可持续物业管理

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　　可持续物业管理是指物业公司受业主委托，从可持续发展角度出发，以社区环境和社区物业为管理对象，采用环保、节能、智能化等高科技手段，运用先进管理经验，创造安全、环保、舒适、健康、和谐和满足业主多层次需求的人居环境并实现业主资产的保值增值。

　　可持续物业管理是一个多项指标相互作用的综合体系统，包括土地使用、物业规划、建筑寿命、节水节能技术、绿色能源、生态环境和人员培训、安全防范系统、信息开放和档案电子化等各项指标，都需要运用现代科技手段从经济、社会和生态环境三方面创造出可持续发展的物业管理。《物权法》规定的传统物业管理是指对房屋建筑及其设备、市政公用设施、绿化、卫生交通、生活秩序和环境等管理项目进行维护、修缮活动。根据传统物业管理的内容和住建部住宅产业化促进中心正在研究制定的《绿色生态住宅小区的技术导则》，可持续物业管理具体包括以下几方面的内容。

　　1.垃圾分类处理。业主的生活垃圾处理需及时，必须符合环保和可回收的要求，遵循“无害化、减量化和资源化”原则，包括生活垃圾袋装化，设有分类回收装置和明显标志。

　　2.水资源的循环处理和利用。利用雨水收集设备最大限度的利用雨水建立景观水池，营造景观环境；利用已有的市政设施充分处理雨水污水，将其转为再生资源，用来冲洗道路、浇灌绿地、冲洗汽车等，不仅能减少污染还能节约水资源。

　　3.控制噪声污染。社区内噪声源主要有生活噪声、车辆噪声和建筑施工噪声等。物业公司应该加强噪声的控制，对生活噪声应加强与住户的协商调解；对于车辆噪声应实施人车分流、限车速等管理；对于施工噪声应加以制止或限制。

　　4.社区环境整洁。确保设施齐全，车辆有序停放、无露天市场和违章建筑，使得居民对社区环境满意率大于80%。

　　5.美化社区环境(建立绿化系统)。根据社区的特征及规划情况，绿化面积应达到35%以上，在道路两旁设置绿化带，竖向和横向绿化相结合，建立生态绿化系统，不仅能够美化环境，还能够吸收噪声、汽车尾气和空气粉尘等。对于物业公司来说，社区绿化的养护和利用是非常重要的职责。

　　6.运用高科技进行物业管理。应用智能管理系统，可以大幅度提高社区在安全、能源设施管理、清洁能源利用、节能减排、优化物业管理人员一方面的管理水平和效率。同时，可鼓励业主使用各类环保绿色建材和产品，如无氟冰箱和空调等。

　　7.加强社区文化建设。物质生活已不能满足人们的生活需求，人们也更加关注自己的精神生活。物业公司可根据自身优势，按照业主至上的原则，充分考虑业主的需求，在社区内组织文化活动，加强业主间的交流和信息的有效沟通。

　　8.加强安全防范和事故应对系统。可持续物业管理更依赖科技手段应对紧急情况，保障业主的人身财产安全并提高物业管理的效率。

　　9.协助业主开展环保节能意识普及活动，提供环保类书刊等资料，定期举办讲座、课堂等活动，努力提高居民的环保节能意识。

　　10.曾强社区幸福感。鼓励社区居民参与社区活动，增进社区住户间的交流互动。

　　11.为业主资产的保值增值提供咨询服务，使业主利益最大化。

　　12.信息系统开放化。物业公司可以在财务收费上实现计算机信息化，可以解决收费统计、催缴欠费等繁重工作的问题并适应业绩考核、总部监控的需求。

　　13.人员培训。考虑物业公司的长远发展，应对各层次管理人员培训，提高综合素质为公司发挥最大效益。

　　14.物业公司发展。可持续物业管理是双向的，不仅促进小区可持续发展，也要增加公司的收益率和树立良好形象。

　　第一，有助于实现社区和谐环境和物业经营的协调发展。可持续物业管理可促进物业公司协助业主节能降耗、降低运营成本、降低社区污染物排放、减少垃圾的产生、减少环境的风险和环境费用开支。

　　第二，有助于加强政府对于社区环境管理的指导，规范企业的环境行为，改进环境保护工作、提高企业环境管理水平。

　　第三，有利于提高物业公司的市场竟争力。一个能对环境负责，将环保融人到企业运营中的物业公司也一定能对业主的健康生活负责，这势必会提升社区和服务的环境价值，提高物业公司的环保形象和信誉，，从而提高物业服务的社会、经济和环境效益。

　　第四，提高全民的环保意识。实施可持续物业管理，待其深入民心，就会有更多的物业从业人员和业主看到可持续物业管理的成果，了解其重要性。

　　目前国际上影响较大的可持续发展指标主要是联合国可持续发展委员会(1994年)提出的社会、经济、环境、机构四大系统和驱动力、状态、响应概念模型为基础的可持续发展体系。国内外学者对该体系进行了不同的理解和应用，但都采用了系统论的研究方法，即将人类生存、发展所赖以存在的环境看作整体系统，考虑其中社会、生态环境和经济发展等系统要素，以此来评价整个体系是否和谐可持续。

　　在综合考虑和借鉴国内外研究成果基础上，本文提出的可持续物业管理评价内容，主要从社会、经济和环境三个维度进行，并加上物业公司的创新管理实践。从社会维度分析，可持续物业管理是社区居民在不破坏环境的前提下，最大限度改善其生活品质，包括改善生活质量、提高健康水平、注重精神文明和文化建设等，实现社区居民民主、公平、和谐和持续的环境；从经济维度分析，可持续物业管理是在物业管理公司的帮助下，最大限度的实现业主物业的保值增值和业主利益最大化，社区居民生活质量改善、健康水平提高等目标实现必须以物质、经济为基础；从环境维度分析，可持续物业管理是有效利用资源、节约能源、使用清洁能源和保护环境，在维护生态的同时，使业主的生活环境得以持续。

　　建立可持续物业管理评价体系是建立综合抉择机制和协调管理机制的基础。本文从小区物业管理各项内容及有关文献的研究人手，确定了一些影响物业管理可持续评价的因素，然后咨询相关专家、物业管理行业资深经理等从业人员，最终确定小区物业管理可持续评价体系。

• 孙骏,陈文娇.住宅小区可持续物业管理体系构建及分析[J].中国房地产,2014(1)