物理折舊

出自 MBA智库百科(https://wiki.mbalib.com/)

物理折舊(physical depreciation)

　　由物理因素引起的折舊稱為物理折舊，主要由材料自然老化、正常使用的磨損、延滯維修損壞等物理因素而引起的結構、裝修、設備等部分的磨損，從而使其價值逐漸遞減。

　　物理的折舊因素有下列幾項：

　　1、使用過程中人為的損壞；

　　2、建築物的自然老化；

　　3、由於設計、用料或施工原因而造成的“先天性”磨損；

　　4、災害性損壞，因水災，風災和地震等造成的破壞；

　　前兩種物理折舊一般與時間成正比，所以可以根據使用年數在某種程度上作劃一的折舊測定。後兩種情況則不與使用狀態發生正相關關係，所以不可能根據使用年限作統一的測定。

　　折舊是各構成項目中最複雜的一項，包括物理折舊、經濟折舊、功能折舊。許多估價師在評估時僅僅計算建築物本身的物理折舊，這是不全面的。折舊的確定需要將估價對象進行橫向和縱向比較。值得註意的是，由於建築物物理或功能的產生的折舊可能侵蝕土地價值，此時的土地價值低於土地市場價值。這種情況下，土地沒有達到最高最佳利用，不能用剩餘法來評估土地市場價值。因此，在舊有房地產劃撥土地出讓（補地價）估價中，首先要判斷估價對象是否處於最高最佳利用狀態，進而決定是否能夠採用剩餘法。

• 經濟折舊