房屋日常维修养护

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　　房屋日常维修养护是指物业管理相关部门为确保房屋的正常使用所进行的经常性、持续性的小修养护和综合维修工作。它是物业管理公司对房屋业主、使用人最直接、最经常的服务工作。房屋养护同房屋修缮一样，都是为一了房屋能正常使用，但两者又有区别。修缮工程是在相隔一定时期后，按需开工进行的一次性的大、中修；房屋养护服务则是经常性的零星修理，及时为广大住用户提供服务项目，以及采取各项必要的预防保养措施，维护保养好房屋。

　　房屋日常的维修保养工作是物业管理服务合同所约定的一项基本的内容。搞好房屋日常的维修养护工作不仅可以很好地保证房屋的正常使用，促进房屋的保值和增值，也是使物业满足人们生产、生活和学习需要的内在要求。科学、合理的日常维修养护工作，可以为居民和使用者提供方便，延长房屋维修的周期，推迟综合维修的时间，节约维修资金。房屋日常的维修养护还有利于防比房屋结构缺陷的产生和扩大，延长物业的使用寿命等。

　　房屋的日常维修养护可分为小修养护、计划养护和季节性养护花种类型。

　　1.房屋小修养护

　　(1)木门窗维修及少量新作；支顶加固；装配五金；接换柱脚；木粉条加固；木柑条加固及少量拆换；木隔断、木楼梯地楞、木天棚、木楼梯、木栏杆的维修及局部新作；细木装修的加固及局部拆换等。

　　(2)给水管道的少量拆换；水管的防冻保暖；废水、排污管道的保养、维修、疏通及少量拆换；阀门、水嘴、抽水马桶及其零配件的整修、拆换；脸盆、便器、浴缸、菜池的修补拆换；屋顶压力水箱的清污、修理等。

　　(3)瓦屋面清扫补漏及局部换瓦；墙体局部挖补；墙面局部粉刷；平崖面装修补缝；油毡顶斜沟的修补及局部翻做；屋脊、泛水、躺立沟的整修；拆换及新作少量天窗；天棚、徐档、雨棚、踢脚线的修补、刷漆；室外排水管道的疏通及少量更换；窖井、雨水井的清理；并盖、井圈的修配；化粪池的清理；阴沟、散水坡的养护和清理等。

　　(4)灯口、电线、开关的修换；线路故障的排除、维修及少髦拆换；配电箱、盘、板的安装、修理；电表的新装及拆换。

　　(5)修缮后的门窗补刷油漆及少量新做油漆；楼地板、隔断、天棚、墙面维修后的补刷油漆及少量新做油漆，楼地面、墙面刷涂料等。

　　(6)钢门窗整修，白铁、玻璃钢屋面的检修及局部拆换；白铁、玻璃钢躺立沟等的整修、加固及少常拆换等。

　　2.房屋计划养护

　　房屋的各种部件、结构均有其合理的使用年限，超过了这个年限，一般就会开始不断出现问题。因此，要管好房屋，就不能等到问题出现后再采取补救措施，而应制定科学的修缮制度，以保证房屋的正常使用，延长其整体的使用寿命。这就是房屋的计划养护。计划养护主要属于房屋保养性质。是定期对房屋进行检修保养。计划养护的任务应安排在报修任务不多的淡季。报修任务多时，应先安排报修任务，再作计划养护土作。

　　3.房屋季节性养护

　　房屋季节性养护是指由于季节性气候原因而对房屋进行的预防保养工作，其内容包括防汛、防台、防冻、防梅雨、防治白蚁等。季节和气候的变化会给房屋的使用带来影响，房屋的季节性预防养护，关系着业主或使用人的居住和使用安全以及房屋设备的完好程度，所以。这种预防养护也是房屋养护的一个重要方面。房屋养护应注意与房屋建筑的结构种类及其外界条件相适应，砖石结构的防潮，木结构的防腐、防潮、防蚁，钢结构的防锈等养护，各有各的要求，各有各的方法，必须结合具体情况进行。

　　1.日常养护工程项目的收集

　　物业服务企业日常的房屋维修养护工程项目，主要是通过房屋维修管理人员的走访巡查和业主(住户)的随时报修这两个渠道收集的。

　　(1)走访巡查收集，是指物业管理人员定期或不定期地对辖区内住〔用)户进行走访巡查，并在走访中查看房屋，主动收集住(用)户对房屋维修的具体要求，发现住(用)户尚未提出或忽略的房屋险情及公用部位的损坏情况。物业管理公司可通过建立查房手册来提高走访查房的实际作用。

　　(2)住(用)户随时报修收集口为方便住(用)户的随时报修，物业服务企业可在辖区内的繁华地段和房屋集中的地方，设置便民报修信箱，供住(用)户随时投放有关的报修单和预约上门维修的信函，还应建立接待值班制度，配备一名专职或兼职报修接待员，负责全天接待记录住(用)户的电话、信函、来访。接待员要认真填写报修单位和由两联组成的处理回报单的接待登记表。

　　2.编制小修工程计划

　　通过走访巡查和接待报修等方式收到小修工程服务项日后，物业服务企业应根据轻重缓急和劳动力情况，作出维修安排:对室内照明、给水排污等部位发生的故障及房屋险情等影响正常使用的维修，应及时安排、组织人力抢修；对暂不影响正常使用的小修项目，由管理人员统一收集，编制养护计划表，尽早逐一落实实施。

　　在小修工程的收集过程中，若发现超出小修养护范围的项目，管理员应及时填报中修以上工程申报表。

　　3.落实小修工程任务

　　管理人员根据急修项目和小修养护计划，开列小修养护单。房屋小修养护工凭一单领取材料，并根据小修养护单的工程地点、项月内容进行小修工程施工。对施工中发现的房屋险情可先行处理，然后由开列小修养护单的管理人员变更或追加工程项目手续。

　　4.监督检查小修养护工程

　　在小修养护工程施工中，管理人员应每天到小修工程现场解决工程中出现的问题，监督检查当天小修工程的完成情况。

• 张作祥主编.第六章 房屋维修管理.物业管理事务[M].清华大学出版社,2011