房产市场

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房地产市场(Real Estate Market)

　　房产市场是以房产作为交易对象的流通市场，也是房屋商品交换关系的总和。

　　房产市场流通的房产，是有一定的房屋所有权和使用权的房屋财产。

　　狭义的房产，是指已经脱离了房屋生产过程的属于地上物业的房屋财产；

　　广义的房产，是指房屋建筑物与宅基地作为一个统一体而构成的财产，亦包含相应的土地使用权在内。

　　从交易对象区分，房产市场可划分为住宅市场与非住宅市场两大类。

　　住宅市场是房产市场的主体，根据住宅的档次，可细分为豪华型、舒适型、经济实用型和保障型四个不同层次的市场。

　　非住宅用房市场进而可细分为办公、商用、厂房、仓库等具体市场。

　　房产市场具有以下一些主要特点：

　　（1）房产市场的供给和需求的高度层次性和差别性

　　由于人口、环境、文化、教育、经济等因素的影响，房产在各个区域间的需求情况各不相同，房产市场供给和需求的影响所及往往限于局部地区，所以，房产市场的微观分层特性也较为明显。具体表现在，土地的分区利用情况造成地区及一个城市的不同分区，不同分区内房产类型存在差异，同一分区内建筑档次也有不同程度的差异存在。

　　（2）房产市场交易对象和交易方式的多样性

　　房产市场上进行交易的商品不仅有各种各样的、不同用途的建筑物，还包括与其相关的各种权利和义务关系的交易。交易方式不仅有买卖、租赁，还有抵押、典当及其他的让渡方式。

　　（3）房产市场消费和投资的双重特性

　　由于房产可以保值、增值，有良好的吸纳通货膨胀的能力，因而作为消费品的同时也可用作投资品。房产的投资性将随着收入的提高得到进一步的拓展。

　　（4）房产市场供给和需求的不平衡性

　　房产市场供求关系的不平衡状态是经常会发生的。虽然价格和供求等市场机制会产生调整供求之间的非均衡态的作用，但随着诸多市场因素的发展变化，原有的均衡态将不断被打破，因此，房产市场供求之间的不平衡性将长时期存在，而均衡始终只能是相对的。

　　房产市场是房地产业进行社会再生产的基本条件，并可带动建筑业、建材工业等诸多产业发展。房产市场通过市场机制，及时实现房产的价值和使用价值，可提高房地产业的经济效益，促进房产资源的有效配置和房产建设资金的良性循环。房产市场能引导居民消费结构合理化，有利于改善居住条件，提高居民的居住水平。因此，房产市场是房地产市场体系中最有代表性，也是最重要的部分，处于主体地位。

　　1.房地产供求总量与结构双失衡

　　(1)房地产供求总量失衡导致价格逐年上涨中国人口众多，并逐年上涨，加之我国的城镇化水平逐渐提高，每年有大量农村人口成为城镇人口，这也将对房地产产生较大需求；同时，我国家庭小型化趋势明显、婚龄人口持续增加等因素都刺激了房地产需求的增加；最后，房地产价格逐年上涨，国内外均看好这个投资板块，这样投机需求又占了一部分。

　　(2)房地产供求的结构失衡房地产需求量很大，但是房价收入比相差大，决定了很多人的需求得不到满足，尤其是低收入的人口；房地产供给本来就不多，加之供给结构不合理，高档商品房空置而需求很旺的经济适用房和廉租房供不应求，少之又少，房地产无效供给和有效需求的矛盾十分突出并且呈扩大的趋势，这样造成了中国的房地产供求的结构性失衡。

