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房屋日常維修養護

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目錄

什麼是房屋日常維修養護

  房屋日常維修養護是指物業管理相關部門為確保房屋的正常使用所進行的經常性、持續性的小修養護和綜合維修工作。它是物業管理公司對房屋業主、使用人最直接、最經常的服務工作。房屋養護同房屋修繕一樣,都是為一了房屋能正常使用,但兩者又有區別。修繕工程是在相隔一定時期後,按需開工進行的一次性的大、中修;房屋養護服務則是經常性的零星修理,及時為廣大住用戶提供服務項目,以及採取各項必要的預防保養措施,維護保養好房屋。

房屋日常維修養護的作用

  房屋日常的維修保養工作是物業管理服務合同所約定的一項基本的內容。搞好房屋日常的維修養護工作不僅可以很好地保證房屋的正常使用,促進房屋的保值和增值,也是使物業滿足人們生產、生活和學習需要的內在要求。科學、合理的日常維修養護工作,可以為居民和使用者提供方便,延長房屋維修的周期,推遲綜合維修的時間,節約維修資金。房屋日常的維修養護還有利於防比房屋結構缺陷的產生和擴大,延長物業的使用壽命等。

房屋日常維修養護的類型及主要內容

  房屋的日常維修養護可分為小修養護、計劃養護和季節性養護花種類型。

  1.房屋小修養護

  (1)木門窗維修及少量新作;支頂加固;裝配五金;接換柱腳;木粉條加固;木柑條加固及少量拆換;木隔斷、木樓梯地楞、木天棚、木樓梯、木欄桿的維修及局部新作;細木裝修的加固及局部拆換等。

  (2)給水管道的少量拆換;水管的防凍保暖;廢水、排污管道的保養、維修、疏通及少量拆換;閥門、水嘴、抽水馬桶及其零配件的整修、拆換;臉盆、便器、浴缸、菜池的修補拆換;屋頂壓力水箱的清污、修理等。

  (3)瓦屋面清掃補漏及局部換瓦;牆體局部挖補;牆面局部粉刷;平崖面裝修補縫;油氈頂斜溝的修補及局部翻做;屋脊、泛水、躺立溝的整修;拆換及新作少量天窗;天棚、徐檔、雨棚、踢腳線的修補、刷漆;室外排水管道的疏通及少量更換;窖井、雨水井的清理;並蓋、井圈的修配;化糞池的清理;陰溝、散水坡的養護和清理等。

  (4)燈口、電線開關的修換;線路故障的排除、維修及少髦拆換;配電箱、盤、板的安裝、修理;電錶的新裝及拆換。

  (5)修繕後的門窗補刷油漆及少量新做油漆;樓地板、隔斷、天棚、牆面維修後的補刷油漆及少量新做油漆,樓地面、牆面刷塗料等。

  (6)鋼門窗整修,白鐵、玻璃鋼屋面的檢修及局部拆換;白鐵、玻璃鋼躺立溝等的整修、加固及少常拆換等。

  2.房屋計劃養護

  房屋的各種部件、結構均有其合理的使用年限,超過了這個年限,一般就會開始不斷出現問題。因此,要管好房屋,就不能等到問題出現後再採取補救措施,而應制定科學的修繕制度,以保證房屋的正常使用,延長其整體的使用壽命。這就是房屋的計劃養護。計劃養護主要屬於房屋保養性質。是定期對房屋進行檢修保養。計劃養護的任務應安排在報修任務不多的淡季。報修任務多時,應先安排報修任務,再作計劃養護土作。

  3.房屋季節性養護

  房屋季節性養護是指由於季節性氣候原因而對房屋進行的預防保養工作,其內容包括防汛、防颱、防凍、防梅雨、防治白蟻等。季節和氣候的變化會給房屋的使用帶來影響,房屋的季節性預防養護,關係著業主或使用人的居住和使用安全以及房屋設備的完好程度,所以。這種預防養護也是房屋養護的一個重要方面。房屋養護應註意與房屋建築的結構種類及其外界條件相適應,磚石結構的防潮,木結構的防腐、防潮、防蟻,鋼結構的防鏽等養護,各有各的要求,各有各的方法,必須結合具體情況進行。

房屋日常維修養護的一般程式

  1.日常養護工程項目的收集

  物業服務企業日常的房屋維修養護工程項目,主要是通過房屋維修管理人員的走訪巡查和業主(住戶)的隨時報修這兩個渠道收集的。

  (1)走訪巡查收集,是指物業管理人員定期或不定期地對轄區內住〔用)戶進行走訪巡查,併在走訪中查看房屋,主動收集住(用)戶對房屋維修的具體要求,發現住(用)戶尚未提出或忽略的房屋險情及公用部位的損壞情況。物業管理公司可通過建立查房手冊來提高走訪查房的實際作用。

  (2)住(用)戶隨時報修收集口為方便住(用)戶的隨時報修,物業服務企業可在轄區內的繁華地段和房屋集中的地方,設置便民報修信箱,供住(用)戶隨時投放有關的報修單和預約上門維修信函,還應建立接待值班制度,配備一名專職或兼職報修接待員,負責全天接待記錄住(用)戶的電話、信函、來訪。接待員要認真填寫報修單位和由兩聯組成的處理回報單的接待登記表。

  2.編製小修工程計劃

  通過走訪巡查和接待報修等方式收到小修工程服務項日後,物業服務企業應根據輕重緩急和勞動力情況,作出維修安排:對室內照明、給水排污等部位發生的故障及房屋險情等影響正常使用的維修,應及時安排、組織人力搶修;對暫不影響正常使用的小修項目,由管理人員統一收集,編製養護計劃表,儘早逐一落實實施。

  在小修工程的收集過程中,若發現超出小修養護範圍的項目,管理員應及時填報中修以上工程申報表。

  3.落實小修工程任務

  管理人員根據急修項目和小修養護計劃,開列小修養護單。房屋小修養護工憑一單領取材料,並根據小修養護單的工程地點、項月內容進行小修工程施工。對施工中發現的房屋險情可先行處理,然後由開列小修養護單的管理人員變更或追加工程項目手續。

  4.監督檢查小修養護工程

  在小修養護工程施工中,管理人員應每天到小修工程現場解決工程中出現的問題,監督檢查當天小修工程的完成情況。

參考文獻

  • 張作祥主編.第六章 房屋維修管理.物業管理事務[M].清華大學出版社,2011
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