality Model)

　　20世纪50年代之后，人们认识到建立在“经济人”假说之上的完全理性决策理论只是一种理想模式，不可能指导实际中的决策。赫伯特·西蒙（Herbert Simon）提出了满意标准和有限理性标准，用“社会人”取代“经济人”，大大拓展了决策理论的研究领域，产生了新的理论——有限理性决策理论。

　　有限理性模型又称西蒙模型或西蒙最满意模型。这是一个比较现实的模型，它认为人的理性是处于完全理性和完全非理性之间的一种有限理性。

　　有限理性模型的主要观点如下：

　　（1）手段-目标链的内涵有一定矛盾，简单的手段-目标链分析会导致不准确的结论。

　　西蒙认为，手段-目标链的次序系统很少是一个系统的、全面联系的链，组织活动和基本目的之间的联系常常是模糊不清的，这些基本目的也是个不完全系统，这些基本目的内部和达到这些目的所选择的各种手段内部，也存在着冲突和矛盾。

　　（2）决策者追求理性，但又不是最大限度地追求理性，他只要求有限理性。

　　这是因为人的知识有限，决策者既不可能掌握全部信息，也无法认识决策的详尽规律。比如说，人的计算能力有限，即使借助计算机，也没有办法处理数量巨大的变量方程组；人的想像力和设计能力有限，不可能把所有备择方案全部列出；人的价值取向并非一成不变，目的时常改变；人的目的往往是多元的，而且互相抵触，没有统一的标准。因此，作为决策者的个体，其有限理性限制他作出完全理性的决策，他只能尽力追求在他的能力范围内的有限理性。

　　（3）决策者在决策中追求“满意”标准，而非最优标准。

　　在决策过程中，决策者定下一个最基本的要求，然后考察现有的备择方案。如果有一个备择方案能较好地满足定下的最基本的要求，决策者就实现了满意标准，他就不愿意再去研究或寻找更好的备择方案了。

　　这是因为一方面，人们往往不愿发挥继续研究的积极性，仅满足于已有的备择方 案；

　　另一方面，由于种种条件的约束，决策者本身也缺乏这方面的能力。在现实生活中，往往可以得到较满意的方案，而非最优的方案。

根据以上几点，决策者承认自己感觉到的世界只是纷繁复杂的真实世界的极端简化，他们满意的标准不是最大值，所以不必去确定所有可能的备择方案，由于感到真实世界是无法把握的，他们往往满足于用简单的方法，凭经验、习惯和惯例去办事。因此，导致的决策结果也各有不同。

　　一、前言——中国房地产政策背景

　　2001年，中央195号文件确定银行资金对房地产开发仅仅起辅助推动的作用，不能成为房地产开发的主要资金来源。房地产企业取得相关土地开发资质后自有资金应不低于总投资的30％商业银行在项目施工近尾声时可向个人发放不超过房价8O％的按揭贷款，同时允许商业银行提供房地产公司少量的流动资金贷款。

　　2002年，中央对房地产金融进行了一次大检查，目的在于评估195号文件的落实情况。本次检查后房地产行业暴露出许多当时房地产发展的不良现象，主要集中在违规放贷上表现为对“四证”——《国有土地使用证》、《建设用地规划使用证》、《建设工程规划许可证》、建设工地施工许可证》不全项目发放贷款，在开发商自有资金尚未达到开发项目总投资30％的情况下发放房地产开发贷款，严重违背了195号文件的精神房地产金融违规现象并未得到有效遏制。

　　2003年，随着2月(2002年货币政策执行报告》的披露，6月121号文件适时出台。该文件是对195号文件精神的具体化主要内容为商业银行不得向未取得四证”的开发项目发放任何形式贷款，并不得向房地产开发企业发放用于缴交土地出让金的贷款．一定数额的流动资金贷款只能用于施工所需设备禁止为房地产企业垫资．个人住房贷款只能在住房主体结构已封顶时发放。遗憾的是，121号文件收效并不十分显著。

　　2004年，中国银监会2月发布《商业银行房地产贷款风险管理指引(征求意见稿)》。

　　指弓以非常具体和富于操作性的方式，对商业银行房地产信贷风险管理做出了要求。意见稿的主要内容是建立核查制度商业银行应当加大监督力度．对内部职能部门和分支机构进行房地产贷款发放质量的年度全面稽核，并形成报告；规定具体的违规惩戒措施；要求商业银行在对房地产企业的贷款前做详细调查。

