經租房產

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　　經租房產是指企業將公有房產和依法代管房產的產權交給旁產經營管理部門負責管理和出租(包括出售)的各種房產。

　　為了加強對經租房產的管理和核算，便於考核分析經租房產的構成和使用情況，必須進行合理的分類，根據《城市房產會計制度》的規定，經租房產根據房屋結構分為4類7等：

　　(一)鋼筋混凝土結構：全部或承重部分為鋼筋混凝土結構，包括框架大板與框架輕板結構的房屋。這類房屋一般內部裝修良好，設備比較齊全。

　　(二)磚混結構一等：部分鋼筋混凝土，主要是磚牆承重的結構，外牆部分砌磚，水刷石、水泥抹面或塗料粉刷，並設有陽臺，內外設備齊全的單元式住宅或非住宅房屋。

　　(三)磚混結構二等：部分鋼筋混凝土，主要是磚牆承-重的結構，外牆是清水牆，設有陽苗，內部設備不全的非單元式住宅或其他房屋。

　　(四)磚木結構一等：材料上等，標準較高的磚木(石料)結構。這類房屋一般是外部有裝修處理，內部設備完善的庭院式或花園洋房等高級房屋。

　　(五)磚木結構二等：結構正規，材料較好，一般外部沒有裝修處理，室內右專用上下水等設備的普通磚木結構房屋。

　　(六)磚木結構三等：結構簡單，材料較差，室內沒有專用上、下水等設備，較低級的磚木結構房屋。

　　(七)簡易結構：如簡易樓、平房、木板房、磚坯房，土草房、竹木捆綁房等。

　　有的城市由於房屋數量多，建築形式種類複雜，習慣於將等級劃細，自行在4類7等中劃分為若幹級。但在編表上報時，應按4類7等彙編以便統一指標口徑，在城市之間進行比較。

　　城市房產經營管理單位，應按以上規定等級組織經租房產的核算，反映經租房產的構成和使用情況，以提高經營管理水平。

　　經租房產計價是房地產單位用貨幣計算其經租的每一棟房產的價渲。通過對經租房產計價和分類彙總工作，綜合反映房地產單位經租房產的擁有量和經營規模，是進行經租房產核算的主要條件，也是房租改革和科學管理經租房產的迫切需要。

　　1．經租房產原值。亦稱經租房產的原始價值，指房地產單位在建造或購置該項經租房產時所支出的貨幣總額。如由國家基本建設投資，單位自籌資金、單位聯合投資建設成並撥交給房地產單位經營的房屋，應根據“交付使用財產明細表”中所確定的價值(包括建安造價及有關的其它基本建設費用等)計價；經省、市、自治區主管部門批准，用專項資金或預收建房款建造的房屋，按實際支出的全部費用計價等。

　　2．經租房產重置完全價值。指按照當前房屋生產條件和市場情況重新建造所需的全部金額。它是房產經營單位對其經營和管理的各類房屋進行估價的基本原則，包括房屋造價和室外水、電施工等費用。其計算公式如下：重置完全價值=同類房屋的工程平均造價+室外工程費(指建築物以外，房管部門管修的上下水道，電照、通路、自來水錶井和化糞池等)。

　　3．經租房產凈值。亦稱經租房產折餘價值，是經租房產原始價值減去已累計折舊額後的餘額，它反映繼續使用中的經租房產尚留存在其實物形式上的現有價值。通過分析經租房產凈值。可以掌握房產經營單位經租房產的新舊程度，便於有計劃地安排經租房產的更新改造。

　　4．房齡估價。根據某類紹租房產的耐用年限，交付使用(建成後交付使用)年份和房齡(已使用年限)進行估價，計算經租房產的現值。其計算公式為：

　　逾齡房屋現值=逾齡房屋的年折舊額×逾齡房屋尚可使用年限+逾齡房屋凈殘值

　　已入帳的經租房價價值，除發生下列情況，不能任意變動：

　　(1)根據國家規定對經租房產重新估價；

　　(2)由於房屋擴建、改建或大修理髮生房屋結構的變化；

　　(3)將成棟的房屋一部分拆除；

　　(4)根據實際價值調整原來的暫估價值；

　　(5)發現原汜經租房產價值有錯誤。

　　經租房產在經營出租過程中，由於使用和自然力的侵蝕，必然會引起損壞。由於經租房屋各個組成部分的耐磨程度和抗蝕程度不同，使用條件不同，會引起局部的損壞，需要進行維修和定期養護。經租房產的維修是通過對已經損壞的房屋結構、設備和附屬設施進行修複、修理和更換，以恢復其性能，延長其使用壽命的一種勞動。

