城市舊區物業管理

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　　城市舊區物業管理是指在城市舊區環境綜合整治的基礎上，物業管理單位接受物業業主或使用人的委托，依據物業管理委托合同，以經濟手段對舊區實施統一管理，為業主或使用人提供的綜合性服務。

　　城市舊區物業管理的內涵主要表現為：

　　首先，城市舊區物業管理的對象是“舊”的物業，其服務對象是舊區的居民，提供高品質的服務是舊區物業管理的本質；

　　其次，城市舊區物業管理的順利實施，要以城市舊區的環境綜合整治為前提，其根本目標是為居民群眾提供優美、舒適、方便的生活環境，提高舊區居民的生活質量和文明水平；

　　再次，城市舊區物業管理是一種社會化的管理活動，具有市場性與福利性的雙重屬性；最後，以經濟手段進行舊區物業管理，是舊區物業管理有別於傳統管理模式的標誌。

　　城市舊區實施物業管理以及制定相應對策的重要前提是對城市舊區的整體狀況進行深入細緻的調查，包括對房屋、環境、配套設施的狀況和房屋產權類別、居民意願、承受能力及需求情況等多方面的調查分析。此外，還需全面考慮眾多的影響因素及各方利益才能確保其順利實施及運行。

　　1.制度保證完備化

　　城市舊區實行物業管理是對舊房屋管理體制的改革和創新。為保證其順利運行，必須建立起完備的與之相對應的制度與政策保證體系，以確保舊區物業管理的有序性和穩定性。這些制度與政策包括：合約簽訂製度、公示制度、物業管理報告制度、備案制度、招投標制、舊區公共設施專項管理補貼制。

　　2.配套政策具體化

　　為保證城市舊區物業管理的順利實施，必須建立與之相配套的政策，規範各個環節工作。

　　(1)建立城市舊區管理專項基金。政府應考慮從財政或城市維護費、公房售後維修基金中、公房租金中提取一定比例用於城市舊區物業管理的公共部分維修、養護基金。這項基金由城市舊區物業管理機構統一管理，統籌使用；

　　(2)出台城市舊區物業企業稅收優惠政策。政府應對城市舊區物業管理企業考慮採取免交營業稅、城市建設維護稅、教育附加費的優惠政策，以利於城市舊區物業管理企業的生存與發展；

　　(3)出台城市舊區物業管理費補貼政策。從公有房屋的租金總額中提取部分比例作為日常管理費用的補貼， 以彌補城市舊區物業管理資金不足的問題：

　　(4)出台允許城市舊區物業管理公司拓展經營業務的有關政策。在不影響城市總體規劃、市容環境的前提下，適當放寬審批條件，允許城市舊區物業公司在區內修建拓展經營業務的活動用房或臨時設施；

　　(5)為城市舊區物業管理單位提供便利。各管理部門在可能的條件下，為物業管理單位簡化各項工作的審批手續，提供方便服務。

　　3.實施步驟階段化

　　城市舊區實施物業管理涉及面廣，影響深遠，必須分步實施，逐層深入，不可操之過急，否則欲速不達。具體實施步驟主要分為準備階段、試點階段和推廣階段。

　　在準備階段要重點做好以下幾項工作：加大宣傳力度，轉變觀念；對城市舊區現狀調查摸底；對舊區居民的物業需求進行分析；建立、健全相關制度；在社區建設群眾基礎好的住宅小區率先試點。

　　在試點階段要及時瞭解包括業主或使用人、物業管理企業、政府主管部門以及其他有關單位的意見，針對試點過程中出現的問題，對制度、政策進行完善、修正，為全面推廣創造條件。

　　推廣階段要在小範圍試點基礎之上，總結經驗教訓，對出現的問題進行修正後，在較大的範圍內進行試點而後全面展開。

• 曹琳劍,郭偉.城市舊區物業管理基本模式設計與實施對策[J].河北工業大學學報,2005(2)