物理折舊
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物理折舊(physical depreciation)
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由物理因素引起的折舊稱為物理折舊,主要由材料自然老化、正常使用的磨損、延滯維修損壞等物理因素而引起的結構、裝修、設備等部分的磨損,從而使其價值逐漸遞減。
物理的折舊因素有下列幾項:
1、使用過程中人為的損壞;
2、建築物的自然老化;
3、由於設計、用料或施工原因而造成的“先天性”磨損;
4、災害性損壞,因水災,風災和地震等造成的破壞;
前兩種物理折舊一般與時間成正比,所以可以根據使用年數在某種程度上作劃一的折舊測定。後兩種情況則不與使用狀態發生正相關關係,所以不可能根據使用年限作統一的測定。
折舊是各構成項目中最複雜的一項,包括物理折舊、經濟折舊、功能折舊。許多估價師在評估時僅僅計算建築物本身的物理折舊,這是不全面的。折舊的確定需要將估價對象進行橫向和縱向比較。值得註意的是,由於建築物物理或功能的產生的折舊可能侵蝕土地價值,此時的土地價值低於土地市場價值。這種情況下,土地沒有達到最高最佳利用,不能用剩餘法來評估土地市場價值。因此,在舊有房地產劃撥土地出讓(補地價)估價中,首先要判斷估價對象是否處於最高最佳利用狀態,進而決定是否能夠採用剩餘法。