　　(一)經租房產維修的作用

　　做好經租房產維修工作是保證其在耐用年限內發揮正常的使用功能的必要手段，是保持房屋完好的必要措施。

　　經租房產維修的主要作用有：

　　1．保護國家財產和保證承租戶的使用安全。

　　2．保持房屋在耐用年限內的功能完好和延長房屋使用壽命。

　　3．減少國家的建設投資，暫時緩解當前住房的緊張。

　　4．維護城市規劃和美化市容。

　　(二)經租房產維修工程的分類

　　經租房產的維修按其工程的範圍大小，周期長短，費用支出多少可分為以下幾類：

　　1．大修工程

　　經租房產的大修工程一般是指拆換主體承重三分之一以上的結構件，更換全部屋面部分牆體和樓板的工程。經租房產的大修工程的修理範圍大，修理間隔長，費用支出多，主要適用於嚴重損壞房或危險房，通過大修工程達到完好房標準。

　　2．中修工程經租房產的中修工程一般是指修理房屋面損壞部位，門窗嚴重損壞部位，拆換主體承重三分之一以下的結構件等。中修工程較大修工程範圍小，間隔時間短，費用支出少，主要適合於部分的嚴重損壞房和一般損壞房，通過中修工程使房屋達到基本完好房標準。

　　3．小修養護經租房產的小修養護主要是指修理房屋面小範圍滲水漏雨，門窗樓板的一般損壞等小修小補和油漆、粉刷等。小修養護的費用支出小，主要適用於完好房和基本完好房。

　　(三)經租房產維修費用的計算：

　　經租房產的維修費用是租金的構成因素之一，為了保證維修費用的來源以及保證維修費用的有計劃使用，必須正確計算維修費用。一般經租房產在耐用年限內其大中修次數和費用支出可以預許，因此大中修費用支出可以通過下列公式來計算：

　　某幢經租房屋耐用年限內大中修費用之和=大修次數×每次預計大修費用+中修次數×每次預計中修費用

　　小修養護的費用少，次數多，金額難以確定，—般可以在調查研究的基礎上，根據相關資料進行測算。

　　[例]某經租房屋系磚木二等結構，建築面積為480m2，耐用年限45年，在耐用年限內需大修兩次，每次費用預計26000元，中修四次，每次費用預計為5000元，根據測算每建築平方米每年小修養護費用是0．40元，要求計算出該幢經租房屋平均每年的維修費用。

　　總維修費用=26000×2+5000×4+480×45×0．40=80640(元)

　　每年維修費用=80640÷45=1792(元)

　　(四)經租房產維修管理的要求

　　維修管理是經租房產經營管理的重要內容，為了節約和合理使用維修費用，縮短維修周期，增加租金收入，必須加強維修管理。

　　經租房產的維修管理要求主要有：

　　1．確定維修範圍和性質(大中修和小修養護)，加強維修計劃的制定。

　　2．確定維修方案，合理組織施工力量，分清維修對象的輕重緩急。

　　3．理順維修資金的渠道，節約維修費用的支出，縮短維修工期。

　　4．提高維修工程的質量，端正維修服務態度，做好維修後的善後工作。

　　經租房產在使用過程中會發生有形損耗(由於使用和自然力的影響)和有無形損耗(出現了技術上和經濟上的更先進的替代物)，以及由於房屋結構、設備老化必須支出較多的修繕費用來維持其正常的使用。經租房產的重置是指對已達到耐用年限而報廢的，或者從技術上經濟上不宜繼續使用的已被淘汰的經租房屋，需用重新購置較為合理的經租房屋，以滿足居住者的需要和提高經濟效益。

　　(一)經租房產重置方針的選擇

　　1．拆除重建。對於年代久遠，結構簡陋，設備很差或無設備等居住條件極差的經租房產，以及對於已經不堪整修或修繕費用過多的經租房產，可以選擇拆除重建的方針，採用拆除重建方針可以不徵和少徵農田，市政配套費用較低。

　　2．徵地新建。為了擴大房源，減少市區人口密度，房產企業在有條件的情況下，可以採用徵地新建的方針，採用這種方針可以達到建房快，建房多的效果，但要占用較多的農田。

　　3．舊房改造和挖潛。對於建築結構和使用功能較好或者建築結構有挖掘潛力的經租房產，在規劃佈局允許的條件下，可採用舊房改造或加層的方針，使其延長使用壽命或擴大居住面積。對於建造時間較長，設備簡陋的經租房產，或者使用功能不合理但結構尚牢固的經租房屋，可以對可利用部分進行改造。對於一些需要保持房屋原有特色風格，或者需要保持與周圍環境相協調的經租房產，可以採用保持原有建築風格的[日房改造。採用舊房改造的方針具有投資省，施工時間短，不占用或者少占用農田的優點，但是不能減少城市人口的密度。

　　(二)經租房產重置投資的經濟效益評估

　　經租房產重置投資的經濟效益應考慮以下幾個方面：

　　1．投資回收期。經租房產的投資回收期是指收回經租房產的全部投資所需要的時間。投資回收期的計算公式是：

　　如果幾項經租房產在耐用年限內收入的租金和支出的費用都相等，那麼投資回收期較短的項目為較優項目。

　　2．投資利潤率。投資利潤率是指經租房產投入經營後，預計每年平均利潤增加額與投資總額之間的比例。投資利潤率的計算公式是：

　　投資利潤率是預測經租房產重置的經營效益的主要指標。如果幾項經租房產在其他條件均相仿的情況下，那麼投資利潤率較高的項目為較優項目。