住房支付能力

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住房支付能力(Housing Affordability)

　　住房支付能力，從字面上看，就是家庭對用於住房方面支出的承受能力。

　　住房支付能力實際上是對家庭與他們各自的居住環境(Housing Situation)之間關係的利用，社會學與經濟學所進行的描述(Stone，2006)，它本質上是家庭在其有限的家庭收入與住房支出之間做出平衡。

　　根據不同的原則，住房支付能力可以做如下幾種分類：

　　根據居住形態的不同，住房支付能力可以分為購房支付能力和租房支付能力。

　　根據衡量範圍的不同，住房支付能力可以分為單個家庭的住房支付能力，地區市場的住房支付能力，以及全國市場的住房支付能力。

　　根據參照標準的不同，住房支付能力可以分為相對住房支付能力和絕對住房支付能力。其中，前者在衡量過程中，並沒有一個統一的標準，這種衡量僅能通過有限個家庭消費有限個住房的途徑進行對比，得出某個家庭消費某個住房的支付能力是相對強的；後者在衡量之前，要有一個相對普適的標準，例如有一個住房支出占收入的比率上限的標準，低於上限的住房消費就是可支付的(Affordable）。

　　根據時間範圍的不同，住房支付能力可以分為靜態住房支付能力和動態住房支付能力。靜態住房支付能力不考慮住房支出和收入等因素的變化，著重研究住房支付能力的現實狀態；而動態住房支付能力則將諸多因素的變化考慮進來，著重衡量一種發展變動趨勢。

　　1.主觀性

　　雖然我們在前邊通過微觀經濟學的理論，將住房支付能力問題轉化為家庭消費支出的最優化問題，根據線性規劃的求解法則，各種支出決策(包括住房支出)的解是唯一的。然而，這種法則建立在效用函數為確定且同一的前提下，效用在西方經濟學的理論中本來就是主觀的，單個家庭在考慮某些剛性需求(必需的吃、穿、住、用、行等)的基礎上，可以任意決定自己的效用函數。因此，對住房消費來說，支出多少或者多大的比重，就具有很大的主觀性了。Stone(2006)、KeinPSOn(1993)、Linnerman(1992)以及Hulchanski(1995)都對住房支付能力的主觀性問題進行了闡述，並對評判指標進行了相應的設計。正如2002年2月，英國國會的選舉委員會(u.K.Parliamen—tarySelectCommittee)的一份關於住房支付能力的官方聲明毫不留情的指出：“不論什麼房屋的住房支付能力，歸根結底都是主觀的。”

　　2.最優性

　　最優性是指，理性的家庭總會根據自己的收入約束和客觀情況，選擇自己最適合的住房消費方式，以使支付能力最大程度的滿足家庭需求。因此，我們可以認為支付能力能夠決定家庭的效用函數，而住房支出在家庭支出中占據著主要的地位，住房支付能力又能夠在很大程度上決定效用函數。通俗的講，單純從家庭支出的角度看，一個家庭居住什麼樣的房子才是最優選擇，答案是住他能夠買得起的，如果一處房子再貴一分錢這個家庭就買不起了，這處房子就是最優選擇。這種類似同義反覆的邏輯，也從另一個側面佐證了住房支付能力的主觀性。

　　3.可測度性

　　儘管住房支付能力是主觀的，但它仍有一定的規律可循。首先，家庭中的某些需求是剛性的；其次，在一個較為固定的時期，比如說十年內，家庭的收入及增長情況也是可以預期的：再次，家庭支出結構的變化也是存在一定規律的(比如馬斯洛需求層次理論所揭示的規律等)；第四，對於同一處住房而言，每月或者每年的支出也是相對固定的(利率、價格水平等因素會有一定的影響)。另外，由於主觀性的程度一般會隨收入水平的下降而降低，因此，收八水平越低的家庭住房支付能力的可測度性越強，而對於收入水平較高的家庭而言，雖可測度性減弱，但研究他們的支付能力顯然已失去很大意義。針對可測度性，筆者在後文中將討論可支付的標準問題。

　　4.易變性

　　易變性主要是指隨著收入水平以及社會地位(美國等西方國家中，社會地位的不同，其可獲得住房信貸的難易程度也有所差異)的變化，住房支付能力也會隨著改變。通常的規律是，收入水平提高及社會地位的提升，都會有助於家庭改善其住房支付能力。而且這種改善往往不是線性的，即會呈現出一種加速的上升態勢。例如，對於同一處住房，家庭收入增加所帶來的邊際作用，可能會大於可能會遠遠大於增加的收入用於其他方面支出的效用，而家庭就會將增加部分收入的絕大部分甚至是全部用於住房的支出。

　　影響住房支付能力的因素主要有住宅價格、家庭收入、融資方式、住房消費傾向等。由於這些因素處在不斷的變化之中，因而居民的住房支付能力也是動態變化的。

　　1.住宅價格

　　住宅價格指商品住宅的市場價格、經濟適用房的微利價格或廉租房租金(雖然住房消費還包括裝修費用、維修費用和物業管理費等用於住房消費的開支，但在研究住房支付能力時通常不予考慮)。

　　2.融資方式

　　融資方式包括抵押貸款類型、貸款價值比、還款期限、貸款利率、首付款比例以及還款方式等。貸款方式對支付能力的影響表現在：家庭對政府擔保貸款的支付力比商業貸款支付力強；首付款比例低、償還期限長則居民支付能力強；利率提高支付能力下降、利率下調支付能力增強。對年輕家庭，現實收入有限但頂期收入會逐步增加。累進還款方式會增強年輕家庭的住房支付能力。

　　3.住房消費傾向

　　世界銀行於1985年的一項調查表明，住房消費傾向有三個特點：①同期收入水平低的家庭比收入水平高的家庭住房消費傾向高，因為低收入家庭往往為了住房而排擠其他消費，另外也有消費偏好的原因；②長期來看，住房消費傾向隨總體收入水平的上升及恩格爾繫數的降低而增加；③自置居所者比租房者消費傾向高。

　　4.其他影響因素

　　家庭人口特征、婚姻狀況和家庭構成等因素會影響家庭的收入和消費，進而也影響家庭的住房支付能力。