住宅儲蓄存款

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　　住宅儲蓄存款是指機關，團體、部隊和企事業單位按照規定用於購買、建造和維修住宅的資金以及城鎮居民用於購房、建房和維修的住宅資金，在使用前以一定的形式存入銀行所形成的專項存款。銀行按照存款的種類和時間不同，結合一定的條件可借給存款人存入資金的一定比例和期限的住宅借款。^[1]

　　各種儲蓄存款在存儲方式上可以有很多不同的選擇，在目前的具體操作中，最常用的有以下三種：

　　1．整存整借，整借零還

　　住宅儲蓄一次性存人，存款的數額不限，期限分為一年、二年兩種，到期一次支付本息，住宅金融機構按照存款時間來確定貸款期限。如果住宅儲蓄一年到期後，儲戶可以申請1—5年的住宅貸款，最高借款額不得超過住宅儲蓄額。借款人必須在合同規定的還款期限內按月平均歸還借款本息，有條件的話也可以提前清償全部貸款本息。

　　2．零存整取，整借零還

　　這種存貸方式是目前普遍採用的一種住宅儲蓄。此項住宅儲蓄期限分為1—5年不等，數額不限。儲蓄到期後可以申請借款，借款期限可比儲蓄期限延長一倍，最高借款額不能超過儲蓄額的二倍，原儲蓄額在存期內不得支取，借款人在規定的還款期內按月平均歸還貸款本息。計算月平均還款額時要扣除儲戶已存人的存款額。儲蓄額超過貸款本息時，銀行抵扣貸款本息後的餘額退還給借款人。

　　3．整存不取，整貸零還

　　住宅儲蓄的數額不限，期限為一年、二年不等，但要求一次性存人。儲蓄一年到期後儲戶可以申請借款期為1—5年的借款。儲蓄兩年到期後，儲戶可以申請1—10年的住宅貸款。最高貸款額均不能超過存款的兩倍。借款人在合同規定的期限內按月平均歸還借款本息，當存款額超過所欠借款之和時，銀行可以直接從存款中抵扣，餘款退還給借款人。

　　住宅儲蓄可以歸納為具有以下幾個特點：

　　1．定向性

　　無論是企事業單位的存款還是居民個人的儲蓄，其基本的目的都是為了開發住宅，改善職工和個人的住宅條件。因而，儲戶在進行存儲業務時就已經知道這筆存款今後的使用方向，可以這麼說住宅儲蓄始終貫徹的是專款專用的經營方針。

　　在前幾年的操作過程中，住宅儲蓄是申請住宅貸款的先決條件和衡量的標準。只有存人了一定額度的款項後，居民和企業才有可能獲得住宅金融機構的貸款，來彌補購建住宅資金的不足。與住宅儲蓄的這一功能相對應，這筆款項的很大一部分專門用來發放住宅貸款，增強了住宅儲蓄和存款的定向性的特點。

　　由於住宅儲蓄存款具有定向性的特點，比其他的融資渠道更加穩定。因此儘管房地產開發還可以發行債券、股票、抵押貸款等方式來取得資金，但儲蓄存款逐漸成為住宅金融市場投資基金的主要來源。

　　2．低息性

　　住宅儲蓄的存款人和借款人具有一次性和連續性的特點，存款在存夠一定數額的資金後，可以在規定的期限和額度內取得借款。也就是說，存款人在存人款項時，可以按規定取得利息；同樣，在貸款時需要支出利息。因此住宅儲蓄存款利息沒有必要也不宜定高，這樣可以減輕借貸者的壓力，有利於充分發揮儲蓄存款的作用。因此相對於其他儲蓄而言，住宅存款的利息都比較低，甚至無息。與其他的儲蓄存款相同的是，當住宅儲蓄的儲蓄年限愈長，利息相應地也就越高。

　　3．選擇性

　　住宅儲蓄的參與者是多方面的，必然導致它的選擇空間也就隨之增大。開辦住宅儲蓄業務的機構一般都比較靈活，商業銀行或者非銀行金融機構都可以辦理。各商業銀行開辦住宅儲蓄業務的同時，還可以專門成立房地產信貸部來開辦此項業務。同時，根據房改需要，地方政府、財政、稅務、工商部門也可以合作成立住宅儲蓄銀行。此外，非銀行金融機構和信托投資公司等部門也積极參与這一業務領域的開拓。因此，可以這麼說，我國正在逐步形成一個相對完善的住宅信貸體系。

　　由於眾多金融機構的參與，給購房者帶來了不少的好處。購房者在申請購房貸款時就有了更多的選擇，貸款也就比較容易，不會再出現很多購房者想借款卻無從下手的窘境，有利於切實解決居民的住宅問題。

　　4．契約性

　　我國現階段，絕大多數人收入還較低，購建住宅尚有困難，需要銀行貸款助一臂之力。目前，按揭、公積金貸款和組合貸款的推出就是為了滿足居民的這種需求，事實證明這些貸款方式的推出，很大程式上緩解了居民購房難的問題。

　　與一般的銀行貸款相比，住宅貸款有其自身的特點，它必須以房屋抵押或以住宅儲蓄為先決條件，要先存後貸，同時貸款的數量、期限、利息和儲蓄額相關，這些限制條件一般都在事先就予以規定，簽訂相應的合同。

　　在這種條件下，雖然一般的銀行儲蓄業務都實行“存款自願，取款自由”的原則，但住宅儲蓄由於具有契約性的特點，儲蓄的數量和期限都受合同的限制，就具有一定的強制性的特點，公積金住宅儲蓄就是其中的一個例子。

　　5．穩定性

　　住宅是個人生活的必需品，再加上價值高，一般的職工不可能在短期內籌集足夠的資金，擁有自己的房子。即使要存足首期付款的額度也需要相當長的時間，更何況還要還本付息，時間就更長了。在國外，有些貸款可長達15—30年。目前，我國購房抵押貸款的期限一般是10年，最長不超過30年。居民要想擁有自己的住宅短則數年，長則一輩子。因而，它是一個長期的過程，與其唇齒相依的住宅儲蓄存款也是一個長期的過程，比之其他種類的儲蓄具有一定的穩定性。

　　住宅儲蓄受經濟合同法和國家行政法規的保護，從總體上看，它是一種有計劃的儲蓄貸款形式，而且存、貸款利息從一開始就固定下來，不受市場波動和資金供求的影響。所以，具有定時定額的穩定性。