城市旧区物业管理

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　　城市旧区物业管理是指在城市旧区环境综合整治的基础上，物业管理单位接受物业业主或使用人的委托，依据物业管理委托合同，以经济手段对旧区实施统一管理，为业主或使用人提供的综合性服务。

　　城市旧区物业管理的内涵主要表现为：

　　首先，城市旧区物业管理的对象是“旧”的物业，其服务对象是旧区的居民，提供高品质的服务是旧区物业管理的本质；

　　其次，城市旧区物业管理的顺利实施，要以城市旧区的环境综合整治为前提，其根本目标是为居民群众提供优美、舒适、方便的生活环境，提高旧区居民的生活质量和文明水平；

　　再次，城市旧区物业管理是一种社会化的管理活动，具有市场性与福利性的双重属性；最后，以经济手段进行旧区物业管理，是旧区物业管理有别于传统管理模式的标志。

　　城市旧区实施物业管理以及制定相应对策的重要前提是对城市旧区的整体状况进行深入细致的调查，包括对房屋、环境、配套设施的状况和房屋产权类别、居民意愿、承受能力及需求情况等多方面的调查分析。此外，还需全面考虑众多的影响因素及各方利益才能确保其顺利实施及运行。

　　1.制度保证完备化

　　城市旧区实行物业管理是对旧房屋管理体制的改革和创新。为保证其顺利运行，必须建立起完备的与之相对应的制度与政策保证体系，以确保旧区物业管理的有序性和稳定性。这些制度与政策包括：合约签订制度、公示制度、物业管理报告制度、备案制度、招投标制、旧区公共设施专项管理补贴制。

　　2.配套政策具体化

　　为保证城市旧区物业管理的顺利实施，必须建立与之相配套的政策，规范各个环节工作。

　　(1)建立城市旧区管理专项基金。政府应考虑从财政或城市维护费、公房售后维修基金中、公房租金中提取一定比例用于城市旧区物业管理的公共部分维修、养护基金。这项基金由城市旧区物业管理机构统一管理，统筹使用；

　　(2)出台城市旧区物业企业税收优惠政策。政府应对城市旧区物业管理企业考虑采取免交营业税、城市建设维护税、教育附加费的优惠政策，以利于城市旧区物业管理企业的生存与发展；

　　(3)出台城市旧区物业管理费补贴政策。从公有房屋的租金总额中提取部分比例作为日常管理费用的补贴， 以弥补城市旧区物业管理资金不足的问题：

　　(4)出台允许城市旧区物业管理公司拓展经营业务的有关政策。在不影响城市总体规划、市容环境的前提下，适当放宽审批条件，允许城市旧区物业公司在区内修建拓展经营业务的活动用房或临时设施；

　　(5)为城市旧区物业管理单位提供便利。各管理部门在可能的条件下，为物业管理单位简化各项工作的审批手续，提供方便服务。

　　3.实施步骤阶段化

　　城市旧区实施物业管理涉及面广，影响深远，必须分步实施，逐层深入，不可操之过急，否则欲速不达。具体实施步骤主要分为准备阶段、试点阶段和推广阶段。

　　在准备阶段要重点做好以下几项工作：加大宣传力度，转变观念；对城市旧区现状调查摸底；对旧区居民的物业需求进行分析；建立、健全相关制度；在社区建设群众基础好的住宅小区率先试点。

　　在试点阶段要及时了解包括业主或使用人、物业管理企业、政府主管部门以及其他有关单位的意见，针对试点过程中出现的问题，对制度、政策进行完善、修正，为全面推广创造条件。

　　推广阶段要在小范围试点基础之上，总结经验教训，对出现的问题进行修正后，在较大的范围内进行试点而后全面展开。

• 曹琳剑,郭伟.城市旧区物业管理基本模式设计与实施对策[J].河北工业大学学报,2005(2)