新鸿基地产集团

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　　新鸿基地产发展有限公司（简称“新地”）（港交所：0016）是一家在香港交易所上市的地产公司。主要业务是发展及投资地产物业以供出售及租赁之用。

　　新鸿基地产在中国大陆的北京和上海设有分公司。新鸿基地产热心慈善事业，设有一个基金会，用来帮助中国内地穷困大学生完成学业和帮助建设大陆大学。2005年末，基金会资助多位内地贫困优异学生到香港大学，完成学业。

　　集团业务

　　集团的核心业务为发展物业供销售及投资，亦经营多项地产相关业务，包括：

• 酒店
• 金融服务
• 保险
• 物业管理

　　另外，本集团亦有投资以下行业：

• 电讯
• 资讯科技
• 运输、基建及物流

　　这些业务投资风险低，长远可增加集团的经常性收益。

　　土地储备及物业组合

　　集团是香港拥有最多土地储备的公司之一，达 4,350 万平方呎，包括：

• 发展中物业 1,960 万平方呎
• 投资物业 2,390 万平方呎
• 在新界拥有超过 2,300 万平方呎农地，大部份正申请更改土地用途，主要用作发展住宅物业

　　集团的投资物业组合多元化，在 2006/07 财政年度，为集团带来港币 72.16 亿元的总租金收益。

　　集团财务

　　集团坚守审慎理财政策，维持高水平流动资金及低借贷比率，绝大部份借贷均为港元，故外汇风险极低。本集团的财政实力可从外币信贷评级中反映出来：

• 标准普尔 - A 级信贷评级
• 穆迪 - A1 级信贷评级

　　顾客服务

　　集团恪守以客为先的宗旨，经常聆听顾客的需要，在不同范围提供最适切的服务。

• 新地会的成立，旨在加强顾客服务，促进双向沟通。目前会员 26 万人。
• 属下物业管理公司提供优质售后服务，屡次获奖。

　　集团致力维持高水平的商业道德标准、有效的权责机制、以及在业务各环节保持高水准的企业管治，凭著尽责及诚实的态度经营业务，以符合集团及股东的长远利益。

　　集团深信良好的企业管治，能为业务发展建立稳健的基础，为市场提供质产品及服务，同时为股东带来最佳回报。

　　集团成立了审核委员会以确保完善的汇报及内部监控机制，委员会成员大部份为独立非执行董事。 此外亦成立了薪酬委员会和提名委员会。 高效率的董事局，以及第一时间向股东发放相关公司资讯，均可彰显集团保障股东利益方面的成绩。

　　集团透过适时向股东及投资者发放企业资讯，保持高透明度。集团透过以下途径，实践第一时间发布企业讯息的承诺：

• 年报及中期报告
• 定期出版期刊如《新地季刊》
• 新闻发布

　　此外，集团在公布业绩后，随即举行发布会及分析员简布会，由集团董事及管理层解答提问。分析员简布会亦会于因特网上播放。

　　集团在企业管治采取主导方向策略，因而备受讚誉：

• 获财经杂志 Corporate Governance Asia 颁发 2007 年度亚洲最佳企业管治大奖。
• 于 2007 年获财经杂志 The Asset 选为香港最佳企业管治公司。
• 获财经杂志 asiamoney 评选为 2006 亚洲及香港最佳企业管治公司第一名 ( 最佳公司资料披露与透明度、最具责任感的董事局与管理层、最佳股东权益及公平待遇、以及最佳投资者关系)。
• 获《Corporate Governance Asia》杂志颁发 2006 年度「亚洲最佳企业管治大奖」。
• 于 2004 年获 《The Asset》 杂志选为「香港最佳企业管治公司」第一名。
• 于 2004 年获 《Asiamoney》 杂志选为「香港企业管治最佳公司」
• 于 2004 年获 《FinanceAsia》 选为 FA100 指数公司中，香港最佳企业管治之公司。
• 于 2003 年获 《Euromoney》 杂志选为「香港最佳企业管治地产公司」
• 于 2002 年获 《Asiamoney》 杂志选为「亚太区最佳企业管治地产公司」
• 于 2002 年获 《The Asset》 杂志选为「香港十大最佳企业管治公司」
• 于 2001 年获 《Financial Intelligence Asia》 杂志选为「亚洲区最佳企业管治地产公司」

