徵地區片綜合地價

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　　徵地區片綜合地價是指在城鎮行政區土地利用總體規劃確定的建設用地範圍內，依據地類、產值、土地區位、農用地等級、人均耕地數量、土地供求關係、當地經濟發展水平和城鎮居民最低生活保障水平等因素，劃分徵地區片，並採用農地價格因素修正、徵地案例比較和年產值倍數等方法測算的區片徵地綜合補償標準。徵地區片價的實質是徵地補償標準，不含地上附著物和青苗的補償費。

　　根據上述概念，徵地區片綜合地價測算的基本要求有：

　　(1)徵地區片價作為徵地補償實施過程中的執行標準，一般情況下不設定宗地補償費修正體系；確需設定修正體系的，要嚴格限定修正因素並控制修正繫數，修正體系應一併公佈。

　　按照同地同價的原則，徵地區片價一旦制訂，同一區片內不同項目徵地都將採用同一標準進行補償。因此，徵地區片價是一個剛性的、能夠直接引用的標準，原則上不設定宗地徵地補償費修正體系，不進行徵地個案補償費修正。但是，如果區片內條件發生變化，出現較大差異無法實施同一補償標準時，可以建立因素修正指標體系，並根據徵地個案實際情況修正確定具體宗地的徵地補償標準。

　　(2)一個市(縣)的徵地區片價原則上控制在4～6個級別。

　　在確定區片的補償水平時要進行整體控制，既要考慮體現不同地區土地條件的差異性，又要便於不同區域徵地區片價的相互比較和協調，因此徵地區片價級別不宜過多。

　　(3)徵地區片價應設定對應的基準時點，一般3～5年更新1次。

　　為保證徵地補償標準與社會經濟發展水平相適應，及時反映市場變化對徵地補償標準的影響，徵地區片價應設定基準時點，並定期調整。各地可以在國家規定的時限範圍內視實際情況確定徵地區片價更新時間間隔。

　　(一)確定測算範圍

　　徵地區片價測算範圍重點在土地利用總體規劃確定的城市、集鎮建設用地規模範圍內，但各地可以根據徵地需要和實際情況擴展到更大範圍。

　　耕地保護區、法定生態保護區、其他規定的特別保護區不在徵地區片價測算的範圍之內。

　　(二)劃定區片

　　區片劃定的目的是採用一定的方法將測算範圍區分為若幹個區片，為測算區片價提供基礎。區片劃定時，要求充分考慮測算範圍各個區域的差異條件。

　　(三)測算區片綜合地價

　　區片劃分完成後，要測算各個區片的徵地補償水平。

　　在測算區片綜合地價時，要求根據實際情況選用適當的方法分別進行評估。徵地區片價原則上應在兩種或者兩種以上方法測算結果的基礎上綜合平衡確定。

　　(四)對區片綜合地價進行驗證和調整

　　對區片綜合地價進行驗證和調整的目的是保證徵地區片價測算結果能夠與現行徵地補償標準相銜接，保證被徵地農民原有生活水平不下降。

　　對區片綜合地價進行驗證和調整時，要求對現有徵地補償標準、農民生活水平和經濟收入水平進行全面的調查，切實保證區片綜合地價測算結果能夠滿足被徵地農民的生產、生活和長遠發展的需要。

　　(五)測算結果聽證

　　徵地區片價的確定和實施具有較強的政策性，涉及到多方的利益，特別是被徵地集體、農民的切身利益，應按照《國土資源聽證規定》要求組織聽證，廣泛聽取有關部門、農村集體經濟組織、農民群眾及社會各方面的意見和建議。

　　(六)確定徵地區片價

　　各地在完成聽證之後，應該根據聽證意見及時進行修改，確定市(縣)初步的徵地區片價，並報省平衡。