　　2005年温家宝总理在政府工作报告中明确提出，2005年“将重点抑制生产资料价格和房地产价格过快上涨”。对住房贷款利率和公积金贷款利率有一定的上调。此次通过利率的调控并不是从紧缩开发商和土地供给上，而是从需求上调控．房地产商对此政策反应温和，老百姓却态度激烈普遍人认为央行调整利率受影响最大的是普通买房人。3月，国务院办公厅下发关于切实稳定住房价格的通知》，这份通知》针对房价上涨过快的现象明确提出八点要求，即国八条。第一条要求高度重视稳定房价，第二条要求切实负起稳定住房价格的责任，其余六条均为调控房价的具体政策路径．包括大力调整和改善住房供应结构，严格限制被动性住房需求．正确引导居民合理消费预期，全面监测房地产市场运行，积极贯彻调控住房供求的各项措施．认真组织对稳定住房价格工作的督促检查。4月，房地产形势座谈会召开，中央再次强调抑制房价过快上涨势头是宏观调控的一项重要任务。5月11日，国务院办公厅转发了建设部等七部委联合出台的《关于做好稳定住房价格工作的意见》，意见》要求遏制投机性炒房．控制投资性购房鼓励普通商品住房和经济适用住房建设，合理引导住房消费，促进住房价格的基本稳定和房地产业的健康发展。实行实名制购房，期房”将禁止转让预售商品房在住房未竣工前不得转让，推行商品房预销售合同网上即时备案，防范私下交易行为。5月26日，国税局发出《关于进一步加强房地产税收管理的通知》明确要求以契税管理先缴纳税款、后办理产权证书(简称“先税后证)为把手，加强部门协调配合，实现房地产业诸税种问的有机衔接。

　　二、政策模型对于解析中国房地产政策变迁的现实意义

　　政策模型作为公共政策的一种分析途径，具有简化现实社会问题的作用．有助于人们更好地理解社会的一些复杂现象。政策模型更是现实社会中一些利益群体价值的缩影，这些价值之间的相互关系往往体现了政策模型的归纳和分析能力。中国房地产政策作为一个客观现实的产物．与政策模型应当具有一定的联系性．这也正符合了政策模型应当以现实生活为参考依据的要求。

　　房产政策一直关乎多个群体的利益，这其中包括政府，公众，房地产企业甚至包括寄生于房产企业下的众多建筑装潢装修公司，可见房产政策是一种政治妥协的产物，这需要兼顾各方的利益诉求。但是，我们可以看到，在中国房产政策历来是一个争论的话题，这些政策制定的对不对?落实后到底有没有成效7”等等问题一直受到人们的关注，为什么一直以来大家对房产政策都抱以希望到最后却有所失望，不在于这个政策能带来多大的社会效用，而是这个政策不是人们所想的那样容易制定，政策制定以社会实际情况为参照，但房产政策兼顾的利益群体太多，往往不容易制定，不容易制定好所以引入政策模型进行研究，可以对房产行业做一个抽象的概括，可以提取一些有分析价值的内容．可以让人们思考房产政策的社会效果心理趋势，思考和预测未来的发展，为房产政策分析提供多种途径。

　　三、有限理性模型解析中国房地产政策

　　有限理性模型是美国著名学者赫伯特·A·西蒙在对传统理性主义总结和批判的基础上提出的，认为在现实生活中很少具备完全理性的前提。因为，人们很难对每个政策产生的结果具有完全的了解和预测，常常要在信息不完备的情况下根据主观判断进行决策。现实生活中决策者的理性是界于完全理性与非理性之间的有限理性他们不是经济人”，而是“行政人”。行政人的价值取向和目标往往是多元，受到多方面因素的制约经常处于变动状态且表现出冲突特征。由于认识水平和能力的有限，以及客观环境因素的制约所作出的决策往往是一种满意解，也可以理解为是一种次优决策，并能满足需要就行。

　　中国房地产行业所涉及到的利益群体很多，并受整个市场自身调节的影响政策制定者往往很难掌握到反映行业发展的完备信息，特别是在早期；房地产作为调控目标的时候。这时决策者只能是以一种个人的价值取向去断定整个房产行业的发展，而不是从一个宏观长远的角度去制定一个符合实际情况的政策。2001年的195号文件仅仅体现了决策者只能在当时断定出房产行业应当在行政审批的制度下进行监督，因此对某些房产企业在市场准入方面进行一定的限制如“四证的办理和批准，都是对房产企业自有资金的衡量，并判定房产企业是否有能力涉足房产行业。在当时，国家并不知房产行业的发展在拉动经济的同时，是否会有一些负面影响和不良现象的产生，因此只能去规范它，而不是去鼓励或者抑制它在某种层面上，这些政策往往是“试金石”，决策者希望这样的政策有一定的作用，但不知道这样的作用是好是坏，是大是小，但决策者明白制定政策带来的作用远远大于不制定政策的作用。遗憾的是，195号文件一直没有得到有效实施，房地产企业往往用流动资金贷款交纳土地出让金，获得”四证”，同时申请开发贷款而施工单位为了单位效益往往垫资修建项目地基一打好就开始进行个人的按揭贷款，施工单位也常常无力发放民工工资。这些不良现象都是决策者在制定政策时无法预测到的，而这些不良现象也是信息不完备程度的体现，坏现象越多，信息越不完备，所制定的政策所产生的实际效果也不如人意。因此我们可以形成这样一种逻辑：次优决策和最优决策之间，如果按照有限理性模型去分析，必定存在一定的差距，这种差距往往取决于信息完备程度，而这些差距表现为最优决策预期效果和实际社会效果之间的差距。

　　图1中，随着变量X信息完备程度的增加，决策者掌握的信息资源增加．基于有限理性的决策者所制定的次优决策效果渐渐趋近于理想的最优决策效果；(无箭头的竖线表示最优决策下的预期效果)。

　　图2中，随着变量×次优决策预期效果的增加，使最优决策预期效果和实际社会效果之间的差距逐渐缩小。(无箭头的横线表示最优决策下的预期效果)。