　　香港的住宅市场除了有若干家中小型房地产商参与竞争外，主要是由新鸿基、长江实业、恒基兆业地产和信和置业等这几家大型地产商所控制。从下图反映的香港当地开发商市场份额情况看，当地住房市场主要由六家地产商所控制，其中新鸿基和长江实业两家地产商拥有的份额达44％，占据近市场的半壁江山。

　　以土地储备（landbank）而论，新鸿基是香港最大的地产开发企业。截至2004年底，新鸿基土地储备总量高达4290万平方英尺、其中用于物业开发（property under development）为2150万平方英尺、物业投资组合（completed investment property）2140万平方英尺。

　　在公司总投资开发项目中，住宅项目占有60％、办公楼17％、工业用房10％、5％的零售店和8％的酒店。新鸿基开发项目的地域分布为港岛和九龙占50％，新界50％。

　　物业投资则分布在一些新建乡镇的购物中心，约为41％、办公楼32％以及工业用房18％。其余投资在住宅和酒店，分别为5％和4％。物业投资分布在港岛、九龙和新界的比例分别为28％、26％和46％。

　　三十多年以来，新鸿基一直坚守房地产开发和经营这门主业，其发展战略可称明智稳妥。公司地产业务主要分为物业开发（property development）和物业投资（investment property portfolio）两大项。

　　1、审慎理财

　　新鸿基理财政策十分审慎。

　　公司账面的流动资金充裕，2003－2004年中期期初的股东权益净负债率仅为11.7％，到2004－2005中期又进一步降至9.6％。鉴于地产类企业能有如此优良的负债水平，国际信贷评级机构穆迪（Moodys）在2003－2004年中期将新鸿基的信贷评级提升为A2，将公司的前景评定为乐观；在2004－2005中期又进一步提升至A1，将公司前景评定为稳定。这是香港地产界企业迄今为止所获得的最高信贷评级。抛开被评级主体性质不论，新鸿基此次信贷评级之高与港府的信用评级达到同一水平，实属不易。

　　取得如此经营成果一方面是因近年住宅市场由低谷逐步复苏，但另一方面则彰显了公司的经营能力和审慎的财务方针。从公司公开信息中可了解到，新鸿基不参与投机性极强的各类金融衍生产品交易活动。同时，在公司负债中也慎重地考虑借款的汇率风险，债务构成绝大部分为港币，如此贷款政策将公司的汇率波动风险降到几乎可忽略不计的程度。

　　公司经营者在很多诱惑和机会面前都不为所动，仍能考虑到投机活动危及公司利益的巨大风险。由此足以证明公司董事会和经营者在有效的约束框架内，基本做到了为公司全体股东和其他利益相关者谋取利益最大化的践约。鉴于新鸿基优良的信用评级，当地银行界对公司的贷款热情甚高，给予高额的信贷额度，且成本低廉，无需任何公司资产做抵押。

　　在几家大型地产商控制市场的情况下，更高的市场份额意味着企业可以循下面两种途径增加企业利润，一是能够充分利用规模经济来降低成本；二是企业在一定程度上拥有控制市场的潜在能力。具有更高市场份额的地产企业在一定程度上具有了市场定价者身份。在市场价格竞争相对不足的情形下，这些大型企业拥有更大的定价自由度，企业的利润率和投资回报率也会随之提升。在此环境中，企业除了在品牌、认知度、市场声望、产品质量和设计上竞争外，最主要的竞争方面是土地储备数量和能力上的竞争。对中小地产商而言，这些大型地产商的财务优势更使得它们在收购土地的融资上具有无可比拟的优势。

　　2、极强的土地储备及运营能力

　　根据公开信息可知，就新鸿基的土地储备来看，其他大型地产商与之相比无出其右。公司最新中期报告显示其住宅土地储备量足以支撑公司项目开发至2008年，如果将当前尚待转移用途的农用土地计算在内，新鸿基的住宅开发用地甚至能维持更长时间的项目开发。

