物理折旧
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物理折旧(physical depreciation)
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由物理因素引起的折旧称为物理折旧，主要由材料自然老化、正常使用的磨损、延滞维修损坏等物理因素而引起的结构、装修、设备等部分的磨损，从而使其价值逐渐递减。
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物理的折旧因素有下列几项：
1、使用过程中人为的损坏；
2、建筑物的自然老化；
3、由于设计、用料或施工原因而造成的“先天性”磨损；
4、灾害性损坏，因水灾，风灾和地震等造成的破坏；
前两种物理折旧一般与时间成正比，所以可以根据使用年数在某种程度上作划一的折旧测定。后两种情况则不与使用状态发生正相关关系，所以不可能根据使用年限作统一的测定。
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折旧是各构成项目中最复杂的一项，包括物理折旧、经济折旧、功能折旧。许多估价师在评估时仅仅计算建筑物本身的物理折旧，这是不全面的。折旧的确定需要将估价对象进行横向和纵向比较。值得注意的是，由于建筑物物理或功能的产生的折旧可能侵蚀土地价值，此时的土地价值低于土地市场价值。这种情况下，土地没有达到最高最佳利用，不能用剩余法来评估土地市场价值。因此，在旧有房地产划拨土地出让（补地价）估价中，首先要判断估价对象是否处于最高最佳利用状态，进而决定是否能够采用剩余法。
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