土地产权限制
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什么是土地产权限制[1]
土地产权限制可从广义和狭义两个方面定义。狭义的限制仅指通过法律对土地产权的范围、内容、权能或行使进行限制，以使土地权利人不能完全按照自己的意愿行使权利。广义上的土地产权限制是指能够实现土地产权的社会功能的一切法律和政治制度。土地产权限制主要规范个体之间以及个体与社会整体之间利益关系的协调问题。作为实现社会功能的手段，土地产权的限制包括土地产权人自愿对自己权利的限制和非依土地产权人的意愿对土地产权的某种约束或减损，即自愿限制和非自愿限制，一般来说限制是非自愿性的。
土地产权限制类型[1]
土地产权的限制可以分为几种类型：一是从法律渊源上，分为土地产权公法限制和私法限制。土地产权公法限制是指直接依据宪法行政法来限制土地产权人行使某些权利，达到与其他土地权利人利益平衡的目的。土地产权的私法限制主要是直接依据民法宋协调土地所有权人和非所有权人以及和其他土地权利人之间的权利义务关系；二是分为一般限制和特殊限制。一般限制是对所有土地产权的限制，它针对的是不特定主体和不特定客体物。特殊限制是针对特定类型的主体或客体物的限制，如城市规划法对城市土地权利所作的具体规定；三是限制规范性质上有三种：禁止性规范——单纯禁止土地权利人为某种行为，如禁止在非居民区建筑住宅等；容许规范——土地权利人容忍他人在其财产上为某种行为，如通行等；义务规范——如使用土地者必须严格按照土地利用总体规划确定的用途使用土地等规定；四是从限制的权利内容上分为三种：权能分配上的限制——依据相应的特别法，某些土地权能被禁止或取消；权能行使的限制——对权能行使的条件或方式、行使权利所应尽的社会义务的限制，如对建筑物高度和外形的限制等；土地产权期限的限制，如中国的城市出让国有土地使用权就有法定的最高年限；五是从限制依据的角度，可分为基于个人利益的限制和基于公共利益的限制。
土地产权限、制是有限度的。对土地产权的限制是为了防止土地权利滥用，保证土地资源的公平分配，进而促使社会健康发展。但对土地产权的过度限制也可能产生负面影响，可能挫伤土地权利人高效利用和配置资源的积极性，使资源出现低效利用或浪费的现象。因此土地产权限制的程度需要权衡。这种权衡，取决于一个社会对于效率与公平的评价。自由资本主义往往注重效率而忽视公平，传统社会主义往往牺牲效率来追求公平，当代主流思想是兼顾效率与公平。
土地产权的私法限制经历了一个从否定到肯定，由弱到强的过程。目前中国私法上的土地产权限制主要有以下类型：一是对土地所有权主体的限制。从理论上说，自然人和法人这两类民事主体具有同样的民事权利能力。但有些国家对所有权的主体有限制。比如《西班牙民法典》禁止赢利性实体拥有非专门用于自身目的的不动产。中国对土地所有权主体的也有限制，土地所有权只能由国家和集体享有，任何个人或单位不能享有土地所有权；二是土地使用权范围的限制。这主要表现在所有权人对所有权客体物的范围和孳息或附属物或产出物的权利。现代第一部民法典即804年《法国民法典》，原则上确立了土地所有权延伸至上空和地下，但同时也规定在地下从事建筑或发掘受矿产法和治安法限制(第522条)；三是土地权利行使的限制。中国《民法通则》第八十条规定：“国家所有的土地，可以依法由全民所有制单位使用，也可以依法确定由集体所有制单位使用，国家保护它的使用、收益的权利；使用单位有管理、保护、合理利用的义务。”因此，行使土地权利必须依法进行，并负有管理、保护和合理利用的义务；四是土地产权权能的限制。这种限制突出表现在土地使用权、用益物权和担保物权等权能限制上。用益物权和担保物权被称为限制物权，其权能是不完整的；五是基于不动产相邻关系的限制。中国《民法通则》第83条规定：“不动产的相邻各方，应当按照有利生产、方便生活、团结互助、公平合理的精神，正确处理截水、排水、通行、通风、采光等方面的相邻关系。”行使土地产权不得妨害非产权人的合法权利；六是基于他物权的设立而对土地所有权或土地使用权进行限制。在用益物权中，用益权人享有占有、使用、收益权能，而所有权人仅保留处分权能；在担保物权中，所有权人的处分权能受到严格地限制，有的甚至丧失占有权能。
公法上的土地产权限制主要包括宪法上的限制和行政法上的限制。宪法上的土地产权限制主要表现在基于社会公共利益的需要，国家可以依法对土地实行征收或征用，这是国家对土地产权限制的最大程度的表现形式。中国《(宪法)修正案》第10条第3款规定：“国家为了公共利益的需要，可以依照法律规定对土地实行征收或者征用并给予补偿。”中国《土地管理法》也有相关规定并规定了相关配套措施。行政法上的限制有三个方面：一是对土地使用权取得的限制。土地使用者只能取得国有土地使用权，并且必须经过相关主管部门的审批。不符合土地规划和城市规划，不符合用地政策的申请不能获得批准。以出让方式取得土地使用权的，只有在缴纳了土地使用权出让金后才能取得土地使用权；二是对土地产权期限的限制。现代土地产权一般都是一种有期限的权利。中国国有出让土地使用权有法定的最高使用年限，如居住用地70年、工业用地50年、教育、科技、文化、卫生、体育用地50年、商业、旅游、娱乐用地40年、综合或者其他用地50年。土地租赁权也有最高年限的规定。《规范国有土地租赁若干意见》第四条规定，“短期租赁年限一般不超过5年，但最长租赁期限不得超过法律规定的同类用途土地出让最高年期”；三是对土地权利内容及其行使的限制。土地使用者取得了国有土地使用权后，必须按照政府批准的土地位置、面积、用途、建筑密度、容积率、建筑高度以及其他规定使用。如果不按批准的用途使用的，人民政府可以收回土地使用权。土地使用权人享有权利而不积极行使也要受限制。《城市房地产管理法》第二十五条规定，“不按规划年限开发土地的，超过一年要征收土地闲置费，超过两年由政府无偿收回土地”；五是因环境保护和文物保护对土地产权的限制。《城市规划法》第23条规定：“各项建设工程的选址、定点，不得妨碍城市的发展，危害城市的安全，污染和破坏城市环境，影响城市各项功能的协调。”《城市居住区规划设计规范》(GB50180—93)中4．0．4条规定：“在重点文物保护单位和历史文化保护区保护规划范围内进行住宅建设，其规划设计必须遵循保护规划的指导；居住区内的各级文物保护单位和古树名木必须依法予以保护；在文物保护单位的建设控制地带内的新建建筑和构筑物，不得损害环境风貌。”这些都是对土地产权的限制。此外还有社会环境保护法上的限制，如噪音、排污等限制；共交通和通讯对土地产权的限制以及其他限制等。
土地产权限制的表现[2]
现行法律、法规对集体土地产权的限制。这主要的表现在如下几个方面，一是对所有权本身的限制。集体土地所有权不能买卖，准确的说，集体土地所有权流转受到法律的严格限制集体土地只有被国家征用一种途径才能人市流转。二是对集体土地使用权流转限制。《土地管理法》第二条第四款规定“国有土地和集体所有的土地的使用权可以依法转让”．难怪有学者称此种现象为“产权歧视”。