　　有能力找到储备土地是一回事，是否有能力融资买下土地则是另一回事。新鸿基的经营能力和理财政策让其具有这方面的优势。公司目前9.6％的股东权益净负债率是香港地产业界中最低的，因此享受着放贷机构和银行给予的极低借款成本（香港同业拆借利率＋25个基点）。金融机构更加看中新鸿基地产每年来自820万平方英尺的物业投资，公司由此可获50亿港元的年租金总收入。即使新鸿基当期不做任何物业开发项目和销售，这笔庞大的租金收入也足以使公司轻松偿还借款利息和股息。据新鸿基在公告中称，为进一步增强这部分业务盈利能力，公司将在未来5年内继续追加820万平方英尺的物业投资。

　　公司以拥有多元化用地类型方式，也增加了满足市场中各种不同需求的灵活性。公司在新界地区拥有2100万平方英尺待转农业土地。这部分土地基本上都位于现有或计划建造城铁沿线，且大部分为城市建设储备用地（in process of land use conversion）。

　　1、产品和服务差异化

　　在一个日趋集中化的市场中，产品和服务的差异化无疑是确立竞争优势的重要手段，是比价格竞争更加有效的发展战略。经验说明，市场参与者易于模仿价格竞争。而采取利润平均化和产品服务差异化战略使对手难以跟随。这不仅使企业能保住利润水平，甚至能通过差异化定价手段来提升利润回报的能力。新鸿基通过长期努力创立的差异化产品和服务系列已成功地建立和维护了一批喜爱公司产品和服务品牌的客户群体。公司手中现握有大量不同开发用途的储备土地，也可以不同的规划和设计方案、不同的地点、规模和周边综合设施来满足各种类型客户群体的需求。

　　2、优良产品和服务质量

　　新鸿基地产在项目开发中完全采取了一套称之为“立体式集成化”（vertical integrated development process）的开发程序，保证了公司对开发项目质量的全程监控。目前，新鸿基的产品和服务在市场上基本做到了有口皆碑。

　　在这套管理程序中，公司旗下的各类专业人士对从包括购置土地、规划设计、材料采购、建筑施工、项目监控、销售、物业管理、维护维修，甚至住宅园艺的整个开发过程进行监控，以确保产品和服务质量满足客户要求。

　　为提高产品质量，新鸿基是香港地产开发中率先使用日本红外勘测新技术、确保建筑物外墙质量的地产商。针对香港建筑物最常见的雨水渗漏问题，公司对新住宅的外墙面和窗户要做两遍防漏水检验。

　　新鸿基还针对建筑久远的住宅物业管理进行专门设计和精心运营。当这类房屋作为二手房在市场进行交易时，并未因建筑时间久远而价值下跌。在二手房市场上，新鸿基物业管理的房屋价格一直处于市场高端地位，与其他开发商的产品拉开了差距。

　　新鸿基设有专业化的面向客户服务的产品转移组织，负责向购房者移交房屋，同时还负责移交产权后一年内的免费维修服务，以确保产品质量满足客户要求。新鸿基是香港首家向购房者提供一年免费保修和维修的地产开发商，这目前在香港仍不多见。尽管一些开发商也开始急起直追，学习新鸿基这些经营方式，但无论如何在目前阶段，新鸿基在品牌和质量控制方面仍一直处于业界领先地位。由于长期注重开发项目与售后服务质量，新鸿基在香港地产界已赢得很高的声望。公司开发的项目即意味着品质，其售价往往高于竞争对手。

　　新鸿基不仅仅在香港执业界牛耳，它也将业务领域陆续扩大到内地市场。

　　新鸿基地产投资开发的重点地区分布在上海、广州、北京和珠江三角洲地区。表6总结了新鸿基地产截至2004年在内地从事地产活动规模。

　　从以上两表看新鸿基地产在大陆的经营规模与其在香港相比只能算做试水。但至少说明公司仍看中了大陆的商业和酒店市场，住宅市场仅仅是象征性的介入。估计这样的进入战略是受到内地住宅消费水平低和消费结构因素的很大影响。另外，内地住宅开发和投资风险性往往大于香港。

　　由于目前内地沿海地区，特别是珠江和长江三角洲地区是经济最发达地区，消费水平也高，所以新鸿基在内地地产市场活动主要集中在上海、北京、广州和珠江三角洲地区。

　　公司能否按部就班地按照事前制定的计划顺利经营，主要在于制定指导思想的董事会。从公开材料看，2003－2004年度董事局有16位董事组成，其中非执行董事8位，这8位非执行董事中包括了3位独立非执行董事。董事局全年至少召开两次全体董事会议，全体董事出席率接近百分之百。非执行独立董事承担着重要的角色，他们除了为新鸿基经营业务带来多方面的专业知识外，还在保障全体股东利益方面起到了重要作用。他们积极参与公司政策制定以及监督管理过程，使得公司获益匪浅。

