港鐵模式

出自 MBA智库百科(https://wiki.mbalib.com/)

　　港鐵模式或稱香港“地鐵+物業”模式，是以地鐵為核心，沿線開發新的社區為配合，形成一種良性迴圈的開發模式。地鐵建設方便了出行，縮短了時距，形成車站附近的大量客流，由此蘊藏的巨大商機對房地產開發構成吸引。同時，開發後的房地產又積聚了更多的客流，對地鐵運營的票務收入起到支撐作用。

　　在“地鐵+地產”的實踐過程中，香港政府授予地鐵公司物業發展權，地鐵公司通過全盤規劃、項目招標、施工監督、收益分享等措施把握了整個開發價值鏈上，增值較大的拿地、規劃設計、經營管理等環節，而將成本較高、風險較大的施工建設環節主要交給開發商操作。??在政府、地鐵公司、開發商三個主要市場參與者中，地鐵公司扮演了“向上承接政府戰略，向下啟動市場資源”的角色，成為整合政府與市場資源的平臺。而香港地鐵公司之所以能成為這一平臺，其核心就是圍繞地鐵沿線土地物業開發權，充分實現規劃升值。

　　香港地鐵模式的操作方法是，政府授予香港地鐵一定的沿線物業開發權，在物業開始建設時，香港地鐵公司按地鐵建成以前的地價水平向政府繳付地款。當地鐵建成後，香港地鐵公司利用沿線的物業升值這一部分的收益再去建設新的地鐵項目。將地鐵與物業綜合考慮，互補共贏，有效地利用土地資源，也促進地鐵客流效益提升，對香港政府、香港地鐵公司及公眾來說，是一個三方共贏的局面。

　　例如，香港地鐵機場快線———從香港島到赤鱲角機場的專線鐵路，全長34km，設7座車站，建設總投資約340億港元，其中政府投資196億元，同時香港政府將香港站、九龍站和青衣站等上蓋約340萬m2建築面積土地開發權交給港鐵公司，用於彌補建設投資缺口和建成後運營虧損。九龍站的上蓋物業開發就是“地鐵+物”的一個成功開發案例。

　　香港地鐵是世界上為數不多的、能夠從其核心業務盈利的地鐵公司之一，“地鐵+物業”模式只是港鐵在其可持續發展路途上得到的一部分經濟回報。香港地鐵通過獲得地鐵沿線的綜合發展權，在向政府繳納地價的同時，真正實現了將地鐵沿線土地增值收益回饋於地鐵建設，而地鐵物業也為地鐵運營培育了源源不斷的客流。在“開源”的同時亦需“節流”，通過對資產實施壽命周期風險管理，針對不同資產的關鍵程度等級，在保證安全、可靠性等資產服務表現的前提下，採取優化資產維修模式、適當延長資產壽命、平滑資產長期計劃中的年度財務支出等措施，從而降低運營成本，實現公司的持續獲益。例如，港鐵已成功將地鐵車輛的服務壽命由25年延長至40年，將地鐵車輛的檢修周期由3.25年延長至4年，將交流發電機更換成靜態變流器，提高了能量轉換效率，降低了維修成本。