住宅储蓄存款

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　　住宅储蓄存款是指机关，团体、部队和企事业单位按照规定用于购买、建造和维修住宅的资金以及城镇居民用于购房、建房和维修的住宅资金，在使用前以一定的形式存入银行所形成的专项存款。银行按照存款的种类和时间不同，结合一定的条件可借给存款人存入资金的一定比例和期限的住宅借款。^[1]

　　各种储蓄存款在存储方式上可以有很多不同的选择，在目前的具体操作中，最常用的有以下三种：

　　1．整存整借，整借零还

　　住宅储蓄一次性存人，存款的数额不限，期限分为一年、二年两种，到期一次支付本息，住宅金融机构按照存款时间来确定贷款期限。如果住宅储蓄一年到期后，储户可以申请1—5年的住宅贷款，最高借款额不得超过住宅储蓄额。借款人必须在合同规定的还款期限内按月平均归还借款本息，有条件的话也可以提前清偿全部贷款本息。

　　2．零存整取，整借零还

　　这种存贷方式是目前普遍采用的一种住宅储蓄。此项住宅储蓄期限分为1—5年不等，数额不限。储蓄到期后可以申请借款，借款期限可比储蓄期限延长一倍，最高借款额不能超过储蓄额的二倍，原储蓄额在存期内不得支取，借款人在规定的还款期内按月平均归还贷款本息。计算月平均还款额时要扣除储户已存人的存款额。储蓄额超过贷款本息时，银行抵扣贷款本息后的余额退还给借款人。

　　3．整存不取，整贷零还

　　住宅储蓄的数额不限，期限为一年、二年不等，但要求一次性存人。储蓄一年到期后储户可以申请借款期为1—5年的借款。储蓄两年到期后，储户可以申请1—10年的住宅贷款。最高贷款额均不能超过存款的两倍。借款人在合同规定的期限内按月平均归还借款本息，当存款额超过所欠借款之和时，银行可以直接从存款中抵扣，余款退还给借款人。

　　住宅储蓄可以归纳为具有以下几个特点：

　　1．定向性

　　无论是企事业单位的存款还是居民个人的储蓄，其基本的目的都是为了开发住宅，改善职工和个人的住宅条件。因而，储户在进行存储业务时就已经知道这笔存款今后的使用方向，可以这么说住宅储蓄始终贯彻的是专款专用的经营方针。

　　在前几年的操作过程中，住宅储蓄是申请住宅贷款的先决条件和衡量的标准。只有存人了一定额度的款项后，居民和企业才有可能获得住宅金融机构的贷款，来弥补购建住宅资金的不足。与住宅储蓄的这一功能相对应，这笔款项的很大一部分专门用来发放住宅贷款，增强了住宅储蓄和存款的定向性的特点。

　　由于住宅储蓄存款具有定向性的特点，比其他的融资渠道更加稳定。因此尽管房地产开发还可以发行债券、股票、抵押贷款等方式来取得资金，但储蓄存款逐渐成为住宅金融市场投资基金的主要来源。

　　2．低息性

　　住宅储蓄的存款人和借款人具有一次性和连续性的特点，存款在存够一定数额的资金后，可以在规定的期限和额度内取得借款。也就是说，存款人在存人款项时，可以按规定取得利息；同样，在贷款时需要支出利息。因此住宅储蓄存款利息没有必要也不宜定高，这样可以减轻借贷者的压力，有利于充分发挥储蓄存款的作用。因此相对于其他储蓄而言，住宅存款的利息都比较低，甚至无息。与其他的储蓄存款相同的是，当住宅储蓄的储蓄年限愈长，利息相应地也就越高。

　　3．选择性

　　住宅储蓄的参与者是多方面的，必然导致它的选择空间也就随之增大。开办住宅储蓄业务的机构一般都比较灵活，商业银行或者非银行金融机构都可以办理。各商业银行开办住宅储蓄业务的同时，还可以专门成立房地产信贷部来开办此项业务。同时，根据房改需要，地方政府、财政、税务、工商部门也可以合作成立住宅储蓄银行。此外，非银行金融机构和信托投资公司等部门也积极参与这一业务领域的开拓。因此，可以这么说，我国正在逐步形成一个相对完善的住宅信贷体系。

　　由于众多金融机构的参与，给购房者带来了不少的好处。购房者在申请购房贷款时就有了更多的选择，贷款也就比较容易，不会再出现很多购房者想借款却无从下手的窘境，有利于切实解决居民的住宅问题。

　　4．契约性

　　我国现阶段，绝大多数人收入还较低，购建住宅尚有困难，需要银行贷款助一臂之力。目前，按揭、公积金贷款和组合贷款的推出就是为了满足居民的这种需求，事实证明这些贷款方式的推出，很大程序上缓解了居民购房难的问题。

　　与一般的银行贷款相比，住宅贷款有其自身的特点，它必须以房屋抵押或以住宅储蓄为先决条件，要先存后贷，同时贷款的数量、期限、利息和储蓄额相关，这些限制条件一般都在事先就予以规定，签订相应的合同。

　　在这种条件下，虽然一般的银行储蓄业务都实行“存款自愿，取款自由”的原则，但住宅储蓄由于具有契约性的特点，储蓄的数量和期限都受合同的限制，就具有一定的强制性的特点，公积金住宅储蓄就是其中的一个例子。

　　5．稳定性

　　住宅是个人生活的必需品，再加上价值高，一般的职工不可能在短期内筹集足够的资金，拥有自己的房子。即使要存足首期付款的额度也需要相当长的时间，更何况还要还本付息，时间就更长了。在国外，有些贷款可长达15—30年。目前，我国购房抵押贷款的期限一般是10年，最长不超过30年。居民要想拥有自己的住宅短则数年，长则一辈子。因而，它是一个长期的过程，与其唇齿相依的住宅储蓄存款也是一个长期的过程，比之其他种类的储蓄具有一定的稳定性。

　　住宅储蓄受经济合同法和国家行政法规的保护，从总体上看，它是一种有计划的储蓄贷款形式，而且存、贷款利息从一开始就固定下来，不受市场波动和资金供求的影响。所以，具有定时定额的稳定性。