　　为保障董事们能顺利地履行自己的职责，董事会在认为有必要的情况下为有关董事安排聘请顾问团或专业咨询人士，协助他们完成工作。公司董事会下设的独立审核委员是由独立非执行董事担任主席，其他的两位成员由非执行董事出任。经董事会授权后，委员会的职责包括，

　　1、审核公司财务报告和审计报告，以确保其内容能对公司的财务状况做出正确的记录和评价

　　2、审核公司聘用审计机构的条款，以及罢免和更换审计机构

　　3、在必要时与审计机构进行沟通

　　4、审核公司经营过程中的内部监控机制

　　5、对会计政策应用提出建议

　　此外，新鸿基良好的管理方式也体现在对外提高公司信息透明度。这是考量公司治理水平的又一项标准。新鸿基建立了与公司投资者和市场人士进行广泛沟通的多条渠道。公司定期向股东和分析人士提供公司发展战略和新业务开发的重要信息。提供信息渠道包括公司年报、中报、公司刊物、新闻发布会，所有这些材料都在公司网站上公布，供公众了解公司的动向。公司还定期与市场分析人士举行业务座谈会，介绍最新业务动态。公司提高信息透明度使社会公众对公司更有信心。

　　凭着公司在市场中的优势地位、良好的盈利表现、公司治理和高素质管理实践，新鸿基集团被《Euromoney》杂志评选为2003年“亚洲最佳地产公司”第一名。这已是新鸿基连续四年获此殊荣。同年，新鸿基也被该杂志评选为“香港最佳公司治理地产企业”。集团于2004年被亚洲区内著名杂志《FinanceAsia》连续第二次评选为“亚洲最佳地产公司”。这证明了新鸿基的良好公司治理、经营管理实践，以及与外界公众建立的良好关系获得业界普遍认同。

　　同时，根据公司治理评级机构（第三方）观察，新鸿基在包括公司制度、信息透明度、独立性、责任和义务、公平公正和社会责任心这六个公司治理内容上均获得很高评价。

　　地产开发企业作为服务性的企业，员工的作用像其他服务性企业一样重要。新鸿基在公司内努力推行一种“企业公民”计划。其主要作用是让员工认识到，他们是企业价值形成中不可或缺的一部分。

　　新鸿基集团一套完善的人力资源开发和管理制度，为建立卓越素质的员工队伍提供了理想环境，使员工们可在工作中发挥出最大潜能。通过奖励、赞扬、提升、培训、继续教育和员工沟通等多种方式让员工在良好的工作环境下进步成长。

　　公司建立的企业文化使员工们认同自己是公司的一部分，具有共同目标。新鸿基设有长期奖励计划，鼓励员工在改善工作质量和效率上提出自己的建议和看法。公司每年都要奖励那些提出具有建设性和创造性意见的员工。这些建议由此也使公司对不同的范围内的工作更加精益求精；产品质量、客户服务、环境保护等方面得到提升，物业管理和建设方面成本控制更加有效和精确。

　　各级员工之间的相互沟通和交流也为每一位员工带来归属感。公司以内部刊物、海报、电子邮件和公司内部网络等不同渠道传达企业的最新信息；以研讨会和非正式发布会等不同场合下解释和阐述企业价值观、发展目标和业务进展状况。公司同时也大力推进公司各部门间的了解和沟通，利用公司举办的各种活动场合让各部门员工进行交流，增进了解，以达到提升整个公司团队精神的目标。

　　公司还针对不同业务部门员工制定了不同的培训和事业发展计划，以提升员工在面对竞争日益激烈环境中所必备的专业技能和知识，最终实现优质产品和高效服务的目标。公司还鼓励员工进修和终身学习，为员工提供必要的条件和机会。

　　公司仍与那些已退休的员工保持联系。公司以设立“新地常青会”的形式让退休员工继续与公司保持往来，并聆听他们对公司业务改进和未来发展的看法和意见。