房地產升值

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　　房地產升值是指在社會經濟正常發展的條件下，從長遠的發展趨勢看，房地產的市場交換價格不斷上升的趨勢。

　　受經濟、社會、行政政治和環境因素的影響，房地產價格在時間上處於不斷的變動之中，尤其是受經濟景氣迴圈的影響，房地產價格也呈現出上升、下降、再上升的周期性迴圈特點。但是，房地產價格的周期性變動不是在同一水平上簡單地重覆，而是在迴圈中不斷上升，即螺旋式上升。房地產升值與一般商品的價格上漲有原則區別。房地產升值表現為一種市場價值穩定上升的趨勢。儘管在特定的經濟條件下，受通貨膨脹的影響，一般商品物價也會不斷上升，但房地產價格上升的幅度往往大於一般物價漲幅，也就是說，如果扣除物價上漲因素，房地產價格仍有上升，這種上升就意味著房地產內在市場交換價值的增長。這就是房地產所特有的升值現象。

　　房地產升值的實質是土地的升值，也就是說，是土地升值引起了房地產升值。從物質構成上來講，房地產的兩大基本物質構成要素中，建築物是不會升值的，因為建築物在使用的過程中，正常使用的負荷和風吹日曬等外界因素，都會造成建築物的物質磨損，此外，由於新的建築物不斷涌現，原有建築物的材料、設備、外觀、結構佈局都會相對過時，造成其市場需求減少，這些都使得建築物的內在價值降低，而土地則不同，它的內在價值會不斷上升，從而引起房地產升值。

　　土地的升值首先是由其特定的供求關係所決定的。我們知道，地球上的土地總量是固定不變的，對於某一個特定的國家或地區的某一特定的土地類型，即使可以通過一些方式來增加土地，如填海造陸以增加工業、交通用地，但相對於土地的總量而言，這種增加也是非常有限的。而隨著社會經濟的不斷發展和人口增長，人們對土地的需求卻不斷增長，這就使得土地的供求矛盾日益尖銳，供不應求引起土地市場交換價值的提高。這種升值可以叫做需求拉動型土地升值。其次，是土地效率提高型升值。我們知道，土地的價值是受其效用制約的，隨著社會經濟的不斷發展，生產力水平不斷提高，土地的利用效率越來越高，這也促使了土地價值的上升。第三，是勞動積累型升值。土地是由土地物質和土地資本共同構成的自然經濟綜合體，其土地資本（凝結在土地中的一般人類勞動）也是構成其價值的重要成分，而隨著經濟的發展，投入土地勞動的增加，土地中積累了越來越多的人類勞動，也必然引起土地升值。第四，土地，用途轉換型升值。同一宗土地由低效益用途轉為高效益用途時，由於土地收益水平提高，導致土地價格相應上升。如農地變為非農地、工業用地變為商業用地，就會發生因收益提高而造成用途性升值。從長期來看，土地收益是不斷提高的，因此，土地也隨之升值。正是由於以上四個基本因素的影響，土地具有不斷升值的必然趨勢。

　　但是，必須註意，房地產升值是以一個國家或地區社會經濟的正常發展為前提的。因為沒有社會經濟的正常發展，就不存在對房地產的需求。同時房地產升值是一種長遠發展的趨勢，所以說房地產升值是在一定條件下形成的客觀規律。

　　房地產升值可以給房地產投資者帶來額外的收益。馬克思在論及房地產開發時就曾指出，高明的開發商正是通過巧妙地選擇開發地塊的位置，以享有土地升值的好處。如在上海，許多較早在地鐵一號線沿線進行開發的房地產商都獲得了遠高於正常利潤率的豐厚回報，就是因為分享了因地鐵興建而產生的土地升值。此外，對於置業投資者而言，房地產升值可以使其資產增值。因此，房地產升值可以刺激對房地產的投資，而房地產投資可以帶動建材、建築、家電等一系列相關行業的發展，從而有利於經濟增長。同時，由於均衡原理的作用，房地產升值可以促使人們對土地進行集約化使用，有利於使日益稀缺的土地資源得以充分利用。這一點在中國很多城市中也有大量的例證，如改革開放以後，許多城市的土地均有明顯的升值，這促使了大批房地產開發商將資金投入到一些地段優良但建築物已陳舊的舊城區進行改造，不僅使得寶貴的土地得到了充分利用，還大大改變了城市的面貌。此外，房地產升值是經濟增長和發展的表現，它作為一個重要的經濟信號，可以增強人們投資、消費的信心，具有穩定經濟局勢的重要作用。因此維持一定的房地產升值，是各國中央政府和城市政策的一致願望。但是，房地產升值也是導致房地產過度投機的誘因，如果投機過盛則會造成經濟過熱，容易產生經濟泡沫，引發經濟危機。1997年下半年開始的東南亞金融危機就與房地產過度投機造成的經濟泡沫密切相關。因此，目前世界各國政府都非常重視對房地產升值進行調控。

　　對房地產升值的調控主要是兩個方面：一是控制房地產升值的速度，既要維持房地產升值，又要將其幅度控制在適度範圍內，抑制非正常升值；二是合理分配升值收益，抑制過度投機。政府對房地產升值調控的主要手段有：經濟手段、法律手段和行政手段。具體可採用以下措施：

　　1.控制土地供應量

　　土地供應量是決定房地產市場總供給的基礎。而中國實行土地公有制，國家可以利用其國有土地所有者的權力，控制土地使用權出讓的規模。同時，國家還可以通過立法和行政審批的職能，控制耕地轉為建設用地的規模以及土地供應總量。

　　2.控制房地產投資規模

　　房地產投資是土地需求的主要方面，控制房地產投資就可控制土地需求，從而控制房地產升值。一方面，國家可通過基本建設項目立項審批，來控制包括國家預算內資金、地方和企業等自籌資金、銀行信貸資金等各類資金向房地產項目的投放規模；另一方面，國家還可通過調整利率等貨幣政策來控制投資需求。

　　3.實施房地產價格管理

　　通過制定城市土地基準地價、制定和發佈房地產價格指數來指導公眾，保持房地產價格的基本穩定。

　　4.通過稅收來合理分配房地產升值收益

　　從房地產升值的原因分析中，可知，房地產升值的價值來源是多方面的，它既有土地使用者對土地投資所帶來的部分，更有相當部分是由整個城市的建設投資所帶來的，所以，房地產升值收益不應由土地使用者獨享。中國制定的土地增值稅，就是通過稅收來分配房地產升值收益的一個重要措施。

　　5.通過規範房地產交易行為，抑制投機行為

　　房地產投機與房地產升值具有相互作用的特點。一方面，房地產升值是誘發房地產投機的主要原因；另一方面，房地產投機會產生大量的市場需求，更進一步推動房地產升值。當然，投機引致的升值是不正常的升值。因此，政府通常會通過制定房地產交易法規、規章來抑制投機行為。如規定取得土地使用權後在一定時間內不進行開發的，政府可收回土地；再如，規定預購的期房必須在取得房屋產權證的後才能轉讓。這些措施對“炒地皮”和炒期房的投機行為起到了很好的防範、控製作用。