　　2.房地产市场泡沫越来越大。

　　房地产市场是否出现泡沫在国内还有很多争议，在此参考发达国家的经验，用“空置率”、“房价收入比”和“租售比”来加以分析。

　　①房屋空置率。一般房屋空置率5%为适宜，10%为警戒空置率，而我国一些城市的空置率已经明显超过l0% 。

　　②房价收入比。世界银行规定房价收入比不应超过5：1，而我国商品房价格节节攀升，北京、上海的已经达到10倍以上。

　　③租售比。国外一般约为1：100，而我国有的城市已经早就超过了这个标准，据测算，杭州房屋的租售比甚至达到了1：300。

　　从以上三个指标来看，我国的房地产市场已经出现了严重的泡沫化。

　　1.土地成本高导致房价刚性很强土地作为最基本的生产要素，其出让收入、房地产税收已经成为区域经济发展的最主要的资金来源。一轮又一轮的“圈地运动”，一个又一个“地王”的产生，无不催升着房价。然而，在全国省级以上的900多家开发区中，国家批准规划土地近3 000万亩，已经开发的仅占其中的13.5% ，近2 600万亩土地闲置，并且还有大量的银行贷款和稀缺土地的浪费。重税主义在房地产市场很严重，税收成本越来越高，这些税收很多都是重复的，而且打着平抑房价的幌子，却成为推高房价的因素。我国现行房屋价格中，土地出让金约占16%，拆迁补偿费约占25%，税收约占9%，三项合计约占房价的50%。此外建安成本仅占房价的35%，贷款利息占房价的8%，利润约占7%；而在西方国家，地价及税费三项合计仅占房价的20%，建安成本占73% ，利润占7%。从以上数据对比可以看出，我国市场的高房价并不仅是因为开发商为了获取高利润所致，而是与房价中税费比重过高直接相关。这些都迫使开发商不得不定高价，如果土地成本和税负成本不下降，很难要求房价有很大的回落。

　　2.房地产供应的结构性失衡中低价房是未来住宅消费的主导，这是我国国情所决定的。然而政府为了绩效和城市形象，开发商为了短期效益最大化，把大量的人力财力投入到高档商品房建造上，这就造成了高档房闲置无人问津，而中低档的经济适用房得不到有效地供给。人们对房子的需求是刚性的，人们硬着头皮去买，这就更进一步推高了房价。

　　3.通货膨胀的预期使人们投资房子保值增值中国人的传统观念导致其对房子的依赖心理很大，在外部通货膨胀愈炒愈烈的情况下，人们将资金投入楼市。这样又增加了一部分有效需求，房价直推而上。

　　4.国内外投资、投机和炒作行为的结果从国际上看，我国现在楼市是利率和税收最低的，加上人民币的短期升值以及大陆对房地产投机的通行无阻，海内外“热钱”纷纷进入我国投机房地产，严重扰乱了房地产的秩序。

　　1.对土地空置问题的处理供求的结构均衡调节要从存量上人手，这就要求招标之后还原闲置土地的有效性。政府可以出台相关法律，通过收回、收购、兼并、拍卖等方式实现政府对土地的垄断，让土地回到真正有实力、真的需要土地并干实事的开发商手中。

　　2.适当减少开发商税收的压力不平衡征税使得房地产开发商税收负担过重、成本过高，导致市场的高房价。高房价必然抑制消费需求，不利于房地产的可持续发展，不利于国民经济的健康发展。开发商的成本降低，房价才有下调的空间。

　　3.开发商树立可持续发展的观念。合理利用资源从房地产可行性、规划设计、建设、营销到管理全过程进行分析，综合运用环保和节能新技术，充分利用太阳能、风能等自然能源，减少对不可再生资源的消耗，提高能源利用率，增加住宅产品的技术含量，增加居民生活的舒适度，提高居住环境质量，使房地产开发进入可持续的良性循环发展。加强城乡的规划，防止拆了又建的重复性工作，节约了资源。保障住房资源的可持续性，给子孙后代留下可以再利用的房屋和土地。

　　4.增加经济适用房的开发经济适用房的有效性是显而易见的。解决中国越来越多的人口对房屋的需求，这是根本策略之一。

　　5.完善立法加强立法，规范房地产的投资及投机行为，杜绝房地产炒作行为，是防止房地产价格不正常增长的有效办法。

　　对于国际“热钱”不可大意，中央应做好宏观调控，防止中国楼市的混乱无序。对付不法行为要“有法可依，有法必依，执法必严，违法必究”。

　　6.严格房地产商的准入制度目前我国房地产企业数量多、负债率高，资金来源单一， 银行信贷比例过大，很多不合格，因而应提高市场准入门槛。

　　7.建立房地产预警预报体系建立房地产预警预报体系的试点工作主要涉及三方面内容，一是房地产基础数据及相关信息数据的采集；二是房地产信息数据的整合分析和发布；三是预警预报指标体系和预警预报制度的建立。